如果我们仔细想一想开发商都做了什么，你会发现，除了土地拍卖会上帅气举牌之外，其余的产品策划、建筑设计、施工、销售，全部都可以外包给其他公司做，甚至买地的钱都是融资来的。开发商实际上只做了一件事：资源整合。

　　在互联网如此发达，众筹概念也日趋成熟的今天，有一种可能渐渐浮出水面。-----为什么要让开发商赚那么多利润呢？为什么不能所有想买房的人众筹，把钱集中起来去买地，然后自己找人设计、施工呢?

　　合作建房，除了减少各种利润环节之外，还可以免受坐地起价之苦，让刚需低于市场价20%-30%买到房子是可能的。

　　这不仅是一种想法，最近混混起码看到两三个公司在动众筹建房、合作建房这件事的脑筋。

　　只要高房价和寡头垄断存在，合作建房的呼声对众多刚需来说就一定性感。想这件事的人或企业，也会有压制不住的欲望，忍了一阵又来。

　　合作建房这事，听起来很美，但实际上却很不好搞。

　　这其实是一件人家玩剩的事。

　　十四年前的2003年，年仅30岁的联于凌罡发起合作建房的倡议，成为风口浪尖的人物，然而只是热闹一时。于凌罡只是个人，没有搞成，好像在情理之中。

　　或许于凌罡也是这么想的，于是他顶着“被招安”的骂名，加入了万通地产，在冯仑麾下搞投资。接着，万通地产搞了一个“自由筑屋”，其实就是众筹建房，于凌罡和 “自由筑屋”有多大关系混混不得而知，但是自由筑屋也没有做起来。

　　换句话说，万通地产牵头，这事也没做起来。

　　为什么这事做不起来？

　　先说说内部问题。

　　每个人对价格的期待，对户型、配套的期待，对自己所处位置的定价，都是些人多嘴杂的事。好吧，就算大家都齐心协力，这个不算问题，外部还有一大堆问题等着。

　　法律法规上的问题。

　　不管是于凌罡个人还是万通地产，如果自己收取客户的资金，那肯定涉嫌非法集资。随着互联网的发展，现在“众筹”概念渐渐流行起来，比如在京东上通过众筹，获得一些有创意的电子产品已经被大家所接受。

　　众筹和非法集资有什么区别？

　　要我说，有毛的区别，众筹的精髓就在于小额和大量。

　　钱玩得小，就睁只眼闭只眼让你玩玩，钱搞多了，就不允许。

　　你会说，电子产品虽然价格便宜，但是量大的话，牵涉到的钱也不少啊。

　　对嘛，量大就相当于是变相团购了，和众筹有毛的关系。

　　

　　现在想让合作建房往“众筹”的概念上靠，希望“众筹”的概念能洗掉非法集资的嫌疑。这不是完全没可能，那得指望国家对众筹制定一个步子迈得足够大的政策。

　　然而，针对众筹的政策，本质上是针对金融的政策，这个步子想迈得很大，至少十年内可能性不大。

　　就算非法集资这关过了，还有一个“未取得预售许可证”不准对外销售的硬关卡没过。

　　地都还没有拿到，五证里面一个证都还没有着落，就对外销售？

　　每一个筹资人，都是购买客户，这是违反商品房预售管理条例的。

　　好吧，就算国家体恤刚需买房之难，在政策上全部开绿灯，以上所有政策法规上的问题都不是问题，众筹买房这件事依然做不成，为什么呢？

　　因为你买不到地。

　　我打个比方，现在有一块地要拍卖，起拍价1亿。假如有100个人参与众筹，一人出资100万，正好一个亿，达到土地拍卖的底价。这时候，就算牵头人或牵头企业有极强的沟通能力，让100个人都同意，这块地在1.5亿以内，我们都把它拿下。因为超过1.5亿，可能有人就不同意了。

　　那么，在土地拍卖时，只要有开发商举牌到1.6亿，这块地就被开发商拿走了。

　　就算你们100个人商量好，最高可以出价2亿，但仍然会有开发商出价2.1亿。

　　总之，实际操作中，众筹者是拿不到地的。

　　这是吃了众口难调的亏，也吃了没有开发商大胆和专业的亏。

　　更重要的是，你这是砸开发商的饭碗，不论多贵，开发商也不会让你拿到地。

　　拿不到地，一切都是白搭。

　　所以，在目前的开发模式下，这事没搞。

　　

　　有人会说，德国在合作建房上不是就搞得挺好吗？

　　德国是怎么回事呢？

　　德国确实有很多建房合作社，这听起来有点像我们以前的生产合作社。

　　德国的建房合作社是大家往合作社存钱，存到一定程度，就可以获得租赁这个合作社的房子的权利。

　　注意了，是租赁权，而不是产权，产权属于这个合作社。

　　我们是人人都想要产权，我们的目的不是有房住，是想靠房子涨价赚钱，这个模式首先大家就不是很有兴趣。

　　另外，我们的土地供给模式是拍卖，这个模式怎么玩得转？

　　但是，最近好像有一点转机，有一个趋势和德国这个模式越来越接近了:

　　现在北京、广州、保定等地，正在推出那种“自持房”土地，土地买了之后，建设的房子不准销售，只准租赁。那么，是不是可以众筹去拿这种自持土地?

　　通常这种房屋自持不能出售的土地，是限价的，到了最高价就竞自持比例。这对于只想要一套房用于自住的刚需，听起来很合适，因为自持比例最高可以达到100%。

　　但这种土地，开发商也不会放过。从目前推出的几块自持地来看，开发商也可以竞争到自持比例100%。从更专业，或者说政府更省心的角度看，同样自持100%，开发商获得的机会更大。

　　好吧，再退一步，政策向众筹买地者倾斜。就算众筹拿地者拿到地了，那也是有上顿没下顿的活儿，并不是一个长久之计。

　　这种限价用于自持的土地，是政府牺牲土地溢价来响应调控政策的，为的是避免地价再创新高。这并不是常态，只是偶尔为之。

　　如果所有的土地都要这样卖，那犯不着多此一举，全部建成经济适用房或者公租房就可以了。这么一来，也轮不到众筹建房什么事。

　　虽然混混也很想这事能成，给广大刚需一些机会。但实事求是地说，合作建房或者众筹建房，在混混眼里，并不是一步活棋。

　　刑天舞干戚，猛志固常在。

　　混混也祝愿仍然在为合作建房或者众筹建房的个人或企业能独辟蹊径，解决上述困难，真正造福刚需。