写长沙新楼盘评测实在太累了，今天小华偷懒一天，不准备出门去踩盘看项目，简单，主观的说一下自己对于长沙的商铺投资的一些想法。以下观点仅为小华个人意见，仅做参考不作为投资建议。

最近家里长辈一直在找商铺，再加上岳母前两年在长沙火车站旁边的赛格美食广场买了一个2楼铺子“养老”，目前每个月收益一万多，另外在老家也有“门面”，属于吃到了房产投资红利的那一拨人，所以老人家对商铺很看好。

但是作为来长沙打拼努力生根的我这种“新长沙人”来说，商铺投资可能还是水太深，值得认真去思考一下。

简单亮明我的观点：商铺能赚钱，但是谁很深。稍有不慎，“一间铺养三代人”可能就变成“一间铺坑三代人”。普通人最好不要碰。

 

先说说商铺投资的一些优势点：

【优势一】不限购，不受地产调控影响

这一点与公寓类似，不再赘述。目前楼市调控一般只涉及住宅楼，而并未波及各类商铺。

 

【优势二】先期投资成本低

即便是目前长沙商铺单价在2万元以上，但是商铺面积灵活，很多商铺的售价约在几十万元，投资成本比公寓、住宅要低得多。

 

【优势三】旺铺收入可观

真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，咱又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观，甚至可以养老传代。

 

说完优点了（欢迎补充），现在说说我看到的一些缺陷：

 

【劣势一】选址难，好旺铺更难

在长沙这座娱乐之都，虽说旺铺收入可观，但毕竟属凤毛麟角，可遇不可求，我们需要接受大部分商铺差强人意的现实。虽然不少大厦物业都打出了花里胡哨的宣传语，但商铺的最终回报与地段、人流量、物业经营稳定性的关系太过紧密，尤其是选址，几乎是决定“生死”的重要决策。

 

【劣势二】容易产生空置期

互联网冲击下，实体商铺盈利能力越来越差，空置率越来越高，租金收益不稳。

马爸爸虽然退休了，但是他创建的淘宝网，一个个淘宝店，天猫商城就像一间间商铺，马爸爸成了互联网商铺最大的业主，拥有N多的只租不售的商铺。

曾经，地段是商铺获得客流的主要因素，如今，互联网使地段不再具备排他性，还进一步扩大了服务半径，小到三五公里，大到国内外区域，不需要出门，都可以实现所想即所得。

我们不再受限于特定地段的特殊商品，而且，互联网集约化还有明显的价格优势，对传统商业造成重大冲击，商业的盈利能力越来越差。自然商铺整体空置率也比越来越高。

 

【劣势三】面临虚假招商与欺诈风险

关于商铺的负面报道，近年来没少出现，这其中常见的“坑”主要有以下几点：

 

 

 

一是开发商开业前期大肆宣传造势，但开业后人气惨淡且房租一路飙升，引发商户维权；

二是许诺“售后包租”“固定收益XX%”但最终食言，涉嫌欺诈商户；

三是开发商经营不稳定，一旦发生停业整顿、违建拆除等问题，商铺投资往往面临巨大损失。

 

【劣势四】转手税费是真的高

买商铺的时候，不论是售楼部的置业顾问还是二手买卖的中介经纪人，很少会有主动给您分析商铺转让税费问题的。

未来商铺不想要了，想把铺子转手卖掉，平摊下来，收益率其实也不高。而且这其中的转手税率估计很多小伙伴都不太清楚。

商业地产税费高于住宅税费。

不仅买家要支付税费，卖家也要支付税费。买家要支付契税（3%成交价）、交易手续费、印花税（0.05%成交价）、产权登记的费用，而卖家需要支付土地增值税等。

在长沙，可以简单的估算为，税费约等于商铺售价的15%~20%

 

最后，说一下经济大环境的问题。

也别觉得我的观念太保守，其实最有名的还是温州炒房团，十多年前温州人炒完住宅炒商铺，赚到暴利的比比皆是，但也有不少难以全身而退。03年全国都知道温州人，买了很多很多的商铺，十几年过去了，物价都翻了五六倍，但他们的商铺到现在还套着（身边案例），再过去的这十几年里面，大多数商铺并没有想象中那么赚钱。

 

咱长沙有个很有意思的商铺案例：步行街的地面铺，目前买卖单价依然高的离谱。步行街的商铺单价一直极高，业主要回本，租金肯定不能低。但长沙的发展没有止步，新建商铺数量又源源不断补充供承租方择选，出租市场实际是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环……

 

商铺投资，谨慎，谨慎，再谨慎一些。

以后有机会再发散写写。