明天就是除夕，疫情也放开了，政府也再次提及房地产作为“支柱产业”，可能又有很多朋友和各类媒体鼓吹房产春天来了，今儿个咱写写购买房产的逻辑。

 

随着2016年的房住不炒，已经完全变了。那么我们在买房子的时候，就要学习相关的房产知识，或者说你要了解整个房产买卖的流程，不要天天听这些房产大威跟你讲什么局势，我告诉你一句话，如果你能够在买房子的过程当中看够20套房子比你在网上看1000篇文章还有效，所以。还是呢，要了解房地产最基层的东西，那些所谓的房产专家给你分析的房产知识，可能只是文字游戏，可能连他们自己都没有房子，甚至说他们从来就没有过房产销售的经验，所以说的都是大空话，而我是从一个。销售开始做起，所以我非常了解新房和二手房的交易流程，今天就一次性的分享给大家让大家呢，要知道在今后买房子的时候，不管是新房还是二手房，我们应该怎么样去做，应该怎么样去避坑。我们首先呢来说二手房，其实二手房是市场上最复杂的，因为它掌握在个人的手中，根据地段的不同，根据楼层的不同，根据面积的不同，它所呈现出来的价格也是千变万化的。那么，首先呢，我们就要学会定位，你看一看你买房子到底是为了什么，你是图在这里生活方便。还是说我是需要改善，那这个时候呢，你就能够摸清你到底是需要买二手房还是需要去买新房。

假如说你要去买二手房，首先你要明白一点就是说你需要多大的房子，你家里有几口人，未来我是不是长期在这里发展？我还有没有换房的打算好把这点搞清楚了以后把面积搞清楚了，那你就知道你要看什么样的房子。那二手房呢，在一个区有很多很多个小区，我们就要进行一个横向的对比。注意啊，这里的对比呢，就是我们只看同等面积的房子，千万不要所有的面积都看。有些人看房子呢就是60平的也看，80平的也看，120平的也看，甚至连别墅他都看，可是看了以后有什么意义呢。只会能让你自己都糊涂，不知道买什么样的房子，还是那句话，如果你确定的面积，你就在同区域选择多个小区进行一个面积的对比。这样的话呢，你就能够看出二手房的户型啊，采光啊，楼层啊，小区管理啊等等等等一些对比，那我们还是那句话呢，就是房子没有十全十美的，但是你通过同等面积的房子对比，你就可以知道哪个小区更适合你，哪个小区更安全，哪个小区更。保值，那看完房子以后呢，自然是谈价，我还是那句话，我们专业的事情呢，要找专业的人去做，千万不要自己去购买二手房。为什么呢？因为二手房的陷阱实在太多了，你要去找一个呢？比较专业的房产中介。房产中介呢？他对这个城市是比较了解的，对房源呢是十分熟悉的，虽然你花了服务费。但是你却能够保障在接下来你的整个交易流程是安全的，并且你能够买到你想要的房子，你可以拿和专业的房产中介说出自己的需求，需要什么楼层多大面积。

或者说呢，你需要什么样的装修，你需要什么样的小区，这样的房产中介就能够快速筛选出来，小区这样的直接可以提高呢你的看房效率，那接下来自然而然就是谈价。谈价的过程呢，就其实是三方在一起的，因为你在新房的谈价过程当中呢，只有你和开发商面对面，但是呢，由于你找了中介，在二手房的买卖过程当中是一个三方签订的协议，那么这个时候想要买房子就要和房产中介搞好关系。在房产谈价的时候呢？房产中介可以。帮你说一些话可以拿降低你购房的成本，那么在这里呢，我们额外需要注意的一点，就是在签订合同的时候要花时间把所有的合同条款。全面的看清楚字，不能烂签，而且呢，谈价的时候必须见到这个房主的本人，也就是他的身份证和这个不动产证上的名字是一致的，才可以进行谈价。那些所谓房东在国外由朋友来进行谈。又或者说这个房东不在，由房东的那半来谈都不行，因为这里面就存在着一房二卖以及合同诈骗的问题。详细的情况可以翻看我之前的视频，我都有详细的讲过关于二手房合同陷阱的问题，那么价格谈完了，合同签完了，接下来自然而然就是贷款的问题，那么我们在用到贷款的时候呢？房产中介也会全部进行操盘，那如果呢？房产中介额外收费的。这个呢是不存在的，我们还是那一句话要服务呢？就是一整套的流程。在房产贷款的时候呢，最担心的问题就是你个人真心的问题，以及收入的问题。那么这个时候。你可以呢？在买房子之前向当地的银行去申请，出具一份征信报告，看一看你是否符合贷款的资格。或者说呢，还可以向当地的住建部了解一下当地的整个房地产市场的行情，或者说一些政策。

