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公寓是什么意思?长沙买公寓投资值得吗?公寓投资十大弊端要注意!

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之前很多朋友留言说想让我谈一下公寓的知识那么今天我就简单的聊一下公寓的利弊

公寓是什么


首先公寓是什么意思?

其实相关法律法规没有做出过严格规定,约定俗称看来公寓与住宅的区别大概就是以下几方面

第一,产权年限,公寓是商业用地,产权40年,住宅是民用地产权70年。
第二公寓的公摊很高,一般都超过30%,也就是说你买100平大概率得房率在70平以下。
第三公寓一般贷款按揭首付必须5成,最长贷款10年利率上浮20%。
四,公寓一般不通燃气只能用电磁楼。
五,普通住宅对采光和梯户比是有严格要求的,但公寓一般没有,尤其是采光,如果你买了一面的公寓,那么这辈子你的房间是见不到太阳的。
第六公寓一般不能落户,没有学区小孩不能上学。(长沙除外,大部分公寓可以落户,但是没有学区无法上学)
第七公寓居住成本高,公寓的物业费水电费等一般都是住宅的一倍以上,而且大多数公寓还有一个公共能耗费

简单来说大概就是以上这些,更通俗的说你可以把公寓想象成写字楼,你买公寓住就相当于你住在一个写字楼里,那么下面就针对几个大家非常在乎的方面来细说一下。

买公寓有什么弊端?

公寓的缺点


第一,公寓的最为被大家诟病的弊端就是超高的梯户比。大家可以自行了解一下公寓的户型图,长沙的公寓项目一般是4梯20户或者6梯30+户,所以上下班高峰时段高层等电梯是一件非常头疼的事情。

公寓的户型平面图

第二,这样的梯户比情况下,容积率当然是高到逆天,所以公寓的第二弊端就是超大的公摊面积,容积率高意味着你的得房率就低,公摊大看似好像公寓比住宅便宜,但这样算下来其实也便宜不到哪去,往往公寓买100平米可能时机使用面积只有60多平米甚至更少一些。

第三,公寓的户型比较单一,而且户型一般是长方形的大通铺设计,餐厅,客厅和卧室都连在一起没有隔断,另外现在的公寓为了追求外立面高端上档次,一般使用的都是玻璃幕墙没有再设计阳台,无法凉晒衣物,并且单向采光通风,空气不流通,所以要准备全天候开灯或者是新风系统伺候。

第四,公寓的居住成本较高。一般的公寓都是商用水电,长沙商用水电费是住宅的一倍多,物业费也是相比住宅公寓的水电费加物业费,有些地方还有能耗费等等(比如第三条里面的新风系统等等)所以一想到电费就让人肉疼,每个月的费用高到让你怀疑人生。

第五,大多数公寓没有燃气。根据建筑法规定,只有独立窗户或者阳台的厨房才可以通燃气,以前少不分公寓是可以改燃气的,但现在建筑法越来越严格,以后的公寓可能更难通燃气了
所以公寓做饭一般只能用电磁炉搞定,但是电费公寓可是普通住宅的一倍多。而且电磁炉做饭菜的口感,一言难尽!

第六,公寓一般是独栋,没有小区住宅那样的配套设施一般的公寓有个空中花园就不错了,什么其他的儿童活动区、小区花园、游泳池、网球场这些根本就不用想,居住体验和住宅是没法比的

第七,公寓是商业建筑,人来人往,治安堪忧,你的邻居可能会非常让你头疼,你的邻居可能是美甲店、理发店、宠物店等这些都还算正常,遇到邻居开KTV喝酒,那么你每天被噪音干扰是躲不过了而且这还没得举报,因为公寓本来就是商业建筑开这些都合法,而且你的公寓可能还入住了好几家会所或者酒店,每次都可以在电梯间里遇到拉着大包小包行李的人所以公寓一般人群杂乱,治安就难以保证

第八,对于结婚人士来说,公寓最被人诟病的就是没有户口和学位,失去了房地产最重要的附加价值。(长沙公寓目前一般有户口没学位)现在虽然有些公寓承诺带学位,但是一般的大城市都要求求积分入学,所以他们的承诺也不靠谱。

第九,公寓交易的税费高到吓人,一般公寓的个人所得税都在20%以上,住宅的话一般很多城市都有规定,比如满几年就免税了,但是公寓绝对不会如100万的公寓要卖出的话,大概要交20万的税,所以接盘侠非常小,众市场也相对不活跃,而且这只是卖方那边的个人所得税,其他还有契税、过户费、评估费等等眼花缭乱的各种费用,同样买家那边也会有很多费用,所以如果你买公寓是为了投资,那么你的公寓至少要在短时间内升值百分之三四十才能刚刚回本

第十,公寓的房价一般是涨不动的,或者至少涨幅远低于同地段的住宅住宅可能因为一所名校而迎来房价暴涨,或者是物业维护好口碑好,小区成交活跃一点点,把房价抬上去,而公寓基本没有这些除去居住功能之外的,比如学区之类的房产溢价所以只能跟着大盘一起上涨,所以必定公寓的涨价是之后的一些位置和产品不够优秀的公寓,甚至跟不上大盘的整体涨幅。

好了缺点就差不多这些,但也不绝对有些地区有些公寓不知道用什么方法取得了学位或者落户权之类的,总之你买公寓的时候要看清楚,当然公寓也有好处,不然怎么还会有市场?明天小华再和大家分析一下买公寓的好处!


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