有一句俗语叫：丈二和尚摸不着头脑，这话用于那些天价备案价再合适不过了。所谓的天价，指的是那些超出正常思维的价格。比如说周边每平方米1-2万元的房价，备案价成3-4万都还算在正常思维内。备案成十几万一平方米，甚至几十万元一平方米，这价格就高得让人摸不着头脑了，这就是天价。

　　天价的房子真的能天价卖出去吗？

　　这还真不好说。怎么卖，谁会买，这是另一个话题，毕竟备案价不等于成交价，因为还可以降价卖嘛。

　　问题是：有人会这样备案吗？会不会是价格多填了1个0的输入错误？

　　混混操过的盘没有这样备案过，但听说有人这样备案，没有实际经历和确切例证。

　　就当是假设吧，假设有人备案天价，那么目的是什么呢？

　　先说说这备案价的前世今生。

　　最早的时候，房子卖多少就是多少，成交之后才拿去房管局备案，这才有了所谓的备案价。但是，现在的备案价已经不是那么回事了，需要在销售之前，就先要把房子的定价拿去备案。这么做的原因，是因为调控政策中有“限价令”。即使没有出台限价令的城市，也有控制房价增长在合理范围内的要求，所以需要在卖之前先上报一个备案价。

　　限价令以及对备案价要求，花样繁多，每个城市不一样。

　　常见的有：备案价不能超过前期均价或者周边均价的一定百分比，通常为3%-10% ，或者房价的涨幅不能超过GDP增速。这些东西详细计算起来挺麻烦，但最起码能保证一点：备案价不能高得让人丈二和尚摸不着头脑，否则就不让你通过，重新上报备案价。

　　对于备案价和实际销售价格的关系，每个城市还有不同的规定，比如实际售价不能过多偏离备案价，通常为不能超过备案价，或者上下浮动在一定比例内，通常浮动比例为10%-20%。

　　然而，有的城市并没有出台限价令，但是有销售之前提交备案价的要求。从理论上说，没有具体限价和控制措施，备案价爱备成多高都可以。但话说回来，无论是否执行限价令，对于明显偏离市场的备案价，还是要控制。没有限价令，便“法无禁止即可为”,想备案多少就是多少，那这样还备案个毛，爱卖多少是多少，干脆不用备案更省事。

　　那假如市场上出现了天价备案价格，其目的是什么呢？

　　混混认为第一个目的，是树立价格标杆，继续拉升城市房价，当然也拉升了自己在这个城市的其他楼盘的售价。制造热火和恐慌，这是涨价卖房的良药。

　　备案又不要钱，写成天价，让消息放出来，就是一次活广告，让这个城市没买房的人干着急，晚上又失眠。

　　这当然还决定于这个城市对备案价和实际销售价格是否有要求。假如要求实际销售价格必须在备案价的上下10%-20%之间，那么天价去备案就有点小小的麻烦，因为你即使下降20%都还是天价，难道真的不想卖了？但之所以是小小的麻烦，是因为备案价是可以重新调整的，通常为1-3个月可以调整一次，天价卖不动了，过1-3个月再调整回来就可以了。

　　第二个目的：提高到比天价略低的很高售价来卖。

　　接着上文说，假如周边1-2万的房价，我的产品稍微高端一点，实际也就值个3万左右。但我备案成10万，也许前面1-3个月确实没有人买，但我已经在市场上“锚定”了本楼盘的价格是10万。那么，在1-3个月后做调整，我把价格调成5万左右，说不准大家就觉得降价了，便宜了，可以买了。

　　你以为买房者有那么好骗？

　　记住这句名言：正因为房地产是低频次消费，所以买房者就有那么好骗。

　　就这么简单地演上一出，原本3万的东西，也许5万还有人来抢了。

　　中国人的这个特性，鲁迅先生早就说过了，如果你想在屋子里开扇窗，你直接说开个窗户，人家是不会同意的。你得说：房子太暗了，我们把屋顶掀了吧！

　　这样，大家就会说：还是开个窗子吧。这个“智慧"其实很简单：

　　敢于狮子大开口。

　　

　　第三个目的，天然地认为，写高总比写低好，万一就涨到这个份上了呢？

　　有的城市对备案价和实际销售价之间的要求比较宽松，只要求不能高于备案价销售，至于低多少都无所谓。你备案成100万一平方米，也可以1元钱一平方米销售。如果是这样，那么写成天价也可以理解，反正实际上爱卖多少都行。

　　第四个目的，那就是有可能想自己买自己的天价楼盘，从银行骗取贷款。比如1万元1平方米的房价，备案成10万，并且通过了，那么自己买自己楼盘一套，首付3万，就从银行贷出7万元一平方米的钱来。

　　天价备案价，这葫芦里究竟卖的什么药，有点意思，值得玩味。