最近，业内业外都在讨论取消商品房预售的事，但是大家关注的重点永远那么老套：

　　取消预售会导致房价上涨还是下跌？

　　这就有点像被七伤拳打伤的至尊宝患上斗鸡眼，看事情总是偏的。

　　金九银十，旺季不旺的现状让多军已经很久没有鸡血供应，听到取消预售，多军第一时间就给出了最斩钉截铁的解读：

　　取消预售，房价必须还要涨！

　　理由很简单啊，因为开发商要修建到竣工验收之后才能销售，资金的时间成本明显加大，这肯定要转嫁到房价上。

　　这种“成本论”的理由其实非常可笑，成本高固然代表开发商会拼了命地卖高价，因为杀头的生意有人做，亏本的生意没人做，这好像说得很有道理。

　　但其中却有两个比门牙笑掉还大的逻辑漏洞：

　　

　　第一，开发商成本低，哪怕这栋楼是白捡的，就代表他要便宜卖吗？只要不限价，开发商依然是能卖多高卖多高！就拿拆迁户来说，有很多房子貌似“白捡”，至少获得成本和难度比一般投资客低得多，但你看到过拆迁户卖二手房要明显便宜些吗？

　　这就是人贪婪的本性，房价卖多少，和你取得的成本高低无关。

　　第二就是，谁规定开发商就不能亏本卖呢？世界上本就不应该有稳赚的生意，这么多年来亏本卖楼的现象也是有的嘛。

　　所以，解读房价要上涨的结果或许是对的，但推理过程是不靠谱的，太简单粗暴了。

　　那么，取消预售究竟影响什么呢？

　　取消预售最直接的影响，就是开发商的拿地开发杠杆。

　　现在有不少人骂自己笨蛋，十年前用100万一次性付款买了一套房，早知道就按揭买3套。这就是按揭买房导致的1：3杠杆。

　　其实大可不必骂自己笨蛋，因为十年前你也没看准房价要涨3倍，不然你绝对按揭买3套了。那假如房价下跌，买3套就要亏3倍，还要亏利息，这在当时谁说得准呢？

　　开发商所谓的“滚动开发“，也就充分利用了预售制度。房子只盖到出地面或3层（各地预售标准或许不尽相同），就可以预售，回笼资金。回笼的资金虽然也说了进入监管账户，但实际上拿来继续买地滚动开发的大有人在。

　　

　　这就是相当于加杠杆拿地开发，如果取消预售，那么开发商的资金就无法那么快回笼，并且开发资金压力和风险加大。

　　另外，因为有预售制度，当开发商的“门槛”就相对较低，特别是2000年左右早期的开发商，连土地款都可以分期支付，许多卖衣服、卖马桶、各种小包工头的都可以做开发商。所以，现在全国大大小小的开发商有10万多家，好一个“参差十万人家”。

　　如果取消预售，还有更多的小开发商要关门大吉。

　　-------这直接导致的是土地市场不会再那么疯狂。

　　然而，地方财政对土地的依赖还不是一时半会就能戒掉的，所以，取消预售我始终认为短期内是不现实的，最起码5年内是不现实的。

　　有人或许会说，无论是“出地面”还是“竣工”才能销售，影响不是很大呀，也就是晚几个月的事，因为现在工程不是都垫资“修到封顶”吗？

　　

　　这也是先有鸡还是先有蛋的问题，工程方之所以敢“垫资修到封顶”，那也是因为看到可以预售，开发商口袋里已经有钱了，至不济就是拿房子抵也可以的。但是，所谓的垫资修到封顶，又有几个是真的封顶前不要一分一文呢？

