2023年买房逻辑:新房和二手房买房陷阱和套路_小华聊买房

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2023年买房逻辑:新房和二手房买房陷阱和套路

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   明天就是除夕,疫情也放开了,政府也再次提及房地产作为“支柱产业”,可能又有很多朋友和各类媒体鼓吹房产春天来了,今儿个咱写写购买房产的逻辑。

 

随着2016年的房住不炒,已经完全变了。那么我们在买房子的时候,就要学习相关的房产知识,或者说你要了解整个房产买卖的流程,不要天天听这些房产大威跟你讲什么局势,我告诉你一句话,如果你能够在买房子的过程当中看够20套房子比你在网上看1000篇文章还有效,所以。还是呢,要了解房地产最基层的东西,那些所谓的房产专家给你分析的房产知识,可能只是文字游戏,可能连他们自己都没有房子,甚至说他们从来就没有过房产销售的经验,所以说的都是大空话,而我是从一个。销售开始做起,所以我非常了解新房和二手房的交易流程,今天就一次性的分享给大家让大家呢,要知道在今后买房子的时候,不管是新房还是二手房,我们应该怎么样去做,应该怎么样去避坑。我们首先呢来说二手房,其实二手房是市场上最复杂的,因为它掌握在个人的手中,根据地段的不同,根据楼层的不同,根据面积的不同,它所呈现出来的价格也是千变万化的。那么,首先呢,我们就要学会定位,你看一看你买房子到底是为了什么,你是图在这里生活方便。还是说我是需要改善,那这个时候呢,你就能够摸清你到底是需要买二手房还是需要去买新房。

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假如说你要去买二手房,首先你要明白一点就是说你需要多大的房子,你家里有几口人,未来我是不是长期在这里发展?我还有没有换房的打算好把这点搞清楚了以后把面积搞清楚了,那你就知道你要看什么样的房子。那二手房呢,在一个区有很多很多个小区,我们就要进行一个横向的对比。注意啊,这里的对比呢,就是我们只看同等面积的房子,千万不要所有的面积都看。有些人看房子呢就是60平的也看,80平的也看,120平的也看,甚至连别墅他都看,可是看了以后有什么意义呢。只会能让你自己都糊涂,不知道买什么样的房子,还是那句话,如果你确定的面积,你就在同区域选择多个小区进行一个面积的对比。这样的话呢,你就能够看出二手房的户型啊,采光啊,楼层啊,小区管理啊等等等等一些对比,那我们还是那句话呢,就是房子没有十全十美的,但是你通过同等面积的房子对比,你就可以知道哪个小区更适合你,哪个小区更安全,哪个小区更。保值,那看完房子以后呢,自然是谈价,我还是那句话,我们专业的事情呢,要找专业的人去做,千万不要自己去购买二手房。为什么呢?因为二手房的陷阱实在太多了,你要去找一个呢?比较专业的房产中介。房产中介呢?他对这个城市是比较了解的,对房源呢是十分熟悉的,虽然你花了服务费。但是你却能够保障在接下来你的整个交易流程是安全的,并且你能够买到你想要的房子,你可以拿和专业的房产中介说出自己的需求,需要什么楼层多大面积。

或者说呢,你需要什么样的装修,你需要什么样的小区,这样的房产中介就能够快速筛选出来,小区这样的直接可以提高呢你的看房效率,那接下来自然而然就是谈价。谈价的过程呢,就其实是三方在一起的,因为你在新房的谈价过程当中呢,只有你和开发商面对面,但是呢,由于你找了中介,在二手房的买卖过程当中是一个三方签订的协议,那么这个时候想要买房子就要和房产中介搞好关系。在房产谈价的时候呢?房产中介可以。帮你说一些话可以拿降低你购房的成本,那么在这里呢,我们额外需要注意的一点,就是在签订合同的时候要花时间把所有的合同条款。全面的看清楚字,不能烂签,而且呢,谈价的时候必须见到这个房主的本人,也就是他的身份证和这个不动产证上的名字是一致的,才可以进行谈价。那些所谓房东在国外由朋友来进行谈。又或者说这个房东不在,由房东的那半来谈都不行,因为这里面就存在着一房二卖以及合同诈骗的问题。详细的情况可以翻看我之前的视频,我都有详细的讲过关于二手房合同陷阱的问题,那么价格谈完了,合同签完了,接下来自然而然就是贷款的问题,那么我们在用到贷款的时候呢?房产中介也会全部进行操盘,那如果呢?房产中介额外收费的。这个呢是不存在的,我们还是那一句话要服务呢?就是一整套的流程。在房产贷款的时候呢,最担心的问题就是你个人真心的问题,以及收入的问题。那么这个时候。你可以呢?在买房子之前向当地的银行去申请,出具一份征信报告,看一看你是否符合贷款的资格。或者说呢,还可以向当地的住建部了解一下当地的整个房地产市场的行情,或者说一些政策。

