一个朋友对我提出了一个很朴素的问题：降准1%，释放1.5万亿，但是我的工资没涨，也没像澳门那样大家发钱，口袋里钱没有多，为什么就买得起房，利好房地产了呢？

　　

　　我不得不无情地地告诉他，那是他“自作多情”了，对于他这种付不起首付，或者还不起月供的“无房阶级”，诚如他所言，降准与否，关系并不是很大。

　　可是，中国之大，还是有很多人在等待降准“甘霖”的。

　　

　　哪些人呢？

　　首先，降准让银行手里的资金变多，这就会使得贷款变得容易，甚至对”房地产定向降息“，比如原先上浮15%，可能下降为上浮10%。

　　先说这贷款变得容易，就有两部分人望眼欲穿。

　　一个是开发商，目前许多开发商因为银行资金紧张，已经成交的按揭客户迟迟没有办完手续，银行自然也就没有放款给开发商。银行为什么不通过按揭申请，并放款呢？这可是稳稳赚钱的一笔生意啊。（因为买房客户的贷款利息高于银行获取资金的利息，其间有利息差）。

　　因为银行也是地主家没有余粮啊，手里没钱啊。因为放款给开发商是一次性把70%的按揭款都要给出来，而买房客户还款是一个月一个月还，所以叫月供嘛。现在降准了，银行手里有钱了，自然给开发商的放款速度就加快了。

　　而开发商拿到钱，就相当于”充实了弹药“，这当然是利好楼市的。

　　

　　比如说，开发商正愁没钱，打算降价卖一点房子的，这下不用降价了，又比如开发商拿了钱，就可以去参加土地拍卖了，土地市场又可以回暖了。

　　另一部分望眼欲穿的人，就是已经具备买房能力的客户，因为利息高或者按揭审批速度慢，一时没有下手的，现在利息有所下降、按揭顺利可以通过，也就下手买买买了。

　　只要有人买买买，对楼市当然也是利好的。

　　且慢！

　　

　　此次降准，说了是”定向滴灌“，针对的是”小微企业“和”民营企业“，又不是把资金释放给房地产的，房地产才是“自作多情”吧？

　　诚然，我相信此次大降准的初衷，不是为了刺激房地产，而是为了应对当前经济下行的困境。12月官方制造业PMI跌破荣枯线，创下2016年3月以来新低。

　　

　　又恰逢农历春节即将来临，无论是企业还是民间，对资金的需求都比较紧张。

　　在此背景下，降准放水应该说是明智的，与房地产扯不上关系。

　　实际上，近年来历次降准，理由大约都是扶助家境贫困的三好学生----小微企业、三农企业、民营企业。这最起码听起来很顺耳，很正能量。

　　可是，这些“三好学生”们凭借订单合同、租地合同就能获得银行的“滴灌”吗？没有特别门路，这好像不怎么行吧？

　　另外，这些三好学生究竟生产什么呢？他们生产得出市面上走俏的产品吗？假如可以，其实他们不需要银行贷款，早就赚欢了。即使一时有资金困难，也会有一大堆聪明的“风投”给他们钱。

　　他们要不到钱的主要原因，当然是因为他们干的事不赚钱，或者不好赚钱。

　　所以，即使央行心意是好的，也只是在给和尚送梳子。

　　

　　那么，假如“三好学生”们拿到钱，会怎么花呢？我还是“小人之心”来度一下“君子之腹”吧。

　　我觉得还是会有“聪明的三好学生”，用于买房和放贷吧。

　　买房，比他们的本行赚钱啊。

　　买房至少到今天为止，是可以赚钱的，或者大家认为可以赚钱的，而真的用于他们的本行，或许会亏得吐奶、吐血。

　　放贷，那就是吃“政策利差”，稳赚啊。比如银行6%一年贷给三好学生，三好学生一年10%贷给别人，稳稳一年赚4%呀。

　　而这个别人，很有可能就是“不受待见，品学不好”的开发商嘛。

　　

　　所以，放水的钱，尽管有一部分真的用于三好学生的本业，但是多多少少还是会“扭扭捏捏”地进楼市。

　　经过这么曲折的分析，钱还是要流入房地产，我难道也要像有的人说的那样----“今年不买房，三年又白忙”？

　　我并不这样认为。

　　因为虽然放水的力度1%是比以往的0.25%和0.5%力度大了很多，多军甚至美其名曰“全面降准”，但是对于房地产来说，仍然还是杯水车薪。

　　我们以记忆犹新的2008年的4万亿来做对比，二者是不能同日而语的。

　　为什么呢？

　　首先钱的数量少了很多。放水1%释放1.5万亿，但到期的MLF(麻辣粉）不再续作，实际上很多人也算出来了，大约增加8000亿流动性。而当前经济下行压力严峻，多多少少还是有一部分要进入小微企业和三农和民营企业去解燃眉之急，七除八扣之后总量大约只有08年的10分之一左右。

　　更要命的是，相比于2008年来说，平均房价和地价涨3倍了，这个钱对楼市的拉动作用相当于也只有三分之一效力。

　　总的影响就是二者相乘，三十分之一左右，也就是08年3-4%左右的效力。

　　

　　事实上，此次降准之前，也有过几次降准，每一次多军都笑烂了喊大利好大利好，可是楼市还是走到了今天这个怂样。

　　这个效力可以保着一部分城市楼市撑下去，但绝无可能让楼市整体再火爆。多军喊着过去的三年的翻翻行情又要来了，想多了！

　　目前楼市就像拉了几泡急屎，身子虚脱，手纸也没带，蹲在厕所里出不来的人。这些钱是给过去三年的暴涨擦屁股的，能让你虚脱地走出厕所就不错了，还想把“纸”吃了，化作粪便继续拉？

　　等到“降息”开始，多军出来喊一喊也不迟。

　　常言道，五次降准，不如一次降息。这是为什么呢？

　　很简单的一个道理，假如一套100万的房子，你贷款70万，你知道每个月利息是多少吗？按照基准利率上浮10%（普遍行情），每个月单单利息就是1855元。

　　假如房价不涨，房租只能租1800元，你买房无疑是亏的，因为你的租金还不够还利息。

　　

　　但如果利息为0，你一个月租1800元，一年可以有21600的收入，对于你投入30万的首付而言，投资回报率为7%左右，即使房价不涨，这个回报也是强于绝大多数投资的。

　　当然，利息低到0，是一种极端情况，但利息如果只有1-3%，仍然还是可以赚钱的。

　　为什么我们宁愿多次降准，也不来一次降息呢？

　　因为美国在一直加息啊，我们如果还降息，资金就会更多跑国外去了。

　　这个道理也很简单，打比方美国是个老牌银行，我们是个新兴银行，如果两个银行利息差不多，你会存哪里？

　　如果老牌银行的利息都比新兴银行还高了，你会存哪里？

　　新兴银行要想获得更多的存款和资金，存款利息比较高，当然是一个很重要的吸引点。

　　

　　在此国际形势下，降息个人认为概率不大，降准或许2019年还会有。

　　所以，即使再次降准，对房地产依然只能起到“治病”作用，并不能让他“生龙活虎”。

　　总的一句话回答题目，是利好，但刺激很小，杯水车薪。

　　该好的城市，还能好下去，该坏的城市，还是要坏下去。

　　“全面复苏，报复性上涨”，别扯了！

　　只要不取消限购，不连续降息，安安心心、老老实实过2019吧，都别危言耸听了。