咋一听“共有产权”住房，别以为是几个人合起来买房子的意思。

　　共有产权住房指的是与政府共有产权。

　　在提倡“租售并举”的今天，推出共有产权房我认为是有积极的现实意义的。

　　对于买不起房的夹心层来说，是一个利好。

　　对于我国房地产发展的历程来说，也算是很有建设性的一大步。

　　我们先搞清楚，什么叫共有产权房。

　　近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》新鲜出炉，还处于向社会征求意见阶段。对于共有产权住房的具体运作还没有下定论，但是有几点是八九不离十的：

　　1、共有产权住房只对无房家庭销售。

　　2、共有产权住房可以用于出租，出租的收益按照比例分成。

　　3、政府方面会有一个代持机构，负责运营管理。

　　4、共有产权房5年内不准销售。

　　5、满5年的，可以根据当时的市场价，向政府购买份额，变为商品房。如果要转让自己份额的，优先按照当时的市场价转让给政府。

　　6、政府买回的共有产权房，仍然在共有产权房的体系里运转。

　　

　　也许有人要说，搞那么麻烦有什么用，还不如廉住房，租政府的房子不就好了？

　　那可大不一样，共有产权房比廉租房要更合理，更先进。

　　这主要表现在两个方面。

　　第一个方面是政府的资金运作方面。

　　政府的资金运作，如果是盖廉租房，那么只能靠微薄租金慢慢回收，政府哪有那么多钱拿地建房？就算是民间的房租租金，年回报率都难达到3%，何况还要“廉租”？

　　这样的房租，政府只有亏钱。即使政府愿意亏钱，那也做不大，做不多，无法良性发展。

　　而共有产权房则不一样，政府在资金方面是可以持续运作的。虽然目前没有明确具体如何操作，如何确定份额，但可以推测，共有产权房的运作和份额确定方式大致如下：

　　政府划定共有产权房的地块，然后公开向社会拍卖。不同的是，这块地的房价是限定死的，在这个基础上，再去竞争地价。

　　比如说，在一个周边市场价是2万元房价的地块上，政府限定这块地的房价售价只能是1万元，然后开发商们去竞价。假如我们按照建安成本和财务、管理成本加起来4000元计算，那么开发商为了保证一定的利润，可能可以把楼面地价地价竞到4000-5000元每平方米。

　　好了，市场价卖2万，这个共有产权房才卖1万，所以，如果你购买了一套这个房子，你和政府一人持有一半份额。当然，如果市场价卖3万，这个房子只卖1万，那么你就只持有3分之一份额。

　　假如我们按照买房者占50%份额来说，政府优先让渡租赁权给买房者。也就是说，你和政府合买的房子，你优先用于居住。理论上，假如市场价房租是3000元一个月，你还要支付1500元给政府。实际操作中，对于自己居住的租金是否有减免或优惠则要看具体细则。

　　这样运作，政府还是有一定的土地收益，并且建筑方面不需要垫资。而且政府有租金收益，房租增值收益，这比修建廉租房的资金链要好得多，所以也能走得更长远，做得更多。

　　第二个方面是购房者方面。

　　对于买房者来说，共有产权房比租赁住房要好。

　　虽然现在一直在说租售同权，就算租赁真的可以拥有买房的所有权利，依然还有两点不如买房：

　　第一，心理因素和面子因素。

　　房子是租的，丈母娘和女朋友难免是不满意的。但是和政府合着买，这起码要好得多。

　　第二，租房子没有积累，不能享受房屋增值。

　　房租就哗哗的流水，花掉了就不见影子，租房者在“房产"上永远没有积累。等哪天不租这个房子，还是一无所有。而和政府共有产权，不论自己所占的份额是多少，这个房子增值多少，自己所占的份额也随着增值。

　　在商品房和租房子之间，现在增加了“共有产权房”这个新物种。

　　这是一个好事，一大进步，值得期待并值得推广！