昨天我们在长沙商铺投资分析里阐述了我对于不能碰的一些商铺的归纳，也有朋友在私下问小华长沙的商铺能不能买？在这个阶段要不要买商铺？

以前有一种说法叫做一铺养三代，今天问小华的朋友也是一位在过去二十年内买商铺掘金做到财务自由的大姐，确实在她的心目中商铺就是做到了“一铺养三代”的神话。但是现在搞不好可能会出现三代养一铺这种可能。

小华这么看的原因有以下几点：

第一，电商冲击。

线下实体店这种生意非常不好做，我们去大街上看看就知道了，很多店面都在空房转让，而且还有一种情况就是店面装修好，还不到一个月，就开始出现转让了，长沙这种情况再最近这半年尤其严重，我相信在每个城市都会有这种情况。

现在不像十几年或者更早的时候，市场经济十分发达，消费者获得资源和商品的渠道非常丰富，尤其这几年线上的平台非常多，所以这对线下冲击非常大，实体店很难做生意。

第二，租金回报非常差。

2010年之前很多沿街商铺收益是非常高，大多都在10%以上，投资回报率高的能达到15~16%，基本上七八年投资的商铺就可以回本了，更不论商铺本身站有的黄金地段升值价值，但是现在随着城市化进程的加速，就仅仅长沙来说，大部分沿街商铺开发商也只能宣传达到8%的收益，有的可能会更差一些，大约5~6%。

举个例子：加入投资一百万买一个商铺，以目前长沙的平均商铺年化收益率5.5%计算，一年平均收益5.5万需要19年才可以回本。这种商铺买回来干什么?银行的大额定存保本理财也基本上可以达到5%的年化收益，买这样的商铺还不如买公寓，更不要说去对比住宅投资了，目前在长沙投资商铺，大部分人是无法追赢每年的货币贬值M2通货膨胀的速度的！

第三，城市建设在加快，各种配套都在提高与完善，不确定因素比较多。

咱国内城市建设方案各种各样，但大体上其实可以归纳为2类风格。一类是如北京那样一圈一圈的往外扩张，中正平和；另一类是如深圳一般规划各种新区······长沙两种类型都有沾边，但主要也还是类似深圳一般大修大建，规划新区。这种类型的城市买一个商铺放在那，可能修路修两年，怎么办？如果你是全款买的铺还好一点，如果你是贷款，这两年你是不是还要贴钱进去？虽然概率很小，但是也得考虑进去。

有些人就说我就要买，我钱多我非要买，那么怎么办？

小华的个人看法是：

第一，最好去找一些成熟的二手商品，二手商铺风险比较小，你看到租售比看得非常明确，你到周边他的相邻的商铺去问一问，他们自己租的商铺多少钱？多少年能回本，你自己算一下就清楚。风险小。

第二，买核心区域，不要买边缘或者新区，不要抱着去对赌的心理。即便是过去十年二十年里买商铺赚大钱了，可也别把咱自己看成了一个商业天才，买商铺不要去对赌，不要靠运气，还是要看大数据。

第三，租金回报超过12年，就是12年以上才能回本的这种商铺，压根不要考虑了，还不如去把这个钱去全款买房，买核心区域的公寓都可以，绝对会比收益率要高。

第四，不要去买格子铺，切记！6~10个平方的格子铺是目前商铺投资的大忌！

开发商把大的铺面划分出来，这块是你的，那块是他的，我们就卖给你，你要是自己愿意这个用你就自己做个生意，要是不愿意用，我们来统一给你经营，给你多少的回报。

如果把这种经营模式放在金融理财里面套用一下，像不像2015年的E租宝一类的······不能多说，脑补即可（小华自己就是做理财出身），在我看来开发商卖格子铺真的是一种p钱的行为。

投资商铺，不要相信自己的运气，也不要相信自己是天才，理性一点。