在地产行业混久一点的老鸟，都会明显感觉到建筑规划管理技术规定是几年一变，变得越来越严。这个“严”字，有两层意思，一层意思是变得越来越精细，越来越规范，这当然是好事，另一层意思，是指各种赠送面积、偷面积的空间在不断被扼杀。

　　无论哪一层意思，变得更严，都可以美其名曰“提升城市品质、加强精细化管理”，这顶漂亮的帽子放之四海而皆准。然而，我百思不得其解的是，为什么一定要扼杀赠送空间？

　　近日，《成都市城市规划管理技术规定（2017）》终于面世了，关于扼杀赠送空间方面又出了两个杀手锏：

　　1、 每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。

　　2、办公用房标准层分隔的，层高不应高于4.2米；办公用房标准层不分隔的，层高不应高于4.6米,建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。

　　我们先说第一条，这是关于住宅的。成都现在的住宅是什么情况？不了解朋友的可以用链家、安居客这些APP搜索一下，新房的部分已经基本处于断供状态，搜索出来的楼盘有那么几个，但是几乎都是在卖公寓和商铺。二手房倒是有，但是价格和1年前相比已经全部翻了一倍以上，价格是张嘴就来。这种状况完全可以理解供不应求，说人话的话，那就是-----房子都不够了！

　　房子都不够了，那么管理趋势应该是鼓励开发商赠送面积啊，原本一块地只能建设200套的两房，现在让他们变成200套的三房，这样不就可以容纳更多人口，解决房子不够的问题吗？

　　许多不是做地产的朋友或许不知道赠送面积到底怎么回事，具体细节就不说了，但有一个原则，阳台是算一半面积、露台是不计算面积的，在规划技术管理宽松的时候，开发商可以在户型设计的时候把一个房间的位置设计成阳台，这样你买的时候只算一半面积，但是你装修时把阳台敞开的一面做上窗户，拉上窗帘，就可以当成卧室使用。那么，很可能你买70多平方米的房子，就是套三，你买50多平方米的房子，就是套二。

　　

　　有人或许会担心，如果都这样做，那么整个小区会不会做得很乱？其实并不会的，因为无论你怎么赠送，日照间距、建筑密度、限高等指标还是管制住的。事实上，之前在技术管理规定宽松时期做的小区，也没有很乱呀！

　　其实，开发商偷面积，基本原因是容积率不够用，也就是容积率做满了，还可以多开发一点面积出来。这种做法，是在房价上涨到一定程度才有动力去做的，如果房价只有3000元左右，和建筑成本相差无几，让开发商去偷面积还懒得偷呢。

　　当然，我们必须承认，即便一个小区满足了日照间距、建筑密度、限高等条件，无论面积偷得如何巧妙，本质上都是相当于多盖了房子，变相增加了容积率，增强了“土地的开发强度”。换句话说，在容积率都做满的前提下（谁会不做满呢？），偷面积多的小区，从小区的外观和小区规划的品质上，肯定不如没有偷面积的高。偷面积多的小区，可能会比没有偷面积的小区显得拥挤一些，外立面因为各家装修不同，也显得不那么整齐划一。

　　是呀，严格控制偷面积，的确是提高了小区品质和城市形象，可是，一个城市的面子有里子重要吗？假如都按2万一平方米计算，一个5口之间必须买一个套三，100平方米的话，要200万，80平方米的话，只要160万，足足差了40万。在40万的真金白银面前，那一点点的品质和形象差距重要吗？一个家庭多赚这40万，可能需要全家人辛辛苦苦赚几年啊！

　　这个道理很简单，就像一个家境不怎么宽裕的家庭，你就不应该去买奢侈品，我们的房价那么高，土地都那么紧张，那么金贵了，就不应该去追求什么外立面和小区内部品质的细微差别。注意了，如果说不追求外立面和小区品质，那是千夫所指的，我说的是不追求细微差别，因为即使可以赠送面积，外立面和小区品质还是可以追求的。

　　等把房价降下来，开发商也没有偷面积的动力，购房者也懒得去改造阳台，那也就自然而然没有偷面积这回事了。80、90年代那些老房子，你见过谁偷面积了？

　　现在房价高企，降不下来，还偏偏严格控制偷面积，真不知道为那般。把赠送面积说成“偷面积”，偷字就已经显示了政策对这种做法的态度。我认为这很不符合城市发展的现状，有点掩耳盗铃的意味。要我说，在房价以及地价成为一个难以解决的问题的现状下，不仅不要严格限制赠送面积，还要鼓励，应该把面积赠送得多，又保证项目的品质的楼盘，褒奖为“送面积能手”。

　　再说第二条，原本办公性质的写字楼、公寓，层高是可以做到4.9米的。假如你买个50平方米，隔成两层，楼下2.5米，楼上2.4米，做个两房没有问题，勉强三房都可以。现在层高只能4.2米了，分为两层的可能性被扼杀了。以前住宅在层高上都是可以做文章的，现在住宅被扼杀得很惨，从层高上早就不敢想了，现在对商办也要这样限制，究竟是为什么？

　　首先，成都的写字楼是不好卖的，很多商办性质的楼房，都以LOFT的名义，用于居住。但是商办性质的房子，不能办户口，很多不通天然气，还要按照商业水电来收费，产权还只有40年，一大堆绝症，唯一的卖点就是层高可以做成两层。即便如此，市场上的写字楼、商业性质的公寓还是不怎么好卖，前面说过，你现在去搜住宅，基本没有了，有的多是商办性质的房子。那么，这个规定我只能理解成，为了促销目前市场上的商办。因为目前层高比较高的商办，以后就绝版了，所以大家现在要珍惜啊。至于以后还拍不拍卖商办的土地，或者开发商会以什么价去拿商办的土地，那都还要两说。把现在这些库存去化掉，都善莫大焉了。

　　规划技术管理规定是越来越严了，虽然我举的只是成都的例子，但这肯定是全国的趋势。

　　还是那句话，房价降不下来，还要严格控制赠送面积这一点，是我不能理解的。