所谓的“凤变冰”，就是凤姐变冰冰，对于房产投资来说，就是买“老破小”，然后等待翻身。

　　老破小，如何打翻身战呢？通常有两种方式，一种是通过自己重新装修，让房子改头换面，另一种就是等待拆迁。

　　

　　我先来谈谈拆迁题材。

　　我有一个朋友，听过别人买拆迁房发财的故事，前阵子天天按图索骥，想买有拆迁题材的房子。后来他发现，有拆迁题材的房子虽然破烂不堪，该有水的地方没水，该没水的地方有水，但是价格却直逼那些正常的小区。这年头，谁都不笨，谁不晓得拆迁？更何况，这样的价格，还不是100%拆迁。现在拆迁只要有一个钉子户不同意，都很难执行，搞不好十年八年都拆不成，房子却已经自然垮塌了。

　　再仔细一打听，拆迁赔偿的价格也不是想象的那么高，就算是拆迁了，赔偿的价格也很难在同等位置买同样面积的新房，这种拆迁有球的意思？发毛的财？

　　可是，别人买拆迁房却实实在在发了财啊，这怎么解释呢？

　　我告诉他，按照这几年的涨势，只要你买房，怎么都发财了，是不是拆迁房并不重要。

　　我见过更多的，发了更大财的，他们投资的都不是拆迁房，这便是其中道理。

　　再来说说重新装修老破小这种方式。

　　乐于说这种投资方式的人，一般都认为自己在装修方面具备一定优势，不论是审美还是价格。这种方式听起来有一定的道理，但实际投资中却较难成功。

　　为什么呢？主要有两个原因。

　　第一， 一个楼盘整体上，有这个楼盘的基本底色。基本底色包括整体的品质和价格定位。一个品质高、整体价格高的楼盘，就像是航空母舰，哪怕你买的只是其中较烂的位置和户型，它仍然可以带你乘风破浪，享受整个市场的增值，最起码不会跑输大盘。而一个老破小的楼盘，就像是一艘潜水艇，哪怕你买了最好的位置，做了最牛叉的装修，你已经当了艇长，但船依旧要沉下去。

　　第二， 装修能让产生冲动的能力太有限，回去算一下，都会知道你的装修虽然好，但是你只能比其他装许差的多一丁点钱。因为在人们计算装修的价值时，通常会大打折扣，尽管他自己装修也许这个价弄不下来。

　　买老破小，当然不是不可行，如果资金有限，只能买老破小，这当然也是一种思路。总体来说，凤变冰的思路，是投资门派里的丐帮思路，不是不得已，并不值得推荐。

　　那么，什么才是买房投资的王道呢？

　　先说点题外话，炒房客们自己总结出的各种炒房流派和方法，并把其当作高深理论故弄玄虚，我是有点想不过的。投资什么城市，买什么样的楼盘和户型，如何找资金，如何规避政策，这些是不是有一定的专业性呢？当然有，但绝没有复杂和高深到曰师曰弟子云者的程度。

　　反省一下，你没有在楼市里赚到钱，是因为这些问题吗？当然不是，你没有赚到钱的原因，是因为:

　　你并不确信房价一定还会涨，每当你想下手买房的时候，你都觉得此时的价格已经很高了！

　　言归正传，抛开房价还会不会继续涨的疑虑，如果你要投资买房，应该买什么样的涨幅最高，最安全呢？

　　答案是刚改。

　　什么是刚改？

　　我们知道，接盘侠有两种最基本的需求一种是刚性需求，简称刚需，另一种是改善需求。

　　什么叫刚性需求？那就是为了结婚、子女教育等，我先死活买套房。这种思维颇像当然我买第一辆二手车的时候，口袋里没有几个钱，但是不开车上班实在太不方便，我就想：只要是四个轮子，能跑就行。

　　另一种就是改善需求，包括户型、面积、小区环境、周边教育、生活配套等各种方面的改善。也像买车一样，口袋有两钱了，开始对品牌、性能、外观有点要求了。

　　而所谓的刚改，就是介于这两种需求之间的产品。它通常具备以下特征：

　　第一， 小区的整体品质中上，t梯户比在1：6以内为佳。一个单元超过6户或者甚至是通廊式的，会很大制约增值潜力。

　　第二， 户型的面积比城市的平均值略小，比如城市两房大约80平方米，它大约在75平方米。城市三方面积平均约110平方米，它大约在90-100平方米。

　　第三， 套型为两房或三房。两房和三房才是硬通货，一房、四房、五房都不是，当然，商业性质的公寓更不是，哪怕它一层可以当两层用。

　　那么，刚改产品，会不会有“两头不沾”之虞呢？

　　真正的刚需买不起，真正的改善看不上？

　　大可不必担心。其实绝对的刚需和绝对的改善也不是主流。刚需想多花几个钱，买个像样点的一步到位，改善的想这房子也过得去，留点钱做其他投资和储备也未尝不好。这种产品总能挠到最多的需求，处于最性感的地带。

　　刚改产品才是涨幅最高、安全性最高的产品。

　　当然，以上仅是产品类型的选择，并未涉及区域的选择。比如地铁的影响、是要更靠近市中心好，还是要一个新发展的新区，这些每个城市的情况都不一样，不能一概而论。

　　有机会可以就区域的选择再谈一谈心得。