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土拍火爆,楼市控价,到底谁是冤大头?

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分化背后,是内心的雪崩

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今天文章开始,请允许A森自我吹个比了,因为太让人感觉扬眉吐气了:


此前还有不少人将信将疑A森所研判的“红五月”行情,而今,现在大家都亲眼见证了。


“红五月行情”已然到来,大盘成功突破3500 ~ 3520 重大阻力位!


在此恭喜【森学院】学员的信赖,你们的终于见证了这一刻。


A森一直强调,投资要有逻辑,不要被短期涨跌冲昏头脑,这也是大家在【森学院】学习的初心和关键所在。


既然“红五月”行情已经启动,上周末A森也已经给过底层逻辑的分析,那么,今天我们就换个话题:


聊聊楼市!


PS:近期催稿要我写楼市的人实在太多了。


有关“红五月”行情的未来情况,A森还会在未来的文章中给大家再展开。


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还记得年初的时候,A森提示过大家,重庆看着当时没有什么动静,但是,后面是有一波的。


事实上,近期人家也确实起来了。


其导火线,就是土拍价格涨翻天,一下子预期就起来了。


其实,现在的土拍是出现了严重的分化的:


前期涨幅惊人的热门城市,各种限价;而热门城市附近的其它大城市,土拍各种自我放飞。


这也就意味着,会有更多的资金外来冲入最最核心城市。


因为,相对放飞的很多城市玩火爆的土拍价格,等于变相承认了土拍被严格限价的最热门城市“被严重低估”了。


我们举个例子,如果金华的土拍价格约等于杭州核心区限价土地价格的7成,你有钱、有资格,你会选择金华,还是选择杭州?


如果这时候,最热门的城市核心区的新房,再给你玩个限价,你又会怎么选?


这种打法,不就是鼓励:


  1. 没钱没资格的,赶紧去土拍火爆的地方买房;

  2. 有钱有资格的,赶紧去热门城市搞新房。


不要老是责怪开放商,或者是责怪中介、买房的,就问一句话:


现在,这整个楼市机制,谁有这么多管控的按钮?而且,管控的能力仿若川普当总统时桌边的可乐按钮一样。


当然,以上还不算是最最核心问题,大家都知道,我们【A视野】喜欢扒一扒真正的底层逻辑。这也是为什么在当前国内财经圈,我们的口碑如此好的关键所在。


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土拍市场为何如此玩?


很明显,现在大型房企,尤其是有央企背景的,基本上都是溢价拿地。


毕竟,一年就3次左右的土地集中供地,你没有地,还干什么开发商?


所以,这不仅倒逼现在的开发商疯狂加大投资,马上出售在建房源来回笼资金好拿地;更进一步对于中小房企产生巨大的打击作用。


中小房企做不到这么玩的能力,后面也就拿不到地,那就慢慢从这个市场中淘汰了。


从这个角度,我们可以看出:


房企供给侧改革

=

集中供地 + 房企三根红线 + 涉房贷款集中管理

=

强者恒强


而这个强者恒强的趋势下,我们会看到一个更为惨烈的代价,那就是即使是大型开发商,其运营成本也是不断刚性飙升,甚至拿地到建成后的出售遭遇限价,都有可能是项目潜在亏损的。


比如,近期某科去杭州拿地,市场折算下来,就是很有可能是未来亏损的项目。除非,人家有办法未来出售的时候有其它路子。


从这个维度,当前各地的土地财政(只要还能够玩的),基本上是吃银行、吃开发商、吃买房者,三吃,如同自助餐一般“酣畅淋漓”。


如果不是地方财政缺钱缺到心慌慌,何苦如此竭泽而渔呢?


看看已经披露的人口结果数据,大家体会一下财源面临长期枯竭的巨大压力:


0―14岁人口为25338万人,占17.95%

15―59岁人口为89438万人,占63.35%

60岁及以上人口为26402万人,占18.70%

(其中,65岁及以上人口为19064万人,占13.50%)。


长期关注【A视野】的老铁应该明白,这样的人口结构,对于财政来说,一切尽在不言中了。


试想,如果再过3年,或者是5年,大规模的洗债能避免吗?


而如果大规模的洗债要来,是玩通胀好,还是玩资产价格拉升更好?


前者是各种抵触,后者是各种心甘情愿,完全不同。


所以,当前的格局下,未来核心资产的价格趋势,早已锚定了,无非是需要时间去演绎罢了。


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不管是有意无意,类似的分化,注定导致更多资金、人口、企业流入核心城市。


还记得曾几何时,竟然有人宣称上海是环杭州湾的城市,现在来看,简直是笑话。


当年的理由是,上海没有内生的牛逼科技公司。


我记得,我曾经给很多人说,上海是特权城市,这个就是最牛逼的;凡是特权城市,都是长期赛道最牛逼的。


当年很多人对“特权城市”的概念,非常不削。


好嘛,现在最牛逼的科技公司总部去了哪些地方?国家芯片大基金去了哪个城市?类似的例子,才几年就呈现了出来。


而且,A森还记得,曾经说过一个数字,全中国空运进口的6成是通过浦东机场进来的,这种城市能够看空吗?


以上的例子,不是要全面唱多上海,因为,研究过小刀会至今的过去100多年上海楼市历史的人都会知道,上海根本不需要去背书。


以上的分析核心在于,我们未来自己的投资,要从“城市特权指数”去思考:


城市特权指数越高,则这个城市的楼市雪坡就会越长,其它指数分析城市分化,长期来看,都是扯淡。


以上概念,是我们【A视野】作为国内独家声音首次明确提出。


不要扯其它的,问问爸爸是谁,问问妈妈在哪里,难道心中没有数吗?


如果大家未来还要继续选筹买房,锚定一个基本的信仰:


去跟比你混的好的人混,去跟有大量有钱有权人的城市一起成长,去看看有形之手到底最最喜欢谁、依赖谁。如果最顶端的碰不到,那就去锚定它下一级的。


从这个维度来说,中长期维度,无论楼市还是股市,无非就是赚特权指数的钱。


这个是古今中外的真理,哪怕巴菲特也是如此。


当年次贷危机的时候,为何巴菲特2009年要去重仓华尔街机构?真的是去做慈善的?


其实,无非是美国政府要大规模放水去救助机构了。


那么,谁可以拿到新钱,谁就可以赚到大钱。


很明显,巴菲特当年就是利用抄底华尔街的机构成为拿到新钱的人,自然也就发大了。


即使满嘴的价值投资,最终证明,真正缔造市场价值的力量中,特权指令式的力量依旧是最有分量的。


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