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四点分析:楼龄超过20年的老房子还值得投资吗?

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这两年长沙楼市里大多数年轻人都喜欢买新房,但其实在小华的工作工程中发现蛮多考虑投资性的购房者往往习惯于投资二手房。

很多人在买二手房的时候很容易出现一个错误,那就是房龄的问题有人会觉得房龄越老越好,依据就是房龄越老,越会容易会拆迁,这样就能够大赚一笔实现自己的梦想。

20年的老房子投资

但是并不是所有的房龄越老越好,一线城市的老破小确实值得购买。一线城市的老破小确实值得购买。北京三环以内的四合院,还有上海的老洋房,这些都是地理位置的加持,所以一直都是天价,已经超出了很多人的购买能力。

但是类似于我们长沙这种新一线,强二线城市,甚至是更下一级的三四线城市里楼龄超过了20年的老房子,大多数情况下小华并不建议大家考虑。

并非这些房子就一定不能买,而是小华认为应该更多的去考虑投资性价比。

1. 超过20年的房子只差5年就达到25年楼龄的界限值了(尤其是对于电梯房来说)。

说句不好听的,20年左右的电梯房基本上可以说难有人问津。具体案例可以参考我们长沙非常有名的第一批电梯房社区:银州公寓。晚上走银州公寓旁边路过,居住体验非常不友好!

银州公寓


类似于“银州公寓”这类二十来年的老房子,刚需换房根本不考虑,有钱人又看不上,没钱的人买不起,小区里各项设施也已经老旧,消防的隐患问题,居住的舒适度会很差,最主要的问题电梯老化,维修起来很困难,当初买房交的维修基金早已消耗殆尽,而房东却换了一茬又一茬,而且还有很多租户想要统一集体收费,进行维修电梯难上加难

2. 超过20年的房子,即使地段再好,升值也会出现乏力

很多人买老房子最直观的感受就是会拆迁。各位看官,形势越来越明朗,老旧小区开始进行旧改什么是旧改?可以参考小华以前的文章《长沙棚改变旧改,拆迁户一夜暴富的梦可能要醒了就说明未来拆迁放缓,这和当前的高房价有一定的关系,很多地方政府开始加大老旧小区的改造,根本不再可能出现拆迁问题,即使拆迁也需要再等20年,而且很多老楼管道已经开始老化。

3. 超过25年的房子银行的评估会很低

以前我们也说过,二手房想进行贷款是根据评估公司给银行出具评估报告,银行再依据评估报告来对房屋进行贷款。房屋的楼龄越老,房屋的评估价格就越低,那么我们买房的首付款也相应的需要进一步的提高。

有一些老房子由于面积小,很有可能银行不再放贷,大多数银行面积低于60平的话,银行是不会给你评估贷款的,这就意味着你想要卖掉的时候,对方必须全款买你的房子。

4. 学区的划分是具有不确定性。(只针对大多数情况

咱们长沙什么样的房子最保值?一千个长沙生活的人必定是一个统一的回答:学位房。咱们长沙最有名的学位房小区自然是以八方小区为首!但是···

八方小区为什么这么贵

很多人买老房子是因为看中了学区但是学区的划分是具有不确定性的,一旦政策变动,这样的旧房子将一文不值。而当时你买的时候却花了高价,这也就意味着这么多年的利息和本金没有让你赚钱,反而让你赔钱了。

在投资二手房的过程中,小华建议尽量要选择15年以内的次新房,最长也不要超过20年,如果在一线城市购买的话,对于房龄的容忍度会更高一些,但最好不要买超过30年房龄的房子。


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