因为房子已经成为人生的头等大事，容积率这种拗口的专业词汇，都渐渐成了大家耳熟能详的东西。即便如此，还是普及一下，容积率就是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越低，说明一块地里盖的房子越少，一般来说，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　　

　　容积率如果仅仅是反映以上这些情况也就罢了，容积率最厉害的是作为一块地的管控条件，在土地拍卖时就一马当先地冲出来，作为地块拍卖的最重要的参考条件之一。

　　这个做法由来已久，从土地开始招拍挂就是这样了。挂出一块地拍卖，容积率先限制死，然后开发商再举牌出价。挂出容积率的唯一好处，那就是开发商很容易算出楼面地价，也就是可以很简单地算出每平方米房子里土地占多少成本。但是，这个便利开发商并不需要，作为一个开发商，算楼面地价只是几秒钟的事。

　　那么问题来了，限制容积率带来一大堆的后续问题。开发商拿地土地之后，总觉得容积率给低了，还可以多盖一点面积出来，但是超容又是不允许的，于是乎只有想尽办法偷面积。做出各种奇葩设计，主要通过阳台算半面积、露台不算面积、层高方面动各种脑筋。

　　建设管理部门呢？不断地升级更新建筑面积测量规范，几年来一次，其中一个重要的目的就是为了防止偷面积，这简直成了猫鼠游戏。每更新一次建筑面积测量规范，建筑师们要重新学习一次，然后重新投入到新的研究中去------研究如何在新的规范中偷面积，搞出一堆永无止境的破事。

　　还不止这些，比如新规范出台前后拿地的开发商，又陷入困境。买地的时候，还是老的标准，我是按老标准的做法出的价。拿到地了，规范变严了，我这产品不好做了，觉得亏了，又扯出多少破事......

　　

　　那怎么办呢？难道不限制容积率？

　　当然不应该限制容积率。

　　那岂不是你想怎么盖就这么盖？那城市会乱成什么样子？

　　当然不会。

　　因为拍地的时候你可以限制建筑密度和建筑高度啊。

　　从城市规划管理的角度来说，你推出一块地，你限制了建筑密度和建筑高度，那么你应该是取得了绝佳的管控，优于容积率的管控。当然，建筑退距、道路退距、日照间距这些硬指标，本来就是要满足的。

　　至于开发商，你买地之前，就告诉了你建筑密度和建筑高度的限制，你很容易就知道这块地能盖多少房子，楼面地价还是一目了然。但是，后续的事就没有了，而且对各方来说都是好事:

　　开发商有了更多的自由度，根据市场的喜好和需求，你愿意做露台就露台，愿意做大阳台就大阳台，愿意做挑高就挑高，我不想盖那么多建筑面积。当然，你愿意只做小阳台也行，能多做建筑面积的就做建筑面积，把容积率做高。

　　对购房者来说，市场上的产品就比较丰富了，不像现在这样千篇一律。

　　对管理部门来说，省事省心了，建筑面积测量规范就不用老是修改了，出一版权威的就行了。也不要在偷面积上斗智斗勇了。你爱偷不偷，只要你建筑密度和建筑高度在我的管控范围内就可以了。

　　这样做的话，容积率就不是一个先决的管控条件，而只是建筑设计完后，作为一种结果，计算出来，告知买房客户，作为一种参考。

　　容积率作为管控条件，真心是一个大乌龙。