做商铺投资前，我们来看一下，商铺主要分为三种类型，分别风险高低：

    险系数：低

    ▎社区底商：社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。

    ▎优点：

    1、有固定客流量，有消费就会有盈利，稳定收益。

    2、独立产权，独立门头，可自购自营，自主权在自己手上。

    3、风险不大，随着社区人口的增加，升值潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加，备受投资者喜爱。

    ▎劣势：

    1、前期入住率低导致前期没客流量也没租户。

    2、租金租不起太高，最高也就200-300/平左右，回报率是最低的，租金回报在20年左右（大部分都在100-150/平）

    3、相对其他类型的商铺，底商投资总价高

    如何选择底商：位置，入住率，小区多少户，人流量，是否有地铁口，周围是否有其他商业，

    风险系数：中

    ▎商业综合体（购物中心）：多样化、特色化是商业发展主流，满足客户一站式购物。

    ▎优点：

    冬天不拍冷，夏天不怕晒，下雨不怕淋，而且社区底商就做不到，大太阳天气谁会去逛街？只有购物中心才适合任何季节，任何天气，

    1、消费品牌功能分区，满足不同客户需求；统一管理，整体运营，保证商业的持续繁荣

    2、回报率也是适中的，租金回报期限：11-15年，对比底商回本快。

    ▎劣势：

    1、首先商场铺的公摊一般都在30%—50%之间，商铺的使用率偏低。

    2、有些项目产权是集体产权，小面积，后期出售很麻烦。

    3、商业综合体过多，从而导致客流量分散，租户承受不住租金。

    如何选择商业综合体：周围是否有写字楼，周围小区入住率高不高周围是否有学校，周围是否有类似的商业综合体

    风险系数：高

    ▎专业市场（批发市场）：一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。

    1、具有一定的垄断性，客户范围比较广泛，可以辐射周边县、市甚至全国，具有很强的辐射力和影响力。

    2、所有的社区底商，购物中心都是需要依赖专业市场批发，回报率高，翻倍增长（就拿高桥批发市场01年4万一套的门面，现在给500万还不一定会卖，10-20倍）

    3、专业市场并不非传统的底商，并不需要依靠位置与人流量，交通便捷就可以了

    ▎劣势：

    1、每个商铺受整体商铺环境影响大;由于集中式商铺属现代商业理念的范畴,对于交通条件要求过高。

    2、形成规模时间长，需要4-7年发展期

    3、一个城市最多2个左右超过肯定是供过于求，导致发展不起来

    如何选择专业市场：交通配套，市场是否成熟，本市是否还有其他专业市场

商铺投资如何选择稳妥的商铺？

1.慎重选择所谓的“产权式商铺”

▎产权分为：独立产权，集体产权，虚拟产权式商铺

 虚拟产权式：商铺一旦商场经营失败，在开发商已经销售一空的情况下，投资人的合法权益是很难得到保障的。

 风险和收益是成正比关系的，产权式商铺这么高的收益，必然对应高风险。

2.尽量选择多层的商铺，避免选择只有一层的商铺

商铺的价值，是由这个商铺的租金价格决定。而决定租金价格高低的是由这间商铺所承载的业态的盈利能力决定的。 

打个比方说，同一间商铺租给金融机构的租金，一定高于租给杂货铺的租金。为什么？因为金融机构的盈利和生存能力，比杂货铺要强很多，所以更具备持续的高租金支付能力。

随着居民消费结构的升级，大家更愿意为更好的消费场景、服务和体验，支付更多的费用和更高的价格。 

另外，从经营业态的租金成本分担来看，由于一层面积的商铺，相比于多层面积的商铺，无法通过楼上相对低廉的租金价格分摊租金成本，会产生比较大的经营压力，所以租金增长的可持续性是受到严重影响的。

3.商铺投资尽量选择现房

影响商铺投资价值的因素有很多是「物理性」的：

比如说，前方有大型沿街绿化，遮挡商铺的店招或者门头，这会影响商铺的可视性。我们可以想象一下，看不到门头或者店招的商铺，谁愿意承租呢？又比如说，商铺前面是否设置大型的隔离带，如果设置了，那就会影响商铺的可达性。我们也可以想象一下，人流导入有障碍的商铺，又有谁愿意承租呢？再比如说，周边停车不方便的商铺，对于严重依赖汽车出行的当下消费人群，是很大的消费障碍。

所以，只有当商铺处于现房状态的时候，才能看清楚这些影响商铺价值的物理性因素。

 

4.一定要选择入住率比较高的成熟社区周边的商铺

入住率低的社区会有几年的空置期，商铺在买入之后，很长一段时间内租不出去。这种情况，就会影响商铺的租金收益，避免空置期可选择成熟社区。

 

▎最后，我总结一下这一期的主要内容和观点：

商铺投资是非常专业的投资行为，存在很大的投资风险。市面上很多商铺都是“有毒”资产，就是说价格明显高过价值，而且一般性工薪阶层人群只能赚取租金收益，无法产生金融复利。所以，我一直是不建议一般性工薪阶层人群投资商铺的。因为投资行为，是要看个体的风险承受能力的。显然普通老百姓对商铺投资的高风险不具备对冲能力。