千百年来，中国人对土地的痴迷从未消减，从某种角度看，中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近30年里，房地产风云变幻，其中的收获和成长、坎坷与艰辛，堪称房地产史诗里最精彩的片段。

　　当我们重新审视中国房地产的发展脉络时，会发现中国房地产的“急先锋”不是老牌的北京上海，而是年轻的深圳。

　　

　　1987年中国南海边陲，新成立的特区深圳，那一场并不起眼的土地拍卖会，揭开了中国房地产发展的序幕。

　　随后的1988年，由深圳开始，全国陆续开始了第一次房改，也就是由单位福利分房，变为购买商品房。

　　此后每一次房地产的高涨，或者房地产的低迷，也多是发端于深圳，成了中国房地产的晴雨表。

　　第一次房改的效果无需多言，因为大家正在切身感受着，总体可以用“几家欢乐几家愁”来概括。

　　2018年6月5日，这一天有可能又要被载入地产史册：

　　这一天，深圳住建委召开《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会。

　　

　　名称很长很复杂，但一看内容就明白了，这是对“一次房改“动了大手术，有媒体称之为“二次房改”。

　　什么内容呢？

　　一次房改期间，房地产的主要模式是出让土地，出售商品房，深圳此次文件对这种模式做了伤筋动骨的改变，重塑了住房供应体系：

　　1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

　　2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

　　3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

　　4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

　　这就相当于把原来基本市场化的商品房蛋糕，分成了4块，原来的商品房只留了40%。

　　务实的深圳还为实现这些目标，阐述了实现的主体和方法：

　　1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

　　2、以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

　　3、以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

　　4、以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

　　5、支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

　　6、支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

　　7、支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

　　8、支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

　　还有其他更细的深圳本身的土地供应渠道、人才吸引措施之类的略过不表，因为那是深圳自己因地制宜的事。

　　值得探讨的是，上述的住房供应体系和实现的主体和渠道，也就是“二次房改”，会像一次房改那样，星火燎原，然后全国其他城市也陆续二次房改，进而关系到你我吗？

　　

　　鄙人浅见，首先，这次的文件的改革程度，还不够称之为“二次房改”。

　　此文件只是响应楼市长效调控机制的一部分。

　　人才房、安居房、租赁房这些物种也早就有了，而且也呼吁了很多年了。这最多可以看作是是对人才房、安居房、租赁房动真格的了，必须按照比例，踏踏实实干，不是停留在文件和面子工程上。

　　很显然，这与当年从“单位福利分房”变成“市场化购买商品房”的改变是不能比的，不是一个级别的震撼。有一个最简单的判断方法，假如是这种级别的变动，新闻联播起码要给出10分钟，但新闻联播没有这么干，所以，说二次房改，是媒体有包装夸大之嫌。

　　第二，从实现上有一定难度。即便深圳可以实现，其他城市未必可以实现。

　　比如说实现主体里面的1、2、3、4点，是实现人才房、安居房、租赁房的最重要的部分。但是，什么运营机构会去开发租赁住房呢？因为租赁住房按照市场价租赁都是亏钱的，何况还要满足优惠的租赁价格？

　　有人说，当然有人要运营啊，只要土地价格便宜，甚至免费，开发租赁住房怎么会不盈利呢？

　　那还说个毛！政府舍得拿出土地不卖钱或者便宜卖，那随便怎么整都行，还用得着那么复杂吗？

　　全部由政府和城投公司自己盖房子不就完事了？盖房子又不是什么难事。

　　你爱做租赁就租赁，你爱便宜卖给人才就便宜卖给人才，只要舍得“土地财政”，轻松搞定啊！

　　

　　深圳是一个产业极为发达的城市，或许深圳真的可以壮士断腕，牺牲一部分土地财政，深圳真的可以做到。但是，其他城市未必有深圳这个实力，也就未必做得到。

　　所以，这个政策或许会在其他一二线城市推广，但说归说，真正执行情况又是另一码事。

　　这不会像一次房改那样，推广深入到乡镇，有些乡镇现在都有国有土地拍卖了，这“燎原之火”真是无孔不入。

　　毕竟动力不一样啊，一次房改是增加土地财政收入的，二次房改是要牺牲土地财政收入的。

　　第三，且不论能不能称之为“二次房改”，这种趋势对我们究竟有什么影响？

　　实现“住有所居”的梦想无疑是正确和高尚的，这种趋势对实现住有所居肯定也是有利的。

　　这种趋势大概的意思就是，无法实现人人买房，但争取实现人人有房住：

　　有钱人买房

　　人才优惠买房或租房

　　贫困家庭福利式租房。

　　关于这一点，鄙人的浅见是贫困家庭的福利租房，这个应该由政府出地盖房解决。土地位置和房屋品质都一般，户型较小，能做到这一点就仁至义尽了，享受福利租房还要讲太多条件，也说不过去。

　　除此之外，市场化的租房其实从来都不是问题。

　　市场化的租金收益，已经低得不能再低，低得当不上银行利息了！

　　问题出在房价太高上啊，头痛医脚没用啊。

　　

　　如果房价能降一点，房租自然也会降。我不知道为什么会选择这样的趋势和解决方法，而不是选择适当降低房价，打击过热的购买热情这条路。

　　但是，现实是选择了这条路。那么，面对现实，应该认识到，商品房的供应会越来越少，所以房价要下降会更加困难，尤其是位置好、品质高的商品房，以后会更有价值。

　　有许多人会有另一种思路，当大家都有稳定的人才房、福利房租住的时候，大家的买房热情就会降低，那么房价就会下降。这种论调把大家不能安心租房是归结为房东要涨房租，或者说租赁不稳定。实际上房东租房这个问题确实也存在，但被夸大了，房东绝大多数也懒得天天换房客。

　　当然，如果能从政府手中或者更专业的机构中长期、稳定地租房，这种体验感和安全感会更强一些。但即便这样的房子可以很容易租赁的时候，我们仍然还是想买属于自己的房子，这是一种观念问题。

　　这其中原因很多，或者说不需要原因，甚至你说基因决定的也行，起码50年难以动摇。

　　总的来说，回应标题，二次房改没来，炒房客更不会哭。

　　这样的“二次房改”只会让炒房客笑，要买房的抓紧。