　　开发商盼着建筑商，建筑商还是盼着开发商，好在预售制度让老百姓先给他们掏了钱。

　　可是，那么多新闻都在说取消预售呀，难道是睁眼说瞎话？

　　我们来看看关于取消预售究竟发生了什么？

　　有两件事，具有代表性。

　　第一件，广东中山成为取消预售的先驱，今年10月8日、9日挂出5宗土地，其中有4宗要求现售。

　　第二件,深圳首宗现售试点地块---龙华A816地块，不过这块地拍卖是在2016年6月。

　　先说2016年的试点地块，我情愿解读为这是为了防止地价增长过快而设置的附加条件，这不奇怪，后来还出现了自持地块，自持比现售还要狠70倍，因为自持是“永不售”。

　　再说这中山的几宗现售地块，事情的来龙去脉是这样的：

　　9月12日，广东省房地产业协会发布了一则特急通知，名称为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据通知，住房城乡建设部发函至湖北、四川、江苏、河南、广东和辽宁住房城乡建设厅，要求对关于商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。

　　住房和城乡建设部确实有在动“预售制度”的心思，但只是在摸底阶段，保留、提高条件、取消，三个选项并没有给出答案。

　　

　　前面分析了，取消预售最直接的影响就是土地市场，不仅会让土地价格卖不起来，且还会卖得慢。这对地方政府来说，是“壮士断腕”的举动。

　　所以，无论是试点的深圳，还是10月份已经推出的4宗地块的中山，都是属于产业经济比较发达的区域，地方财政对卖地依赖相对较低，从这两个地方先行试点看看市场反应也在情理之中。

　　但是，这距离街头巷尾都在议论“取消预售”的那天，还很遥远。

　　我们该思考的是，为什么住建部会对“预售制度”动心思了呢？

　　首先是去杠杆，防风险。

　　开发商拿地加杠杆，老百姓买房也加杠杆，房地产的风险越来越大，适当降温和控制是必要的。

　　实际上除了深圳、中山的现售地块外，不少城市都已经提高预售要求，比如原来出地面就能取得预售证，现在也要求盖到一半或者封顶才能拿预售证。这也是防范烂尾楼和加速拿地的风险。

　　其次，配合经济转型。

　　取消预售势必会导致政府的卖地收入减少，动这个脑筋，也是逐步想摆脱对土地财政的依赖。但这个过程只能循序渐进，因城施策。

　　逐步让资金离开楼市，进入实体，实现经济转型。

　　这才是正确的解读姿势。

　　但是，取消预售究竟是好事还是坏事，房价究竟会涨还是会跌呢？

　　首先对开发商来说，绝对是大坏事，谁不想提前可以卖呢？对消费者来说，当然是好事，因为可以不再有那么多关于公摊、质量的扯皮。

　　对房价来说，应该分两层来解读：

　　第一层，理论上解读。取消预售，会导致地价降低，开发积极性降低。这不能解读为供应量变少，房价上涨。这只会导致整个市场景气指数降低，相当于硬着陆，房价会大跌，市场会垮掉。房价就像士兵，一鼓作气，再而衰，三而竭，靠的从来就是那口气。

　　当然，这个推论是根据取消预售的本质来说，也就是假定全国一刀切，全部取消预售。但是，这是根本不可能发生的。

　　第二层，就是实际层面。

　　虽然取消预售是不利于开发商，也就是不利于卖方的，但实际操作可能会导致结果利于卖方。是因为某些城市、某些地块的试点，那么这些试点地块就势必会成为城市的价格标杆，因为它的成本比其他楼盘高嘛。在这样的生态下，有楼盘价格标杆抬轿子，其他楼盘价格自然也就跟上去了。

　　我们曾经费了很大力气“去地王”，但是因为试点现售，现售的地块又会被迫、变相地转变成“地王”。

　　

　　而这种价格标杆拉动式的价格上涨，尽头就是：实在买不起了。

　　假如限购政策仍然坚决执行，这种尽头很快就会到。因为有房票的人的天花板是有限的。

　　买不起了，总可以不买吧！

　　而确实没人买了，也只能降价销售，开发商也没有我们想象的坚强。

　　只不过在这个博弈中，买房者是输得底裤都没了，拼尽全力，掏空六个口袋，只要能买，只要买得起，都还是要买的。