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【如何投资商铺】在长沙买商铺投资值不值得呢?

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写长沙新楼盘评测实在太累了,今天小华偷懒一天,不准备出门去踩盘看项目,简单,主观的说一下自己对于长沙的商铺投资的一些想法。以下观点仅为小华个人意见,仅做参考不作为投资建议。

最近家里长辈一直在找商铺,再加上岳母前两年在长沙火车站旁边的赛格美食广场买了一个2楼铺子“养老”,目前每个月收益一万多,另外在老家也有“门面”,属于吃到了房产投资红利的那一拨人,所以老人家对商铺很看好。

但是作为来长沙打拼努力生根的我这种“新长沙人”来说,商铺投资可能还是水太深,值得认真去思考一下。

简单亮明我的观点:商铺能赚钱,但是谁很深。稍有不慎,“一间铺养三代人”可能就变成“一间铺坑三代人”。普通人最好不要碰。

 

商铺投资


先说说商铺投资的一些优势点:

【优势一】不限购,不受地产调控影响

这一点与公寓类似,不再赘述。目前楼市调控一般只涉及住宅楼,而并未波及各类商铺。

 

【优势二】先期投资成本低

即便是目前长沙商铺单价在2万元以上,但是商铺面积灵活,很多商铺的售价约在几十万元,投资成本比公寓、住宅要低得多。

 

【优势三】旺铺收入可观

真正的旺铺虽然少之又少,但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈,咱又有较强的经营能力,旺铺的流水将非常可观,甚至可以养老传代。

 

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说完优点了(欢迎补充),现在说说我看到的一些缺陷:

 

【劣势一】选址难,好旺铺更难

在长沙这座娱乐之都,虽说旺铺收入可观,但毕竟属凤毛麟角,可遇不可求,我们需要接受大部分商铺差强人意的现实。虽然不少大厦物业都打出了花里胡哨的宣传语,但商铺的最终回报与地段、人流量、物业经营稳定性的关系太过紧密,尤其是选址,几乎是决定“生死”的重要决策。

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【劣势二】容易产生空置期

互联网冲击下,实体商铺盈利能力越来越差,空置率越来越高,租金收益不稳。

马爸爸虽然退休了,但是他创建的淘宝网,一个个淘宝店,天猫商城就像一间间商铺,马爸爸成了互联网商铺最大的业主,拥有N多的只租不售的商铺。

曾经,地段是商铺获得客流的主要因素,如今,互联网使地段不再具备排他性,还进一步扩大了服务半径,小到三五公里,大到国内外区域,不需要出门,都可以实现所想即所得。

我们不再受限于特定地段的特殊商品,而且,互联网集约化还有明显的价格优势,对传统商业造成重大冲击,商业的盈利能力越来越差。自然商铺整体空置率也比越来越高。

 

【劣势三】面临虚假招商与欺诈风险

关于商铺的负面报道,近年来没少出现,这其中常见的“坑”主要有以下几点:

 

 

 

一是开发商开业前期大肆宣传造势,但开业后人气惨淡且房租一路飙升,引发商户维权;

二是许诺“售后包租”“固定收益XX%”但最终食言,涉嫌欺诈商户;

三是开发商经营不稳定,一旦发生停业整顿、违建拆除等问题,商铺投资往往面临巨大损失。

 

【劣势四】转手税费是真的高

买商铺的时候,不论是售楼部的置业顾问还是二手买卖的中介经纪人,很少会有主动给您分析商铺转让税费问题的。

未来商铺不想要了,想把铺子转手卖掉,平摊下来,收益率其实也不高。而且这其中的转手税率估计很多小伙伴都不太清楚。

商业地产税费高于住宅税费。

不仅买家要支付税费,卖家也要支付税费。买家要支付契税(3%成交价)、交易手续费、印花税(0.05%成交价)、产权登记的费用,而卖家需要支付土地增值税等。

在长沙,可以简单的估算为,税费约等于商铺售价的15%~20%

 

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最后,说一下经济大环境的问题。

也别觉得我的观念太保守,其实最有名的还是温州炒房团,十多年前温州人炒完住宅炒商铺,赚到暴利的比比皆是,但也有不少难以全身而退。03年全国都知道温州人,买了很多很多的商铺,十几年过去了,物价都翻了五六倍,但他们的商铺到现在还套着(身边案例),再过去的这十几年里面,大多数商铺并没有想象中那么赚钱。

 

咱长沙有个很有意思的商铺案例:步行街的地面铺,目前买卖单价依然高的离谱。步行街的商铺单价一直极高,业主要回本,租金肯定不能低。但长沙的发展没有止步,新建商铺数量又源源不断补充供承租方择选,出租市场实际是有价无市,租又租不出去;二手铺比新铺无价格优势,卖又卖不出,如此恶性循环……

 

商铺投资,谨慎,谨慎,再谨慎一些

以后有机会再发散写写。


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