昨天，深圳二手房中介很多加班到半夜12点，忙什么呢？

　　为的就是一个“三价合一“政策。

　　其中原委，听我慢慢道来。

　　这个政策对于新房来说是没多大意义的，因为新房的网签备案合同价，通常就是真实的成交价，银行也约定俗成地按照新房成交价的7成左右做按揭贷款。

　　比如一套100万成交的房子，网签备案价通常也是100万，首付30万的话，银行做70万按揭贷款。

　　同样是100万成交，里面还有两个不老实的花样可以变：

　　1、 首付可以多付的人，为了节省契税，(契税通常为成交价的1.5%-3%)，为什么不把成交价写成80万，私下给开发商20万呢？

　　2、 首付不够的人，为了增加贷款额度，把成交价写成120万，这样银行放贷84万，买房者实际只付给开发商16万首付。

　　第一种情况，开发商只能给你开80万的发票，万一房子有问题，怎么去追究那私下给的20万的事？买房者不太愿意啊。

　　另外，开发商那20万收现金安逸倒是安逸，但被查到也是偷税漏税，一般开发商也不愿意承担这风险啊。

　　第二种情况，其实在房子难卖的时候没少发生，本质上就是开发商骗贷。

　　而且开发商还要给你开120万的发票，其中还是有税务上的风险。

　　所以，现在卖新房的开发商一般不玩这些，因为房子不愁卖啊，直接涨价卖你120万就完事，一点不拖泥带水，硬气！

　　

　　“三价合一“ 政策针对的是二手房，因为二手房成交的时候，通常有3个价格：

　　实际成交价、房管局计税评估价、贷款评估价。

　　实际成交价好理解，比如甲乙两人，实际按照100万成交一套二手房。

　　房管局计税评估价是什么呢？

　　因为契税是1.5%-3%，既然是私人对私人，女人何苦为难女人，甲乙双方完全可以把成交价写成10元，房管局按照这个价来收契税的话，岂不是要喝风？

　　所以，甲乙双方签订合同的价格不作数，房管局自己有一个根据区域和行情来的评估价。这个价通常比实际成交价要略低，比如90万。

　　贷款评估价又是啥呢？

　　银行也不能根据你们两爷子写多少就贷款7成给你啊，万一你写成1000万呢？银行给你莫名其妙低利息放贷700万，你两爷子再拿去放高利贷赚钱啊？

　　所以，银行也有一个贷款评估价，这个价格通常会略高于实际成交价，比如110万。这样的话，这套房子就可以贷款77万，首付只要23万，付给卖房人即可。

　　所谓的“三价合一“，就是银行将以合同成交价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

　　很显然，出“三价合一“这个主意的，正是银行。

　　

　　那为什么中介要加班到12点呢？

　　因为之前甲乙双方成交，计税评估价可以略低，贷款评估价可以略高，这意味着可以少交点税，多贷点款。

　　深圳此次出台三价合一政策，银行官方说明是：坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

　　但实际上阴阳合同没有用啊，就算你们成交价写10元，并无卵用，因为房管局有自己的计税评估价，银行也有自己的贷款评估价。

　　那么，重点是什么呢?

　　重点是“高评高贷”，之前银行的贷款评估价通常都会略高于实际成交价和计税评估价，“路子“更野一点的，甚至可以高出很多，实际上就是低首付，高贷款。

　　现在银行要求贷款评估价是实际成交价和计税评估价里最低的一个，意味着银行放贷会变少，首付会更高。

　　这政策对刚需买房的影响，主要是首付会比以前略高。

　　所以，中介得加班啊，让客户赶紧办按揭，趁着政策没执行之前按照老政策办了呀。

　　

　　毕竟很多人买房，都是倾尽所有了，再多加几万块首付都拿不出来了，这好不容易签下的单岂不是要黄？就算不黄，也平添许多扯皮的事。

　　可是，过多去解读该政策对购房者的影响，甚至借此又来一次“以后买房会更难“的营销，都是有点走偏方向了。

　　因为三价合一真正目的是：

　　银行信贷紧缩，去杠杆！

　　对于贷款而言，你可别嫌利息涨了，就是涨了，都还不想多贷给你！

　　对于楼市而言，信贷紧缩和加息，日子没以前滋润咯！