别到时候出现了限购,限售,现代等情况,导致到你这个合同违约,那你是需要赔钱的,还有一点呢,你需要注意的时候,在交易过户的时候,由于二手房的特殊性呢,那它有一个抵押产生,有些房主呢,可能之前在银行有抵押,是。需要先把这个贷款还完的。当然现在呢,有很多地方已经出了带压过户的情况,那是在绝对安全的情况下进行的,但是很多地方还没有开始实行。那你需要呢?让房东把这个钱还完,在过户的时候,我们才把首付款给到原房东。千万呢,不要让房东提前拿到你的首付款。那这样的你的资金就会出现危险了,如果呢?你在向样一点的大城市,可以问一问银行,或者说当地的不动产中心有没有相应的资金监管机制,如果有的话就走资金监管机制,因为这样的话你的资金才更安全好了,这就是那整个二手房交易的过程当中,你。所应该了解的,那我们再来说新房的问题,首先你要确定买新房,那肯定就是改善,又或者说呢,是年轻人不喜欢老房子,就喜欢新小区,你要确定位置,千万不要听售楼处的忽悠,或者说销售人员的画大饼。而且我要告诉你这里有一个技巧,如何买新房更省钱,就是先不要去售楼处露面。也不要在售楼处留下任何联系方式,为什么呢?我们后面会讲,那我们怎么样去了解这个楼盘呢?其实很简单很简单两种方法。第一种呢就是在网上查资料,看一看这个小区是由哪个开发商进行陈建的?这个开发商有没有在这个城市。建另外的房子,已经交房的,我们可以呢,去实地考察一下他这个房子的这个户型以及面积,还有呢,这个采光等等等等,情况还要看呢,开发商的这个债务问题,为什么呢?因为防止以后我们会买到烂尾楼,同时呢,还要打听一下开发商这个房子。

能不能用到公积金贷款?为什么呢?因为如果你能够用公积金贷款,说明开发商的地没有被抵押出去,如果用不了公积金,只能够进行商业贷款,那说明这个开发商的资金一般,而且呢早已经把地抵押出去了,那我们呢在网上就可以呢,了解到这个小区再建多少栋房。做什么样的户型,有什么样的户型图等等等等等你了解完这些以后呢,就说到了。第二种方法,我们不进售楼处,就在这个在建的小区周边转一转,看一看周边到底有什么样的配套,有什么样的规划,只有你自己去看,你才能够真正的了解这个小区好了,那么我们回到怎么样去看。找一个靠谱的房产中介带你去看房子,这就被售楼处视为渠道客户,为什么呢。因为中介带来的客户属于中介介绍,那么由于有了介绍以后成交了以后呢,开发商是需要给。二手房中介返点的,那么你首先就和房产中介说好,如果我在这里成交了,返点的钱,你要返我一部分。那间接的就相当于降低了你的购房成本。如果呢,你首先没有找房产中介,而是自己直接去了售楼处,这属于售楼处的自然到访客户,那是没有任何优惠的。即使优惠和这个房产中介带来的客户是一模一样的,但是却没有这个返点可以拿。那同样一套房子,如果是100万的话,通过房产中介可能到最后返到你手上2万块钱。那你相当于只花了98万买了这套房子,但是如果呢你去收入处直接买房子,那可能就是一百万。

那这中间呢,就有2万块钱的差价,这样说大家应该就明白了吧,为什么要找中介去买新房好了,最重要的一点呢?就是我们在售楼处里面买房子还是呢?要保持一颗冷静的心收住呢?经常会营造一种恐慌的心理,之前的开发商就会。请各种演员,对吧,造成的这个房产交易非常火爆的局面,但是我要告诉你的是目前房地产市场没有那么火爆,而且呢,你买房子只是买自己的需求而已,你干嘛要跟别人一起跟风呢?而且呢?房子是卖不完的,你有钱你还买不到房子吗。所以呢,我们在看这个样板间的时候啊,也要保持一颗冷静的心。很多人呢,进了这个样板间以后就迷失了,觉得这样的房子真好,真好。我要告诉你的,是。这个样板间就是开发商精心打造的,就是让你全方位的满意的,没有挑出毛病的地方,这样你才能够痛快的下定金呢。对不对,在买新房子的时候呢。你确定的区域还是在这个区域当中,找两三个开发商看同等面积的房子,进行一个户型的对比,绿化的对比,车位的对比等等等等。等等,如果你把这些都对比好了,然后再选择一家开发商下手,那么后续的还是一样要把这个合同看好,然后呢?用到贷款的时候呢,也要提出相关仔细的问题,我告诉你一点。平时我们在忙,有些事情我们可以不提,但是在买房子这件大事上,尤其是合同以及贷款的问题,一定要花时间看得清清楚楚,这样你才能够明白双方各自的一些责任以及义务,或者说违约了以后到底怎么办,千万不要稀里糊涂买了房子到最后呢。所有的问题都是你自己来承担。如果呢,你把这些问题全部都搞明白了,那么你在接下来的时间,不管是买二手房还是买新房,你都能够做到快速成交,节约成本。

 

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