这几天，趁着租售同权、共有产权住房、人才公寓等政策的出台，有些沉寂许久的“唱空派”又浮出水面了。他们号称楼市发展的逻辑发生了根本改变，楼市这次真的要变天了。其实不论是租售同权，还是共有产权住房，这都是几年前就提过的东西，现在只不过是出台具体规则，开始执行而已。

　　为了不让广大民众听信这些胡言乱语，最后去住“牛棚”，我凭着自己仅有的良心，把一些他们最根本的错误说出来。原本这些话我不想说的，因为对于我们从投资房产来获得收益的人来说，赚的就是空头的钱。如果大家都看多，我们反而很难操作。但是，他们的理论实在让我看不下去了。

　　唱空派的核心论点，听起来很有道理，那就是一样东西的投资价值，最终决定于它的回报率。

　　这话，我只能说基本上是正确的，但是政策和舆论可以在一定时间内改变这个规律。我今天要说的，当然不是现在的政策和舆论仍然是利于房价上涨的，而是回归到他们的基本观点：

　　投资回报率。

　　先以股票为例，在股市低点时，股价很低，股票的年分红回报，可以高达5%-7%，这时候，买进股票，不管是涨是跌，只拿分红都强过存定期、存余额宝、买国债。所以，这个时候买股票是安全的，这没有错。

　　在股市高点时，股价很高，年分红的回报不足1%，还不如存银行，这时候买股票，就是投机成分占多，实际上已经不是买入的好时机了，这也没有错。

　　不过，即使在股价高企，分红回报已经很低很低时，人们还要会买，是因为股票还可以期待这家上市公司的发展，即使现在回报不高，也许过几年回报就高了，这就是所谓的“成长性”。

　　在这里，我们暂时不考虑成长性，因为成长性太复杂了，谁知道你会成长还是走向衰败呢？

　　所以，关于投资回报率决定股票是否可以买，是否安全的说法，我是认同的。

　　房子也一样，比如一套100万的房子，如果租金2500元，那么一年的投资回报率只有3%，这就和定期存款差不多了，没有多大意思，但勉强还能接受。

　　如果租金2500元，但房价已经涨到200万了，那投资回报率就只有1.25%了，这简直低得没谱了，所以，房子从投资回报率上，已经是不值得买了。

　　事实上，现在很多房子的投资回报率就只有1.5%-2%之间，但是房子为什么还有那么多人投资呢？

　　是因为像股票那样，考虑房子的成长性吗？因为房价还会继续涨，所以房价增值的部分才是重点，租金收益无所谓。

　　坦白说，有不少人都是这样认为的，所以，他们对房子未来价格的成长性不敢下赌注，所以不敢投资买房。

　　对楼市，如今是七天一小政，一月一大政，我凭什么敢确保房子价格一定有成长性？或者说，之前那么多年做房产投资的，他们为什么敢保证房价会一直涨？他们真的有先见之明？

　　我见过很多的房产投资者，他们并没有比谁高明，甚至许多斗大的字都不识一升。要说房价涨或者跌，都有无数的理由，谁都无法说服谁。

　　房产投资这件事，是一件划算的事，账不应该按照空头们那样算。

　　

　　我先说一个真相：

　　如果房子都是需要一次性付款才能买卖，那么房子的投资回报率确实是很低的，房价也是很难炒高的。

　　但别忘记了，投资买房的主流，是按揭买房。

　　如果有这样一个游戏，有两张牌，一张红色，一种白色，你翻出红白的概率各50%，但如果你翻出红牌，得3元，翻出白牌，你付出1元。

　　这种游戏你玩不玩？

　　只要理智的人，都会选择玩，而且要不停地玩，而且最后你一定会玩成大富翁。

　　按揭买房，就差不多是请你来玩这个游戏。

　　一套100万的房子，你首付30万，剩余70万按照20年商业按揭贷款，一个月还款利息平均是1600元左右，房租扣除利息，还剩余900元。也就是说，首付的30万，扣除利息后，每年还有3.6%的回报率。

　　你会说，那我每个月不仅要还利息，还要还本金啊，拜托，本金还不是你的钱？你把房子卖掉的时候，本金可以少还，这相当于是积蓄。

　　那假如只是3.6%的投资回报率，也显然也还不够诱人，因为这不是重点。

　　重点在于翻牌。

　　我们先不说房价一定会涨这些不理性的话，我们理性地说，房价有一半可能会涨，一半可能会跌。也就是说，翻到红牌和白牌的机会各一半。

　　那么，当房价涨到130万的时候你卖掉，你投资回报率约为100%。因为用大约30万（加上还的本金），赚了30万。当房价涨到160万的时候，你投资回报率就是200%了。但房价涨到200万的时候，你投资回报率就是300%以上了，当房子涨为230万的时候，你投资回报率是400%，非常吓人！

　　400%到顶了吗？还远远没有，因为100万的房子涨成300万的比比皆是，这个投资回报率达到600%以上。

　　你会说，当房价下跌到70万的时候，你亏损也是100%，这没有错。

　　但是，我可以选择不卖啊，继续坐收3.6%的回报率就好啦。（假设租金不跌的话）。房子70年，有很多可以涨起来的机会。

　　再往下说呢，当房子跌为40万的时候，你不会亏200%，因为你会选择不还款了，当房子跌为10万元的时候，你更不会亏300%，因为你早就不还款了。

　　你从理论上都不可能亏400%，因为房子价格不可能为-20万。

　　这其实就是一件有稳定租金与利息差的收益，并且上涨不封顶，下跌要封顶的翻牌机会。从总的综合利益来算，大约是1:3的利益杠杆。

　　1元博3元的游戏，你不玩，才真是傻。

　　奉劝空头们不要再博傻了，自己傻就算了，不要害别人。