长沙学区房-长沙新楼盘-长沙二手房-房价走势最新消息_小华聊买房

房企降杠杆来袭?难道楼市要绷不住了?

https://www.0731ke.cn

这一次直接对房企融资负债下重手了,难道房子真的要降了?


楼市,就是一面人性的镜子。


看多的对政策消息的任何风吹草动都很敏感,看空的更是时时刻刻找机会唱衰房价。


这不,最近高层找房企开会,立了三根红线,直指开发商融资负债问题:


据悉,此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。


看着有点复杂,归纳起来,就是房企必须降杠杆,不能只是拼命玩“高周转”了。


消息一出,楼市空军马上笑逐颜开,因为大多认为房企只有拼命甩卖房子,才可以实现这样的要求。


那既然是甩卖,那不是房价也要暴跌了吗?


更何况,眼下多个城市被点名,感觉上有一种风雨欲来的节奏,难不成楼市真的彻底完蛋了?


当然,这个政策也是有背景故事的,此前牛逼哄哄的泰禾集团,差点崩了,要不是万科出手,还不知道后面会是什么结果呢。


类似房企因为高价拿地、却又恰逢楼市连续几年的调控,造成很多房企成本很高,收入端却出了问题,因此自然也就出现了现金流的问题。


去年就有几百家房企关门大吉,今年预计也不会少。


这背后都是与“高周转”模式有关,就是高价拿地,造了房子赶紧卖了,然后尽快拿更多的地。


这个过程一旦玩转起来,就需要大量的负债来支撑现金流,否则企业很容易撑不住,倒在现金流匮乏的困境下。


事实上,2018~2019,还有不少房企看着国内融资收紧,就去海外以15%的利率发行美元债,造成去年还债压力巨大。


可无奈,地价还是越来越高,销售端却因为全国范围内的调控政策,使得很多房企最终没能挺过去。


试想,如果大量房企都变成了倒闭的下场,那么后面不就会演变成真正的金融风险吗?


此外,目前高层已经把房地产投资视作实体经济稳定的压舱石,也不想这个行业出现系统性问题。


因此,无论是从金融属性、还是实体经济属性,都不希望整个行业有问题,现在提出上面的“三根红线”,也就是一种未雨绸缪了。


————————————————————


当然,地方财政不会去关心这些。


今年以来地王频出,而与之形成对比的是很多地方的财政捉襟见肘。


能够高价卖地的,为什么不去做?


因此,这等于不关心房企的利益,也没有什么空间去关心了。


对于开发商来说,就是非常尴尬了


既然地价越来越贵,你不去高周转,那么等你房子全卖了,后面的土地价格你也未必买得起了,自然就被淘汰。


可你要玩高周转,这当中现金流怎么办?现在又不让你拼命举债。


对于这点,首创“高周转”模式的融创孙宏斌近期的讲话,确实给人印象深刻了。


他说,要控制负债率,可以通过分子(负债存量总额)不变,拼命做大分母(销售收入),总而确保整个生意的稳健。


他在融创之前创立的房地产公司是顺驰,主导“高周转”,定位普通工薪阶层,而融创相对更对标高端。


经过几年博弈,当年顺驰就是被“高周转”下的高负债玩出事情了,这才导致孙宏斌不得不聚焦于融创,重新定位自己的开发商经营策略。


也就是说,现在很多中小型开发商玩的东西,其实是人家孙宏斌玩剩下来的,也是被证明很难获得长期成功的。


在他的传记里,曾经明确表示:不管未来房地产行业发展情况如何,融创聚焦于中高端收入人群,可以确保自己永远有饭吃。


其实,眼下的疫情环境下,再一次证明了他的思路非常有前瞻性。


“高周转”再好,可地价越来越贵,很容易引发企业现金流问题。


要想解决生存问题,地价这个成本端没有办法,那就去收入端下功夫。


因此,卖房子给优质客群,也就成了必然的趋势。


在今年的疫情下,大量普通家庭的收入出现了明显的下行风险,这必然导致中低端房子的价格是受到冲击的。


而融资上面提及要“做大分母(销售)收入”,其实,只要把优质房子的价格往上抬,就可以相对轻松的解决这个问题。


换句话说,这三根红线,结合当前地价越来越贵的背景,会倒逼房企加大对优质房源的开发,并抬升这部分房子的溢价。


在这个趋势下,尽管一个城市的总体平均房价未必会短期猛烈上涨,可是,优质房源越来越贵的基调却被焊牢了。


因此,如果要归纳一下,那么我们可以得到下面的结论:


房企降杠杆来袭,最终会激发优质房源的价格加速上涨!!!


——————————————————


很多楼市的空军会说,楼市不行了。


这话只对一半!


是穷人的傻房子不行了,而真正的优质房源只会越来越贵。


因此,未来投资房子,必须要把资金打向这个方向,才可以获得超额利润。


事实上,此前A森也已经多次提及我们是如何界定“好房子的”。


好房子 = 核心城市 + 超高租售比板块


这和你的总价是不是破千万没有关系,就像上海,很多破千万的房子,根本没有前途。不信,大家自己打开贝壳,去看看。


从这个维度,对于真正投身楼市投资的人来说,其实你一直是有机会的。


只要在核心城市中,愿意花时间去看房、去研究,有时几百万的房子的未来房价增幅也会相当惊人。


房子不仅能买,而且就应该从现在起拼命看房。


反正货币政策边际收紧,下半年很多人现金流又会有问题,不排除年底会有一波抛售潮。


踏踏实实看房吧~


发表评论 (已有 条评论)

评论列表

    快来评论,快来抢沙发吧~