近日，国开行收回“棚改贷款权”，媒体们集体高潮，认为三四线城市房价拐点到了。三四线城市的房价沉寂了二十年，犹如万古长夜。

　　

　　这才稍微好了几年，拐点就来了？

　　这TM是25米往返跑，要搞死人的节奏。

　　把时间拨回不远的5年前，谁在三四五线做开发？除了极少数经济漂亮优秀不紧绷的地方，绝大多数的三四五线城市都是本地小开发商在作战。棚改之后，碧桂园为代表的地产大鳄，也嗅到了三四五线城市的腥味，纷纷抢占三四五线的市场。

　　

　　棚户区改造到底有什么魔力？

　　棚户区分为五大类，分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。种类听起来还蛮多，但做棚户区改造的开发商又不是慈善家，地段不好，房子卖不出去的改造，他会干吗？

　　所以，干货其实就是第一种：城市棚户区。

　　国有工矿、林区、垦区、中央下放地方的煤矿棚户区，这里面也不乏有地理位置不错的“好肉“，但这些棚户区产权本来就是国有的，简单理解成拆迁赔偿卖地就行了，相当于国土局多挂了几宗地。

　　城市里位置较好的那些老房、危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房，才是香饽饽。原本没人动这些房子的心思，在“棚户区改造“的大背景下，他们也享受到了恩惠。

　　

　　而棚改货币化补偿的意思就是，不赔房子，而是直接给较高的价格，货币安置这些业主，然后腾出地。

　　有专家说，棚改货币化补偿是一石三鸟之计，其一是促进商品房销售，其二是拉动房地产和上下游产业的投资，其三是向市场投放了基础货币。彷佛棚改货币化在棚改政策之前就已经捋着胡子，微笑地布好了这局大棋。

　　

　　我只能说想多了，棚改从房屋置换变成货币补偿，动机或许只是简单的两个

　　字：省事！

　　先来说说第一只鸟，促进商品房销售。

　　我们来复盘一下：城中心有一片2-7层楼不等的旧房子，里面住着一群看起来像贫民，实际上银行账户里藏龙卧虎的一群人。

　　现在搞棚改，如果用房屋置换的方法，这就牵涉到房屋、商铺的位置挑选、是否集中安置、套型面积是否合适等各种问题。

　　大道至简，给钱！

　　

　　把旧房子买了，你们拿着钱愿意买哪买哪，愿意等这里修新房子再买也行。

　　这些钱哪里来？多是政府或开发商做的“棚改贷款”。

　　这个过程可以推动该城市的商品房销售，促进房价上涨？

　　

　　不可否认，棚改户拿了钱，而这些钱来自于“棚改贷款”，这实际上是城市层面的“加杠杆”。

　　可是，原本棚户区的容积率低，新建的项目容积率高，从300套房子要变成1000套啊，市场的供应量是变大了呀！

　　库存楼盘涨价思维是：

　　棚户们现在手里拿着钱，却没有房子住，着急买房，所以就该涨价。

　　棚户们一买，全城皆知！房子涨了，还很多人怕买不到一样在买！就这一点，足够支撑房价上涨了！

　　但更合理的思维是：原来就是万古长夜，库存多得卖不出去，现在棚户那里300套变1000套，又多出700套，这房子还怎么卖啊？

　　所以，棚户们应该说“你们的房子该降价了，不然那边还要再盖1000套出来。”

　　只要棚户租房子先住着，坐等新房子推向市场，市场上房子更多了，不愁他们不降价。

　　然鹅，棚户们并不会这样想，他们走向了人性“猴急”的一面，他们输了，房价涨了。

　　

　　所以，棚户区改造本质上是增加供应量，是抑制房价的，房价上涨，只是输在“人性”上。

　　再说第二只鸟，拉动房地产及上下游的投资。

　　所谓上下游投资，大约是指城市道路、绿化等基础设施以及房子建设过程中的钢筋水泥以及建成后的装修家具家电吧。

　　这些东西因为“棚改”货币化而拉动吗？

　　假如没有棚改货币化，甚至啥事都没有发生，政府也完全可以大兴土木做基础建设，然后再卖地。

　　可是，在万古如长夜的三四五线城市，地也不好卖，政府哪有信心和积极性去做基础建设呢？且不管地卖不卖得出去，最关键的是，哪里有钱做这些基础建设呢？

　　这件事妙就妙在棚户区成了一个“贷款主体”，让政府或开发商可以贷款先办这些事。

　　可是，回想一下还是后背发凉，假如前面第一只鸟没有打下来，也就是棚户们拿了钱不买房，坐等房价再跌才买，那么这些贷款该怎么还？

　　

　　再说这第三只鸟，投放基础货币。

　　这不消说，当然是有的。但投放货币又不是什么好鸟，找其理由也可以投放，不值得称道。

　　但即使是这样，实际上这些货币投放有很大一部分都流失了，并不在三四线城市。跑哪去了呢？

　　因为以前并没有限购，许多棚户们拿了钱，并没有买这个三四线城市的房子，而是买了上一级城市或省会的房子。水往低处流，人往高处走嘛，谁还没个子女在大城市读书上班？

　　

　　三四线城市杠杆，变相打到了一二线城市身上。

　　一二线城市的房子叫“躺枪”也罢，叫“得蜜”也罢，反正这也成为促进一二线城市房价上涨的一个因素。

　　根据“房价跟随”原则，一二线城市房价上涨了，三四线城市也跟着上涨了。所谓的房价跟随原则，举个栗子，成都卖1万的时候，绵阳卖5000，现在成都卖2万了，绵阳在大家心里就该朝1万靠。虽然这原则是毫无道理的，但却能骗过绝大多数人，而只要绝大多数人认同，它就是对的。

　　

　　一二线城市价格上涨对三四五线的传导，也是近几年三四五线城市房价上涨的重要原因。

　　发现没有？决定房价上涨的是谁啊？

　　是棚改户啊！

　　棚改户猴急在三四五线买房，会导致当地市场的恐慌和涨价，棚改户拿了钱跑上一级城市去买房，会推高一二线城市的房价，然后反过来拉动三四五线城市房价。

　　只要棚改户拿了钱，不去一二线城市买，而是坐等棚改区域的房子再盖出来，三四线城市房子更多了，多到降价才买，那么这台三四线城市房价上涨系统的零件就卡壳了。

　　开始我也不太明白，300套马上变1000套了，这个城市房子越来越多，棚改户为什么能接受涨价去库存，这是在猴急什么？

　　后来我理解了，这个原因很简单粗暴：

　　手上拿着钱，看到了漂亮房子，就像男人看到美女，把持不住了。这不理性，但符合人性。

　　想让棚改户个个都是坐怀不乱柳下惠，不现实。

　　

　　那么，现在国开行收回“棚改贷款权”，三四五线房价会不会是拐点呢？

　　正如我一直的观点，棚改本身是增大供应量的，它本质上是抑制房价的，这都能演变成房价上涨是荒唐的。

　　那么棚改贷款权收紧之后，意味着棚改节奏要变慢，换一句话说：

　　市场的供应量变小了，房子更紧俏了。

　　信不信，开发商又可以用这个理由再让三四线人民觉得房价还要涨？

　　正反他都要赢！

　　

　　棚改力度大，房价要涨，棚改力度小，房价还是涨，撞鬼了！

　　要我说，三四线城市的房价在整个系统中，一直是一个跟随者，和棚改不棚改没多大关系。

　　看准你的上头的一二线城市吧：

　　他们跌了，你也会跌，他们涨了，你就还要涨。