这几年楼市彻底进入了分化行情，所以资金在乱流，乱买房的、乱买基金的、乱买股票的，还有去币圈豪赌的，掺和各种公募私募的。

整个市场上的购房者，持币者，越来越焦虑，越来越焦虑。

如果你不懂仅仅股票圈的金融逻辑，又不懂币圈的人性逻辑，也没有买彩票中奖的运气，那其实回归楼市投资或许是更安全的选择。 

重点来了，当我们投资房产的时候，最应该关心的什么？ 

其实无非就是三大逻辑，好城市、好片区、好房子。 

当然，这是笼统的说法，也是投资的底层逻辑。
不论你是房地产泡沫崩盘还是全线普涨行情，不管你是在一线二线还是三四线。 

底层逻辑，永远正确。 

但是只看底层逻辑，那就是正确的废话，谁都知道要买好的特别是好房子，没人想买差房子，但怎么买，怎么选，才是重点中的重点。 

今天，我们来先说说如何选择好城市，仔细看，相信未来你会回过头来感谢我。

 

选城市，房产圈最喜欢用的是：GDP。
以GDP来看城市的经济，当然这是最肤浅的，再高深一些的，讲地铁里程数、小学生在校数、新生儿数量，甚至还有城市投资指数。
其实这些都有一定参考性，但大都是以偏概全。 其实这些对于普通老百姓来说，看人口和钱就行了。 

 

1. 常住人口和户籍人口之比 

这个比例非常重要，假设常住人口比户籍人口高得多，那说明这个城市的吸引力强，可以吸收户籍以外的人口。 

如果常住人口跟户籍人口接近，那说明这个城市大多数以本地人为主。 

当然，如果户籍人口比常住人口还要多，那毋庸置疑，人都外出务工了，人口在不断的流出，那城市吸引力自然就弱。 

例如为什么者几年来强二线城市纷纷放开入户，吸引人才落户?

一方面确实是为城市经济发展的需要，未来的经济前景好，二方面是让呆在这的人扎根在这里，长期稳定的创造经济创造消费。 

人一旦留在一座城市打拼，马斯洛需求理论告诉我们，人就是要住，租也好买也好，人也要吃，盒饭也好，大餐也好。 别说是人，就算是牛马羊，也要有个窝棚，也要有口草吃。 

这就是庞大的刚需，有刚需支撑的地方，房价才能有支撑，这样的楼市以后才有人接盘。房子说到底是用来住的，哪怕你买来不是为了住，但最终也是要有人住，所以有刚需支撑的地方，长线房价才更有可能涨的起来。 

 

2. 人口净流入量 

人口的净流入量，和第一条有非常密切的关系，但又不太一样。 

这次七普之后，很多城市的人口变化数据都发生了变化。很多城市在的人口户籍比例没有发生太大的变化，但是人口的总数变化很大，就是典型的人口流入和流出的比例比较均衡，也就是虽然我吸引了大量的流动人口，也同时吸引了等比例的人落户。 

所以此刻，比例之外我们还要看人口的增量，特别是最近10年的人口流入差值。 

我们放眼全国去看，目前因为人口净流出一直遭diss的，基本都是东北西北西南等偏远地区，以及华北华中经济较为落后的三四线城市。特别是一些之前的工业强市，资源城市，由于产业衰败和体制腐败，加上天气环境，等造成人口大量流失，而三四线城市最大的问题在于，大学生毕业后返乡没有合适的工作机会，导致年轻人不愿意返乡。 

楼市分化之下，没有人口支撑下的楼市，一定是有风险的。 

很多人会发现身边的县城，房价还在持续的上涨，跟我们一直讲的县城房子尽量不要碰似乎背道而驰。 

你需要思考的是，为什么一个没有年轻人回去的穷县城房子还能卖很快，还能涨，而不是应该思考他还会不会涨，我要不要也去来一套。 

如果你想不明白，我来告诉你答案。 

因为绝大多数的农村教育资源以及枯竭，甚至不少乡镇都已经没有教育资源，留守家乡的年轻人要孩子上学必须去到县里买房，加上攀比心理，A家结婚县里买了套房，B家一看，也得买，不然多没面子。
    就这样，一来二去把县里的房子买了个七七八八。你别不信，你找个县城的置业顾问问问就知道了，这几年多数县城的房子都卖给了本县农村人，只是图一个学校，或者面子。 

当这些人，都已经走进城市，定居县城之后，农村真正成了留守老人的居所。加上很多县城人口不断流出，未来谁来接盘这些县城的房子，是你需要思考的问题。 

要知道，对于县城来说，租是不好租的，而且也不怎么租的上价格。 特别是本来就只有几万十几万人口的小县城。这些房子，未来更是不好转手，极易沦为纸面财富。 

 

3. 本外币存款余额 

你可能是第一次听到这个指标，简单点说就是老百姓有没有钱。 

很多人喜欢看人均GDP，诚然人均GDP的确会有一定的代表性，但更精确的还是本外币存款余额，他代表了这个城市手里有多少钱：人民币存款+外币存款。
    钱是城市购买力的最直接的体现，中国的国情就是，当大家都把该投资的钱拿出去投资了，还能有极大量的本外币存款，那这座城市一定是民富成都非常高的。 

比如，中国最富的两个区域，粤港澳大湾区和长三角这些城市相比同级别城市来说，外币存款余额和人均都非常高，虽然是平均数据，但也能说明这些城市的人购买力非常强。 

可以说，本外币存款余额直接影响了房价的上涨动能和天花板。

 

那这些数据哪里来？ 

百度直接搜最简单，但或许不是最靠谱最全的数据来源。 

所以我们更多还是推荐，直接搜索对应城市的统计局年报。 

比如本外币存款余额，基本各地统计局年报中都有体现，年报中一般都会有人口数据，GDP相关数据，部分城市还会有城镇人口比例，户籍人口跟常住人口的分开数据。 

当然，人口的数据近期看第七普的公开数据即可。 

其他的数据，还是参考各城市的统计公报，这个最权威。 

授人以鱼不如授人以渔，我没有去具体帮你拉数据列城市，是希望你能根据你自己的实际情况，选定你关注的城市，和同级别竞品类的几个城市，拉出数据一对比，该选谁不选谁我想你自己心里就有数了， 

 

最后来说说房价板块轮动，就像我们前几天天说到的，本轮房价上涨的轮动机制就是：
    一线/强二线——弱二线——三四线/县城
这是一个大轮动规律，有细微的城市不符合，但大方向是不错的。 

所以，在分化之下，你就要学好去判断城市，及时调仓换房。 如果没有反应过来，你那些之前的盈利会随着时间一点一点被抹平！