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房东看过来!处理房租抵扣个税的“正确姿势”是什么?

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  2018年末,国家给广大人民群众发了一个诚意十足的“大红包”,那就是个税的减少。不仅把起征点从3500元调为5000元,还有其他6个可以抵扣的项目,其中就包括“房租”。

  

  房租抵扣,究竟能少交多少税呢?

  直辖市、省会、计划单列市,房客能抵扣每月1500元免征额。

  百万人口以上的大城市,房客能抵扣每月1100块免征额。

  百万人口以下的小城市,房客能抵扣每月800块免征额。

  假如我们按照10000元收入来说,税率是10%,免征的部分节约的钱就是150元、110元、80元/月。

  虽然不多,但举手之劳,一年能省个一千来块,年终亲朋友好友小撮一顿,也不错。

  红包不仅诚意足,配套服务也跟得上,申报抵扣项目的APP也出来了,关于房租的页面是这样的:

  

  但是,房租这个红包不好收啊!

  因为要抵扣房租,就必须要填房东的住房和个人信息。大家都知道,出租房子收租金,是要缴纳“租赁税”的,但由于对“租赁税”一直是睁一只眼闭一只眼,法不责众,除非是需要房东开发票做账报销的,普通个人一般不会向房东索取发票。

  所以,这个税一般也就没有征收。

  现如今,如果租客要把房东的信息填报上去,就有可能导致税务部门根据这些信息对房东征收租赁税。(租赁税综合来说,是租金的6%左右,各个城市略有不同)。

  于是,网上就传出房东要求租客不准申报,如果申报就取消合同或者涨房租的故事。

  房东这样做有错吗?

  靴子落地的故事,很多人都听过:

  有个人每天晚上都要脱下两只靴子,噔噔两声落地,然后睡觉。楼下的受不了,告诉他小声一点脱靴子。这天他脱了一只,噔了一声之后突然想起楼下的人,就小声把另一只靴子脱了,没有发出声音。

  这反而搞得楼下的睡不着,总在等另一只靴子落地。

  

  房东就像楼下的住客,如果今天政策明确说了,租客申报租金抵扣,房东需要”缴纳租赁税“,或者明确说了”不需要缴纳租赁税“,这都没有问题,租客和房东都晓得怎么办。

  现在大家不知所措的原因就在于,房东的租赁信息和个人信息上交之后,税务部门到底会不会对房东征收租赁税?

  即使半年一年不会,谁又保得齐哪天开始秋后算账,让你补缴以前所有的租赁税呢?

  这只有天知道!

  所以,房东的担忧是合理且正常的。

  这个申报还有一个漏洞是,备案的租赁合同是“选填”,也就是可以不填,那么就会存在“虚报”的可能。

  比如,A没有租房子,也可以填一个“莫须有”的房子和房东信息上去,只要这个房子和房东的信息是正确的,这个一点也不难,中介公司那里就有一大把的房子和房东成交信息。

  你的房子一直是自己住的,或许某一天,你接到税务局来的电话:你的房子是不是租给了A?

  你回答,没有啊,那么税务局又如何判断你是害怕缴纳房产税而隐瞒,还是真的没有呢?

  这真是“剪不断,理还乱!"愁煞李清照。

  

  那么,能否和租客达成协议,如果需要缴纳租赁税,由租客出,然后进行申报呢?

  这个方法听起来像那么回事,实际上不靠谱。

  比如一个租客跟你租了一年,这一年里并没有征收租赁税,他拍拍屁股走了,结果一年后税务局要你补缴租赁税,你找谁要去?

  这个问题之所以那么纠结,是想复杂了,其实处理非常简单。

  在维持房租不变的情况下:

  1、租客不申报,维持现状。

  2、租客申报,租客缴纳租赁税,并按时缴纳。

  因为房东没有必要去承担“未知的可能发生”的风险,不管哪天开始征收,会不会征收,我就按国家税收政策缴纳了就完事了。

  这也是对双方都说得过去的合理选择,这就是正确姿势。

  

  还有一个问题是:如果租客偷偷申报了,不告诉房东呢?

  所以,租赁合同里应该补的一句话是:

  该租赁价格基于乙方自愿代甲方承担租赁税。租赁期间产生的租赁税,由乙方按税务部门规定的时间到税务部门缴纳。

  只要在租赁期间发现租客申报了抵扣个税,就按照合同要求,让他去缴纳完租赁税就可以了。

  房东有没有被申报,后面肯定是可以查的,所以这句话也应该成为今后租赁合同里应该增加的“范式”。

  那么,你可能会说,第二个选项肯定没有租客会选,为了省100块,多交200块,不是疯了吗?

  这也不一定,这其实也是给租客一个选择的机会,有选择总是好于没有选择嘛。

  因为个税是累进制的,如下:

  

  假如你扣完抵扣项,应税收入是17000元以上,那么税率是20%,那么你宁可去缴纳6%左右的租赁税,也比缴纳个税强。比如你1500的抵扣上限,如果房租也填成1500元,缴纳租赁税是90元,减少个税是1500的20%是300元,你还是可以一个月赚210元。

  但如果你应税额在10%以内的,就没必要搞一大圈,省不了几个钱。

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