近期甚忙，但朋友圈还是三番五次跳出一篇任志强的“万字长文”。这文章是不是任志强所写我无从考证，并且标题也被转发者根据自己的“喜好和需求”做了语不惊人死不休的修改，但总的意思就是：

　　地产泡沫论是错的!

　　房地产泡沫论怎么会是错的呢？

　　今天认真看了一下这篇文章，其中提出了一个最重要的论点：

　　国际惯例上用“中位数”来衡量房价收入比，而中国政府因为没有收入的“中位数“的统计，所以在房价和收入上都使用”平均数“，导致房价收入比被夸大。言外之意，中国的房价收入比其实还是合理的，并没有多大的泡沫。

　　

　　先科普一下中位数，顾名思义，就是一组数据中处于中间位置的数字。

　　1、2、4、8、10，这个几个数的平均数是5，中位数是4。

　　国际上房价收入比定义为：

　　国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。

　　中位数统计的意思是：

　　如果这个城市有100万人，50万套房子，你的收入排在第50万位，你买这个城市总价第25万高的房子的难易程度。

　　简单地说，就是这个城市混得最中不溜秋的人买这个城市最中不溜秋的房子的难易程度。

　　这样的衡量方式，听起来也不无道理。

　　文章还分别举了全国和个别城市的例子来说明“平均数”和“中位数”触目惊心的差距。

　　2016年底的数据是全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。

　　2016年底上海市最高房价为30万元/平方米，最低则只有2万多元/平方米，平均价约为5.4万元/平方米。

　　中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。

　　

　　可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上。

　　为什么平均数和中位数的差距会这么大呢？

　　房价的平均数比中位数高，这是可以理解的。因为会参与统计平均价格的，都是市面上在卖的新房和二手房，他们总体上属于品质和价格都较高的房子，而有很多老破小、郊区偏远区域的老房子，他们的价格较低，但是很多没有被统计进去。

　　但有没有相差那么多我还持保留意见，除非把所有农村的房子也算进去了。（可是，农村的房子属于集体用地，是不能转让的，想买也不能买，这也统计进去不合适吧？）

　　重点在于，如果要用中位数，那么收入也应该按照中位数。

　　根据全国还有9亿农民，一个城市里大部分是打工者的实际情况，收入的中位数应该比平均数低。假如计算房价的中位数是统计了农民的房子，那么农民也应该计入收入上的中位数。

　　其实城市里上班族买房难，农民靠种地赚钱自己修房子，也很难。

　　------按照中位数算，房价收入比也不会低啊！

　　文中还提到一个更有的趣观点，那就是：

　　平均数的房价比较高，所以大大提高了市场对房价的认知，并在市场引发涨价的恐慌。

　　要说这种”意识引导“就能导致涨价，那这方面的功劳也许还没有作者这种坚持看多的功劳大。

　　官方公布的平均房价数据较高，不可否认会引导房价的定价和上涨，但其作用比较微小。理由是并不是每个人都是地产从业者，他们其实并不在意，甚至到今天也不知道自己城市官方公布的平均房价。

　　假如官方公布平均房价就能奏效，那限购、限价政策就不会这么尴尬了，直接把平均房价写低就行了。这样真能奏效吗？那无异于掩耳盗铃。

　　燕郊房价腰斩，这件事在全国都被炒糊了，全国房价下跌没有？

　　用平均房价来统计这件事，肯定背不了房价上涨这口锅。

　　

　　举个简单例子，开发商1万元的楼面地价拿的地，加上各种成本5000元，成本1万5，根据市场情况要卖2万-2.5万。这种情况下，政府公布本城市的平均房价为1.5万，或者刻意公布本城市的平均房价为1万元，再或者公布本城市的房价中位数为8000元，这会影响开发商卖2-2.5万吗？

　　不仅开发商不会理会，连购房者都不会理会。

　　一个要最大限度地逐利，一个拼了命想要买，这个价格就会是必然结果。

　　这不是公布平均房价高低能改变的。因为开发商和购房者都会想：

　　你去买你的平均房价呀！我买（卖）我的。

　　最后，国际惯例上用中位数来统计“房价收入比”，是否就真的合理呢？

　　文中有一句话正好可以送给作者自己------

　　“几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题。

　　但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别，因此在社会中造成了极大的误解和错判。

　　假如我们按照一个月的收入可以买1平方米房子作为合理的房价收入比。那么假如一个城市的五套房子价格是这样的：

　　4000，5000，8000，12000，30000

　　而这个城市的5个人月收入是这样的：

　　1500，2000，8000，8500，40000

　　那么显然，只有第三个人和第五个人的房价收入比是合理的。也就是有60%的人的房价收入比是偏高的。

　　

　　你也许会说这个数字是你随便乱写的，但我想说，这个数据不是乱写的，它或许就是今天中国房价与收入的浓缩标本。

　　所以，中位数来确定房价收入比，也未必就符合我们的国情。毕竟每个国家的城市房价差距、贫富差距，还是大不相同的。

　　反而，我认为在中国采用平均数更能反映出房价收入比的实际情况，虽然也不太准确，但起码比中位数来反映要更准确。

　　任何试图说明我们的房价收入比不高的说法都是徒劳的，鞋子合不合适，只有自己的脚知道。

　　专家都建议用三代人的“六个口袋“来买房了，大多数人都成了”房奴“，每个月还按揭导致严重降低生活品质，这些血淋淋的事实岂是玩弄几个数字游戏就能改变的？

　　任志强的拥趸肯定又要损我，其实大可不必，因为我也是任志强的粉丝。

　　看多没有错，至少我认为结果没有错，我也并不想通过蹭他的热度来获得什么，只是将这些值得商榷的理由和论据供同好者探讨。