别人一听说我是房产律师，都会问我：“徐律师，你说我该不该买房？房价会不会继续涨？会不会大跌？”我的一位律师好友准备结婚，他也问了我同样的问题。结论先说在前面，我认为我朋友的情况属于刚需（婚房），他应该买房。作为房产律师，在预测楼市方面，我和经济学家是比不了的。这不是我的专长，我也不知道中国内地的房价会不会像当年日本和香港地区的房价那样暴跌。律师的主要工作不是为客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷、规避风险。从规避风险的角度，我们分析一下能不能买房。这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项——买，或者不买。预期未来的房价走势有两种可能——房价上涨或者房价下跌。

因此，这个问题可分为4种情景。情景A：不买房，房价涨了。情景B：不买房，房价跌了。情景C：买房，房价涨了。情景D：买房，房价跌了。认为房价会涨的理由除了过去20年京、沪、广、深的房价一直在涨之外，还有一些人尽皆知的“常识”：•京、沪、广、深的房价不容易跌•把钱存在银行不如买房•不买房就不容易结婚•哪里限购，哪里的房价就容易涨导致我国房价下跌的“风险”包括：

•实体经济衰退•世界范围的经济危机•外汇储备大幅缩水•M2（广义货币）超发，有通货膨胀的风险•房子的租售比和房价收入比已经领先全世界这些所谓的“常识”，你知道，我也知道，连街边的乞丐、扫地的大妈都知道有钱最好买房！目前政府高度关注“风险”，未来5年房价既有持续走高的可能性，也有出现暴跌的可能性——甚至还不小！我观察到了一些现象：最近这几年，越来越多的富人在海外投资，却少有人在北京投资买房。甚至已经有人开始出售北京的房子——既然大家都认为房价会涨，怎么会有人卖房呢？按理说房子早该被买光了！到目前为止，在预测房价这件事情上，资本（家）的准确性比较高。一般来说，资本（家）的信息总是比普通人更多、更准、更快。在大家

跑到雄县买房之前，大企业早就在保定买了地，政策一出来，立刻赚个盆满钵满。有人认为，未来5年，北京房价必有一跌。也有人说，政府一定不会让北京房价下跌。普通人最好不要完全相信资本（家），因为资本（家）可能自己不买房，却劝你去买房！造成京、沪、广、深房价不可预测性的一个重要原因是目前我们的房地产（土地）市场状况。控制土地供应量的是政府——北京从2014年开始就在逐年缩减土地供给量。根据历史上的数据，我们可以知道，土地供给量对房价走势有非常明显的影响，所以2016年的房价上涨和限制土地供给量有一定关系。再加上各种纾解政策、限购政策、限贷政策、税费政策（比如房产税、土地使用权续期等），影响中国房价的除了市场因素，还有很多政策性因素，因此更难预测房价走势。在京、沪、广、深之外，中国还有很多地方的房子是卖不掉、卖不动的，比如很少有人愿意

买鄂尔多斯、榆林的房子。总而言之，房价涨跌的事情，是普通买房人左右不了、预测不了的。其实，普通人买房最怕的还是房价暴跌！日本和中国香港曾经发生过这种事，今天我们通过互联网就能了解当年的情景。推荐大家阅读陈言先生在2011年撰写的文章，我节选了一部分便于大家搜索全文。20年前，东京差不多所有人都在买房，所有房价都在上涨。但租房的人越来越少，房价不是所有人都能承担得起的。尽管在地球面积问题上，渡边看得非常透彻，但似乎在这个小问题上，他没有了历史参照物。在击鼓传花的游戏中，“花”落到了渡边的身后。东京的建筑在今年3月的地震中几乎没有受到什么损伤，保持着其现代的外貌；东京的食品也依旧美味无比，原宿的时装让人

看得眼花缭乱。但是，这些似乎都已经和渡边无缘了，他希望能够有更多的加班机会，尽快偿还20年来的房贷，尽管已经没有了那些房子。在今天的日本，如果有人见到渡边开口便问：“买房了吗？”“买了几处房产？”那和开口骂他并没有什么区别。日本房价大跌的时代已经远去，我没有机会亲自经历。近几年我频繁地往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产现状——到处是法院拍卖的二手房房源，我的感触很深。在房价暴跌的时候，购房人最沉重的负担就是要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。买一套300万元的房子，首付100万元，贷款200万元，30年还清，相当于总共要花近500万元买这套房子。购房人资不抵债，无法偿还住房抵押贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷。卖房时是按暴跌

后的房价出售的，可能300万元买的房子只能卖出100万元，这样房子没了，贷款也无法还清。房价暴跌怎么办？只要拍卖房子这件事情没发生，你总能期待房价有涨回来的那天！20世纪90年代，中国也曾经出现过房价下跌的情况，但是那个时候上海浦东的房子一平方米只要1 600元。当时房价从每平方米1 600元跌到1200元，就相当于今天房价从每平方米9万元变成6万元——但是只要坚持还贷款，到今天每个月的还贷额不过是区区几百元！以5年为周期，房价下跌可能会伤筋动骨，但是一旦以30年为周期，由于通货膨胀难以避免，房价总会上涨。在一线城市持有多套房产并不明智，虽然房价的上涨空间很大，但房产税是一个不可忽视的风险因素。很多富人不再在北京投资买房，是因为他们在京、沪、广、深可能不止一套房子。降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足

够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。我的好友夫妻俩都是律师，律师这个职业有个特点，无论经济好还是不好，都有事可做。以我为例，房价上涨了，很多业主违约，购房人要打官司；房价下跌了，购房人想退房，也要打官司。律师是逆境和顺境都能活下去的职业，一个月几千元的贷款，对我的律师朋友来说真不是什么大难题。所以我建议我的律师朋友：这房应该买。一个月几千元的贷款，你真的还不上吗？只