别到时候出现了限购，限售，现代等情况，导致到你这个合同违约，那你是需要赔钱的，还有一点呢，你需要注意的时候，在交易过户的时候，由于二手房的特殊性呢，那它有一个抵押产生，有些房主呢，可能之前在银行有抵押，是。需要先把这个贷款还完的。当然现在呢，有很多地方已经出了带压过户的情况，那是在绝对安全的情况下进行的，但是很多地方还没有开始实行。那你需要呢？让房东把这个钱还完，在过户的时候，我们才把首付款给到原房东。千万呢，不要让房东提前拿到你的首付款。那这样的你的资金就会出现危险了，如果呢？你在向样一点的大城市，可以问一问银行，或者说当地的不动产中心有没有相应的资金监管机制，如果有的话就走资金监管机制，因为这样的话你的资金才更安全好了，这就是那整个二手房交易的过程当中，你。所应该了解的，那我们再来说新房的问题，首先你要确定买新房，那肯定就是改善，又或者说呢，是年轻人不喜欢老房子，就喜欢新小区，你要确定位置，千万不要听售楼处的忽悠，或者说销售人员的画大饼。而且我要告诉你这里有一个技巧，如何买新房更省钱，就是先不要去售楼处露面。也不要在售楼处留下任何联系方式，为什么呢？我们后面会讲，那我们怎么样去了解这个楼盘呢？其实很简单很简单两种方法。第一种呢就是在网上查资料，看一看这个小区是由哪个开发商进行陈建的？这个开发商有没有在这个城市。建另外的房子，已经交房的，我们可以呢，去实地考察一下他这个房子的这个户型以及面积，还有呢，这个采光等等等等，情况还要看呢，开发商的这个债务问题，为什么呢？因为防止以后我们会买到烂尾楼，同时呢，还要打听一下开发商这个房子。

能不能用到公积金贷款？为什么呢？因为如果你能够用公积金贷款，说明开发商的地没有被抵押出去，如果用不了公积金，只能够进行商业贷款，那说明这个开发商的资金一般，而且呢早已经把地抵押出去了，那我们呢在网上就可以呢，了解到这个小区再建多少栋房。做什么样的户型，有什么样的户型图等等等等等你了解完这些以后呢，就说到了。第二种方法，我们不进售楼处，就在这个在建的小区周边转一转，看一看周边到底有什么样的配套，有什么样的规划，只有你自己去看，你才能够真正的了解这个小区好了，那么我们回到怎么样去看。找一个靠谱的房产中介带你去看房子，这就被售楼处视为渠道客户，为什么呢。因为中介带来的客户属于中介介绍，那么由于有了介绍以后成交了以后呢，开发商是需要给。二手房中介返点的，那么你首先就和房产中介说好，如果我在这里成交了，返点的钱，你要返我一部分。那间接的就相当于降低了你的购房成本。如果呢，你首先没有找房产中介，而是自己直接去了售楼处，这属于售楼处的自然到访客户，那是没有任何优惠的。即使优惠和这个房产中介带来的客户是一模一样的，但是却没有这个返点可以拿。那同样一套房子，如果是100万的话，通过房产中介可能到最后返到你手上2万块钱。那你相当于只花了98万买了这套房子，但是如果呢你去收入处直接买房子，那可能就是一百万。

那这中间呢，就有2万块钱的差价，这样说大家应该就明白了吧，为什么要找中介去买新房好了，最重要的一点呢？就是我们在售楼处里面买房子还是呢？要保持一颗冷静的心收住呢？经常会营造一种恐慌的心理，之前的开发商就会。请各种演员，对吧，造成的这个房产交易非常火爆的局面，但是我要告诉你的是目前房地产市场没有那么火爆，而且呢，你买房子只是买自己的需求而已，你干嘛要跟别人一起跟风呢？而且呢？房子是卖不完的，你有钱你还买不到房子吗。所以呢，我们在看这个样板间的时候啊，也要保持一颗冷静的心。很多人呢，进了这个样板间以后就迷失了，觉得这样的房子真好，真好。我要告诉你的，是。这个样板间就是开发商精心打造的，就是让你全方位的满意的，没有挑出毛病的地方，这样你才能够痛快的下定金呢。对不对，在买新房子的时候呢。你确定的区域还是在这个区域当中，找两三个开发商看同等面积的房子，进行一个户型的对比，绿化的对比，车位的对比等等等等。等等，如果你把这些都对比好了，然后再选择一家开发商下手，那么后续的还是一样要把这个合同看好，然后呢？用到贷款的时候呢，也要提出相关仔细的问题，我告诉你一点。平时我们在忙，有些事情我们可以不提，但是在买房子这件大事上，尤其是合同以及贷款的问题，一定要花时间看得清清楚楚，这样你才能够明白双方各自的一些责任以及义务，或者说违约了以后到底怎么办，千万不要稀里糊涂买了房子到最后呢。所有的问题都是你自己来承担。如果呢，你把这些问题全部都搞明白了，那么你在接下来的时间，不管是买二手房还是买新房，你都能够做到快速成交，节约成本。