最近我身边发生了一件很有趣的事情，一位老客户给我发来信息，他想在长沙买房咨询我帮他找一找比较有价值的楼盘项目，等暑期回长沙来专门看看，但是这两天突然告知我已经买好了。我好奇咨询他买在哪里，然后客户告诉小华，房子埋在了长沙周边的一个文旅项目（湘阴滴某恒大项目）。

换句话说就是在长沙周边卫星城买了一套住宅，我好奇他不是要买长沙么？怎么突然就改变主意了？

客户竟然纯粹的给我描绘了起来：“这个文旅先生真不错，价格便宜，规划高端，未来将要打造低密度纯改善度假社区，环境也是真的好，成片的绿植花海，还规划有高尔夫球场，大酒店和会展中心···平时可以租给休闲旅游的人们，自己要住从长沙开车过来也不过四十余分钟···”

我听完之后不禁感叹起来，真想跟客户说一声：“您像极了一颗绿油油的韭菜！”

要知道强如李亚鹏这样的影视明星，也只能在文旅项目中败下阵来，不仅在房地产黄金20年一分没赚，甚至亏到了4000万都还不起，一度被列为失信执行人。

在小华看来，靠情怀买房是一种生活选择，但靠情怀买房并不是一种合适的投资逻辑，买房讲情怀，不是真有钱就是大韭菜！

其实我也明白，大部分购房者在面对环境优美的旅游房产，新区房产甚至海景房产等类型的房产时，常常会因为销售和开发商的绝妙宣传而“带入”他们为您准备好的美好想象中去，尤其是在一线城市拼搏中的人们，每天在人均不到10平米的单间中生活，怎么会不梦想着拥有一套“面朝大海，出暖花开”的房产呢？

但请相信我，如果你有这种想法一定要忍住，因为我也是踩过这个坑的人。其中的点点滴滴如今想起来都很心酸。

提醒那些准备进入这个坑的人，并且记住一句话，千万别在买房时让这些情绪错误泛滥。

今天我们就来好好的把一下五文旅地产背后存在的大坑，

首先我想请大家想一下，这些导致文旅康养旗号的项目，除了所谓的好景色低密度以外还剩什么？

附近会有被盗商业综合体吗？有医院吗？有学校吗？有地铁吗？交通是否方便，是不是一样都没有了？

没错，这就是文旅项目最大的特色！荒凉+偏僻！

这要是放在距离市中心偏远一些的地段，我相信你考虑都不会考虑，就算价格便宜一点，你也会考虑到孩子读书、哪里买菜、每天去去中心上班的路费、会不会太远等的问题。

为什么这些缺点放在文旅房产上，大家却想都不想了？

是因为开发商的营销能力，普通人基本挡不住！

当外卖普通消费者走进营销大楼，先用激光笔直接给你看他们的规划图，这里未来有某某某医院进入、配套优质幼儿园、小学孩子读书不成问题、商业综合体更不用说了、项目已经预留了7万平方米商业综合体的土地，并且后续有知名的商业团队来运营。

而交通方面，项目作品未来会搭建轻轨或者磁悬浮，或者地铁交通特别方便，基本不用担心，如果你开车就更好了，走某某马上拉通的快速路一下子就到市中心了。

如果你对这些理由有怀疑，那么恭喜你你还不算特别笨，但当你把这些疑问说出来后，你就会说到销售一句轻飘飘的话，如果这边被盗全部完善了，你还能以这个价格买到吗？

深圳南山当年只是一个郊区，现在近20多万一平方，你能想象得到吗？

投资永远都是看未来的，听完这番话后，大部分人的内心都开始在动摇，这个时候小时候就会带你去看他们美轮美奂的商品房样板间。

由于是低密度的住宅，大部分都能做到南北通透，使用率高到95%以上，随便一个95平方的户型就能达到你在市区看到的110平方的户型，并且他们还是带精装修，让你直接拎包入住，有些开发商为了吸引客户买下来，还会承诺带软装。

到了这一步，大部分人已经心动得七七八八了，最后销售只需要给你来一张返租协议，告诉你买在这里，如果你不自己住的话，可以和包租公司签订协议，由他们来帮你运营，因此需要做等收租即可，而且还会给你看这附近的租金有多高，做民宿每晚可以租金达到500~1000块钱，不到10年基本可以回本的。

讲到这里除非是真的懂套路，否则基本乖乖刷卡交钱的，实际真相是不是像开发商们说的那么好，大家用个P股想起来就明白了，规划这东西就跟画大饼一样，反正先吹去了，能不能实现就看政府的态度了。而对于我们开发商来说，只要能把房子卖出去，然后就结束了。

而高回报率这个就更坑了。没错，大部分文旅项目以及海景房的房子确实能租很高的租金，但只有短暂的旺季，可以说说漫长的淡季是一个人都没有，甚至连狗都没有。

至于开发商跟您签订包租协议，打理房产其实想都不用想，如果真有那么好赚的话，他们不如自己搞了，比卖掉还划算了。可能你会说了签了协议，开发商违约可以告他赔偿损失，那么麻烦你把合同上面的公司看清楚，到底是开发商还是其他公司。说句不好听的，就算是开发商他要跑你也没办法是吧？

开发商跑路这种事情又不是没纠正过，大家网上一查新闻一大堆，所以说买这种房子想要告诉出回报率只是大多数无稽之谈。

至于“居住属性”，啥都不方便的地方，每年去住几天基本上就不会住了，让您天天开车几十公里来长沙市区上班？往返？一天两天，一个月两个月还能坚持，真的365天天天如此谁顶得住？

就算你能顶得住，你家里人能够顶得住吗？尤其是老人，医院才是最重要的配套，因为他关乎性命，景区和郊区已经离市区够远了，基本上很难有靠谱的三甲医院，你会放心把父母放在这些地方吗？

对于文旅房产，小华的看法一直也还是没有改变。如果您有钱买一套，每年去享受一下也没什么问题，你是刚需还得买这里，我只能说一句，您听真的不仅就不方便，而且还把买房钱还白打了水漂，毕竟这种方式未来基本没什么人会接受，这不是恐吓而是真相。

长沙这几年周边的文旅项目真正成功的有一个么？失败的不能一一点名，但是大家可以自己去网上搜一搜。

买房切记讲情怀，活在当下，诗和远方只适合财务自由的人们！只有有人的地方，房子才值钱，否则就是一堆钢筋水泥罢了。