如果你80年代错过下海经商、90年代错过股票暴涨、21世纪错过房地产......这次不要再错过了！

听到这样的宣传，我第一感觉是“微商”。然而我错了，人家说的是：农村土地更加值钱了。并将此称为“中央再次出手，又一轮新的造富机会”----听起来不错，一直被“剪刀差”剪了几十年羊毛的农民，这下要变成“土豪”了。

但是，我对这样的宣传，是持怀疑态度的。原因很简单，真正的造富机会，从来都是黑瓶子装酱油---看不出来的。比如说宣传中提到的下海、股票、炒房，实际上从来没有媒体正面鼓吹过这些事是“造富”的，反而是“股市有风险，入市需谨慎”、“抑制炒房”之类的提示和打压，真正在以上事件中发了财的，全凭自己眼光和运气。

 

他们说农村土地更加值钱了？什么由头呢？主要有两个。

第一个由头：土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同价同权的问题，有望得到解决。

以前农村土地被征收，最高赔偿额为“土地原用途最近3年平均收益的30倍”。原来的收益，大多是种水稻、种土豆、甚至是荒废的，所以一亩地一年收益就算有2000元，30倍也才6万元一亩。但是征收完后，拿去拍卖，摇身一变就成了几十万、几百万一亩。这个差额可谓惊悚，所以也就存在了大量的征地纠纷。要是把这个地价给农民，那真的要成为土豪呀。

然而，土地管理法的修改，会从根本上认定“集体土地与国有土地同价同权，集体土地可以自由转让或者自行开发房地产”吗？若果真这样，这的确是一项堪比“家庭联产承包责任制”的划时代的巨变。城市周边的所有集体用地都会开始搞房地产开发，无论是自己搞开发，还是以土地入股，找有经验、有资金的房地产商合作。

“廖家村”房地产开发有限公司、“马镇”房地产开发有限公司就会如雨后春笋一样冒出来。除了集体建设用地外，林地还会开发出各种养老、度假别墅等产品。并且以前的“小产权”房都合法了，可以补办“集体土地使用权证”，至于是“国有土地使用权证”还是“集体土地使用权证”不重要，都是一张纸，只要合法，并且可以抵押、转让，就是一样一样的。

好了，我们再乐观地认为，所有集体土地的开发，都基于“集体建设用地”，并不破坏耕地，能保住18亿亩耕地红线。我们也不低估“集体”的智慧，就算他们的开发水平都很高，做出的产品都很靓丽，价格还相对实惠。-----可是，如果这样，城市里土地已经没有了，政府要卖地，，只能靠征收集体土地。集体土地都自己玩起来了，政府的收益在哪里？

所以，这是一个让政府“割肉”的修改，没有那么乐观。也难怪所有的媒体鼓吹这个事件时，都只能说“有望”得到解决。

“有望”、“或”这些词，等于没说。----实际上，关于集体土地流转的各种建议和试点早就有了。每年到年底，为配合“农业概念股”的炒作，配合新年关于农村的“一号文件”，类似的文章都会像冬天的“北风吹来”，是个老规矩。

集体土地与国有土地同等入市、同价同权，是合理的、美好的、值得期待的，但是至少到今天为止，没有本质上的突破。媒体的鼓吹，只是每年年底的“例行公事”，仅此而已。倘若只是像央视上所说的“三权分置”，那么压根没有实质性变化。

 

原因很简单，真正好赚钱、能赚钱的事，就是城市周边的集体用地开发房地产，还必须用于销售，出租都不行。至于你要去承包来搞农业、搞养殖、搞农家乐，其实这些事一直都不是问题，问题是不好赚钱。你当然可以举出很多反例，诸如谁谁谁搞农业、搞农家乐都赚大发了，我要说的是，我也可以举出更多亏钱的例子。重点是：你也可以去搞，你怎么不去？反正这个事在政策上早就允许了。

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第二个由头：国务院印发的《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》。并从这个《意见》中玩味出来：到乡下建房子已经开了口子。然后展示各种美好的乡村居住：

 

卧槽，为了配合年底关于农业的这波攻势，媒体们也是很拼，这明明是关于“返乡创业”的，也能解读出“农村土地更加值钱”？

到乡下建房子，口子一直都是开的啊，不然现在如火如荼的“民宿”怎么搞？重点是，产权能办吗？没有产权，就不能抵押、不能贷款、不好转让（你非要转让也可以，只能合同转让，这有去房管局更名登记重新发证那么牛X吗）。所以，我在前文说，集体土地搞地产开发，还必须用于销售，出租都不行。如果你要去搞民宿，目前也是可以的，找农户合作即可。但是产权可办不到你名下，你只能搞酒店（本质就是出租），如果你觉得这个生意好做，随时也可以去做啊。所以，这个政策对于“农村土地更值钱了”而言，更是捕风捉影，不值一提。

 

另外，无论政策怎么变，商人永远是逐利的，有潜力的“农村”，还是城市周边或者是“风景如画”、自然资源特别好的地方。而实际上，这些地方农民的收入和期待值，本来就很高了。真正广大偏远的农村，是占不到多少好处的。假如从这个角度来看，我倒觉得重庆的“地票”制度更加务实。把偏远地区农民的宅基地、建设用地还原为耕地，取得地票，然后把地票卖给城市，城市里就可以拿出同等面积的土地进行拍卖。这样不仅保证了耕地的总量，也让偏远地区的农民赚上一笔，虽然这笔钱不是很多，不至于成为“土豪”，但是对他们来说却是很重要、很有用的一笔钱。

农民要变土豪了吗？难也！年底的一股风而已，其实啥都没变。