多少年一直流传一句买房无技巧，全凭买的早，尤其是最近几年置业顾问和中介都非常喜欢引用这一句话，即使在过去数年这句话没啥大问题，但我从去年开始就多次在群里强烈反对，房市下行中，投资属性越来越弱，不同房产的差距还会继续加剧，随便买房一不小心就是买了个累赘。

我呼吁：买房靠技巧，卖房全凭早。喊着让你捡漏错过拍大腿让你抄底的，多考虑下动机是什么，是不是利益相关方。

很多人嫌文章太长，不想看分析，那就直接说结论：

• 不够好的二手房速度出手，不要拖，拖的时间越长，越亏，果断快刀斩乱麻
  

• 投资房产几乎不要买，还有投资价值的房产凤毛麟角
  

• 房产配置优化，减少套数，处理掉老破小，多套差房子换成少量好房子，也要警惕改善陷阱，不是所有大房子都是改善，另外会出文章说明。
  

• 刚需按需选择，从个人情况和需求出发，适合自己的房子才是最好的房子。
  

去年梅溪湖一些二手房，拖拖拉拉不果断，拖到现在跌去三分之一，那只是学区政策和成绩的影响，还不是非常差的房子，有一些更差的二手房，价格即使现在看起来很低了，一万左右，但周边环境差，楼盘品质差，配套又没有什么特殊的，还有点年代了，价格还会往下。现在果断出手还能快速出，拖拉几年，只能以更低价格出了。

现在的房产，买入后还能升值的非常少，本来很多买房是为了投资和升值，在当前价格显著超出大众承受能力，且经济下行，经济环境差，生育率低，国家政策调控之下，完全看不到上升空间，既然没有投资价值，那作为投资的房产就没有保留在手的必要，会有越来越多的二手房上市，价格会卷起来。

市场还有真改善需求，既然投资价值丧失，那必然需要把多套住宅置换成少量优质住宅，不管是从自住消费来看，还是作为资产配置角度来看，优质住宅还有不少市场，毕竟相比之前的住宅，品质还有很大的提升空间。最近两年，长沙开了非常多的大面积住宅，180平以上，两三百平的大平层的比例越来越高，有真改善居住的作用，也有资产配置的作用，共同导致了长沙的大面积住宅热销。但是，大面积住宅是改善的其中一个必备条件但不是充分条件，有的大面积住宅并不能对居住有多少改善。

刚需选择，从自身条件和需求出发，不要盲目听信各种营销广告，或者从众心理，哪里需要排队摇号就买哪里。另一方面，既然一边在处理品质较差的住宅，那新买入，自然要避开这些，如何买，后续再另起一篇讲一讲。

也如同之前的几篇文章所讲，房地产市场的调控目的，今年的各种利率资格契税贷款降价折扣补贴等各种优惠，都一一逐步实现，但，这还不够，还有更多促进措施会出来。

所以还是那一句

买房可等，卖房趁早，全是技巧。