最近几年，REITs这个拗口的词在金融地产圈炙手可热。前面四个字母大写，最后一个字母小写，哪怕每次拼写都挑战记忆，但就是这样怪模怪样，才显得傲娇、高冷。

REITs究竟是什么鬼？

它不缩写时，全称是：Real Estate Investment Trusts，翻译成中文，就是：房地产投资信托基金。它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。即便这样严谨的解释，还是让人觉得高深莫测。

实际上，我的一个开馆子的朋友就天然有REITs的思维：

前年苏州房价大涨的时候，他给我打电话，说他想牵头组织亲戚和朋友，一人凑一点钱，用他的名义在苏州投资1套房子，然后等房子涨价了再卖掉。大家按照比例分钱，他额外再拿盈利的5%的的辛苦费就是了。

没错，REITs干的也是这个事，只不过，他找的对象不是亲戚和朋友，而是发行一种可以转让的收益凭证，向广大投资者出售，这所谓的广大投资者，包括机构投资者，如保险基金、养老基金、主权基金等等，当然也包括众多的散户，比如你我。想一想中国的股市散户有多不理智，就知道这种产品不会缺少顾客。至于那个专门的机构，收取的管理费，就类似于我朋友口中的“辛苦费”。这就有点像四川钵钵鸡的起源，据说以前的人们很穷，吃不起鸡。于是有人想到，把鸡买来，切成一个个小块，用竹签子串起来卖。一小块鸡肉就很便宜了，于是人们就可以经常嘴馋时吃上两串。

1960年，艾森豪威尔签署REITs法令，就是考虑到要让密苏里、阿肯色这些州的老头老太太们，也能有机会投资曼哈顿等大城市的大宗商业物业，共享大城市经济发展的“红利”，REITs的初心，还是带有一点点公益性的。

但是，REITs和我朋友想干的事有一点根本上的不同，那就是：

REITs不是以出售倒卖房地产为盈利手段，而是持有房地产，靠获取经营和出租的收益来盈利的。

发起机构当然是欢迎REITs的，他反正旱涝保收。开发商们自然也是期待REITs的，因为大量的商铺、写字楼、公寓式酒店正愁没人买呀。就算是目前销售不错的住宅，多一个潜在购买者，也不是坏事，还可让房价水涨船高啊！

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然而，不论发起者名号多么牛X，也敌不过目前中国房地产超低的租售比。因为中国的房价实在太高。尽管租金不算低，但是相比之下，租金收益太低了。一般能做到3%-4%的年回报率就不错了，能做到5%的投资回报率那是要偷笑的了。

3%-5%的回报率拿来干啥？还不如存余额宝。就算国家扶持REITs，不收取资本利得税，但运营机构的管理费、各项经营管理成本总跑不了，东除西扣，2%都难保了，还不如定期存款。再想下去，万一经营不善，恐怕连活期储蓄都不如啦！

你或许会问，有专门的的经营机构经营，难道不能把投资回报率做到6%以上吗？新加坡交易所的REITs，2016年平均收益可是做到了7.6%呀！

（6%的年回报率，是目前市场上普通投资者能接受的投资回报率）

首先，国情不同。新加坡人买房没有那么疯狂，大部分人靠租房过日子，中国可能吗？中国人是磕破头都要买一套属于自己的房子才肯结婚。中国的炒房军团，那实力和执着，那也是无与伦比的美丽。所以，中国的房价太高，租售比太低，这不是专门的经营机构可以改变的。

专门的机构怎么经营？太阳之下，没有秘密。他无非就是把持有的物业进行改造、包装、提升服务品质，让租金和收益变得更高。但是，这样做，成本也更高，收益率还是不会有明显提高。尤其是，传统意义上的REITs，他更多是投资商铺、写字楼、酒店等商业地产。商业地产受到电商的冲击，中国也是世界上最严重的。能把一潭死水的商业地产盘活，有这个功力，就不要做REITs啦，直接低价收购死商业，然后做活后，几倍的价值翻翻。艾森豪威尔当年为了让乡下老头老太分享曼哈顿的商业物业增值，那时候还没有网络冲击呀，现在如果还让乡下老头老太去“分享”城市里的商铺，那简直是把他们往坑里带。

至于本来就比较火的商业，人家是不卖的，即使要卖，那价格也是高得吓死人，投资回报率极低。

对于居住类的物业，无论是住宅还是公寓，人民的收入水平摆在那里，房租的天花板很低，提升空间有限。

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只有一种例外，那就是捡死鸭子：一个资金紧张，不得不整体低价抛售物业的开发商，把资产便宜卖给了REITs，然后REITs才有可能做出6%以上的回报率。但是，这样的好事为什么轮得到REITs呢，一个明显低于市价的物业，周边一大堆狼等着呢。

说这么多，意思就是：在中国，以租金和经营为收入的REITs，没有什么搞头。

因为这种回报率没人瞧得上。

但是REITs虽然不以倒卖物业为盈利手段，但是物业增值还是REITs的，假如某只REITs终止运作了，物业出售后的盈利，仍然还是要归投资者所有。所以，REITs对于抵抗通货膨胀、货币贬值还是有一定功效的。问题是，如果REITs投资的物业是商铺、写字楼、酒店，我并不认为在他转让时会有多大的增值。如果REITs投资的普通住宅，那为什么不自己投资普通住宅呢？毕竟投资REITs，决定权不在自己手里，要REITs想卖的时候才能卖，而且售价你还决定不了，平时你只能转让收益凭证。而自己买房，想卖就卖，卖出多少都是自己的。

现在，有些“走样”的REITs出来了，称之为REITs制度还没有完善前的“类REITs”。比如某开发商推出的固定收益5%的REITs产品。WORD哥，既然是固定收益，资产的运营和增值和我无关，这和REITs有蛋的关系，这分明就是融资借贷嘛，5%的年息能借贷，开发商当然算很得蜜了。

那什么样的REITs有搞头呢？那就是：不以租金和经营为主要收益，而是以资产增值为主要收益-----也就是倒买倒卖物业，和我苏州那个朋友的想法一样。如果是这样，中国炒楼大军中，又可以增加REITs这员猛将。而且，REITs的收益凭证可以转让，本身就能炒作，REITs规模和数量可以迅速壮大，让楼价再炒上一个新台阶。

可是，这显然是违背国家目前的调控政策的，这或许也是为什么REITs一直迟迟没有大发展的原因吧。

一个良性的REITs，需要一个理性的房价支撑。只有物业的价格合理，REITs的回报率才有可能做得高。同时，楼市不过火，借贷存款的利息也会降低，货币贬值才会刹车，6%左右才会成为一个真正很有吸引力的投资回报率。

在当前高房价、低租金的形势下，REITs真的没有搞头。真要搞出来，只会走样，为已经很难控制的楼市火上浇油。

完毕！