这一次直接对房企融资负债下重手了，难道房子真的要降了？

楼市，就是一面人性的镜子。

看多的对政策消息的任何风吹草动都很敏感，看空的更是时时刻刻找机会唱衰房价。

这不，最近高层找房企开会，立了三根红线，直指开发商融资负债问题：

据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

看着有点复杂，归纳起来，就是房企必须降杠杆，不能只是拼命玩“高周转”了。

消息一出，楼市空军马上笑逐颜开，因为大多认为房企只有拼命甩卖房子，才可以实现这样的要求。

那既然是甩卖，那不是房价也要暴跌了吗？

更何况，眼下多个城市被点名，感觉上有一种风雨欲来的节奏，难不成楼市真的彻底完蛋了？

当然，这个政策也是有背景故事的，此前牛逼哄哄的泰禾集团，差点崩了，要不是万科出手，还不知道后面会是什么结果呢。

类似房企因为高价拿地、却又恰逢楼市连续几年的调控，造成很多房企成本很高，收入端却出了问题，因此自然也就出现了现金流的问题。

去年就有几百家房企关门大吉，今年预计也不会少。

这背后都是与“高周转”模式有关，就是高价拿地，造了房子赶紧卖了，然后尽快拿更多的地。

这个过程一旦玩转起来，就需要大量的负债来支撑现金流，否则企业很容易撑不住，倒在现金流匮乏的困境下。

事实上，2018~2019，还有不少房企看着国内融资收紧，就去海外以15%的利率发行美元债，造成去年还债压力巨大。

可无奈，地价还是越来越高，销售端却因为全国范围内的调控政策，使得很多房企最终没能挺过去。

试想，如果大量房企都变成了倒闭的下场，那么后面不就会演变成真正的金融风险吗？

此外，目前高层已经把房地产投资视作实体经济稳定的压舱石，也不想这个行业出现系统性问题。

因此，无论是从金融属性、还是实体经济属性，都不希望整个行业有问题，现在提出上面的“三根红线”，也就是一种未雨绸缪了。

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当然，地方财政不会去关心这些。

今年以来地王频出，而与之形成对比的是很多地方的财政捉襟见肘。

能够高价卖地的，为什么不去做？

因此，这等于不关心房企的利益，也没有什么空间去关心了。

对于开发商来说，就是非常尴尬了

既然地价越来越贵，你不去高周转，那么等你房子全卖了，后面的土地价格你也未必买得起了，自然就被淘汰。

可你要玩高周转，这当中现金流怎么办？现在又不让你拼命举债。

对于这点，首创“高周转”模式的融创孙宏斌近期的讲话，确实给人印象深刻了。

他说，要控制负债率，可以通过分子（负债存量总额）不变，拼命做大分母（销售收入），总而确保整个生意的稳健。

他在融创之前创立的房地产公司是顺驰，主导“高周转”，定位普通工薪阶层，而融创相对更对标高端。

经过几年博弈，当年顺驰就是被“高周转”下的高负债玩出事情了，这才导致孙宏斌不得不聚焦于融创，重新定位自己的开发商经营策略。

也就是说，现在很多中小型开发商玩的东西，其实是人家孙宏斌玩剩下来的，也是被证明很难获得长期成功的。

在他的传记里，曾经明确表示：不管未来房地产行业发展情况如何，融创聚焦于中高端收入人群，可以确保自己永远有饭吃。

其实，眼下的疫情环境下，再一次证明了他的思路非常有前瞻性。

“高周转”再好，可地价越来越贵，很容易引发企业现金流问题。

要想解决生存问题，地价这个成本端没有办法，那就去收入端下功夫。

因此，卖房子给优质客群，也就成了必然的趋势。

在今年的疫情下，大量普通家庭的收入出现了明显的下行风险，这必然导致中低端房子的价格是受到冲击的。

而融资上面提及要“做大分母（销售）收入”，其实，只要把优质房子的价格往上抬，就可以相对轻松的解决这个问题。

换句话说，这三根红线，结合当前地价越来越贵的背景，会倒逼房企加大对优质房源的开发，并抬升这部分房子的溢价。

在这个趋势下，尽管一个城市的总体平均房价未必会短期猛烈上涨，可是，优质房源越来越贵的基调却被焊牢了。

因此，如果要归纳一下，那么我们可以得到下面的结论：

房企降杠杆来袭，最终会激发优质房源的价格加速上涨！！！

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很多楼市的空军会说，楼市不行了。

这话只对一半！

是穷人的傻房子不行了，而真正的优质房源只会越来越贵。

因此，未来投资房子，必须要把资金打向这个方向，才可以获得超额利润。

事实上，此前A森也已经多次提及我们是如何界定“好房子的”。

好房子 = 核心城市 + 超高租售比板块

这和你的总价是不是破千万没有关系，就像上海，很多破千万的房子，根本没有前途。不信，大家自己打开贝壳，去看看。

从这个维度，对于真正投身楼市投资的人来说，其实你一直是有机会的。

只要在核心城市中，愿意花时间去看房、去研究，有时几百万的房子的未来房价增幅也会相当惊人。

房子不仅能买，而且就应该从现在起拼命看房。

反正货币政策边际收紧，下半年很多人现金流又会有问题，不排除年底会有一波抛售潮。

踏踏实实看房吧~