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央行枪打泡沫,炒房客危矣?

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过去的6个月,我们仿佛经历了一场假调控。

从去年8月份开始政策收紧,国庆节各城市限购限贷调控加码,还上演各种创意十足的限价措施,春节期前后又有“20城出台房贷收紧措施”、“16座城市禁投房地产私募资产 ”、“房贷利率从8.5折进入九折时代”......有谁能感受到,我们其实正处于史上最严厉的调控政策中呢?

想起2007年第一次楼市调控的时候,某开发商吓得赶紧把地都低价转让了,可想而知,那时候调控还是很有威力的。算起来,现在这次调控,已经是第四次了,一紧一松,必有高潮,开发商已经深谙此道。调控等于空调,不仅年前各热点城市屡创地王,让这些城市买房人“今夜无法入眠”,就是春节后,土地拍卖市场一样还是火上浇油,甚至上演了鏖战607轮的惊心动魄抢地大战:

青岛:鏖战607轮,保利2.59亿拿地,堪比欧阳锋和洪七公的大战三天三夜。

这些消息,听得人血脉喷张,不像在调控中,而像是在“去库存”的大利好之下。


可是,这样不给调控面子,真的好吗?

2月17日晚间,中国央行在官方网站发布2016年四季度货币政策执行报告。

央行在这份大约3万字的报告里,70次提到了“风险”,16次提到了“泡沫”,并首次强调,要严格限制信贷流向投资投机性购房。

这貌似在向我们传递一个重要信号:信贷政策有可能还要下猛药!

于是,有人惊呼:央行向泡沫开枪,炒房客要小心了!

我认为并没有那么严重。

16次提到泡沫又怎么样,央行又不是银角大王,有一个紫金红葫芦,喊一声泡沫,泡沫一答应,就要被收进去。

看看央行最后的定调就知道了:

既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

事实上,“大起”是没有防止住的,因为已经“大起”了,但“大落”是很难的,因为开发商、炒房客、媒体,他们有让房价上涨的动力,天然会撑住,不需要央行操心。

但是,在“防止大起大落”的基调上,这个猛药能有多猛?

从信贷政策上,不外乎是两点:

1、回到基准利率,9折都取消了。

2、加大二套房首付比例,比如提高到50%-60%。

这两个措施,只会让真正的刚需、改善家庭倒霉,对开发商、炒房客是隔靴挠痒。为什么呢?君不见现在许多热点城市的开发商可以自持房产,不销售吗?在历次一紧一松的高潮中,开发商、炒房客已经赚得盆满钵满,他们完全可以不卖房,一套都不卖,靠收租,就活得好好的。所以,提高首付和利息,他们根本不怕,因为不关他们卵事,所以也就无从谈降价。至多,开发商不再拿地,炒房客不再吸货就是了。这样的话,只是整个行业的产值变低了,“房地产投资额”降低了,这对谁都是利空,包括买房人。

还有其他什么猛药呢?

不外乎是契税提高、二手房过户免营业税又从2年变回5年之类的,这个与上述的同理,苦逼的还是真正需要房子的刚需,对开发商、炒房客作用甚微。


你也许会怀疑我说的,这些措施就这么没用?因为这些措施,必然会提高买房门槛,导致买房人变少,投资客的预期变低。买房的人少了,开发商和炒房客就撑不住,肯定要降价出售呀!以前这些调控措施,不是已经让楼市走下坡路,后面才又松绑的吗? 但我们看问题不能刻舟求剑,这些措施和调控逻辑,哪怕在3年前,都是有一定效果的,但在今天无效。因为经过过去两年的疯涨,开发商和炒房客完全可以不卖房,撑得住了。要知道,现在他们手上的房源,从面积和数量上并不是很多了,很多城市的存量只够卖3个月的。虽然整个房地产产业的统计来看,年销售额还是在上升的,但那是因为单价涨了,开发面积的高峰期,其实已经过了。

至于提高买房门槛,更没有用。要知道现在有多少人拿着钱,还在熬购房资格,等他们拿到房票,就会失心疯一样冲进楼市。-----哪怕首付高一点、利息高一点,哪怕契税、营业税高一点!

一方是非买不可,一方不是非卖不可,谁会赢?

为什么会导致非买不可,怪丈母娘吗?丈母娘固然是原因之一,但不能全背锅。丈母娘还不是因为“大起”,觉得再不买,指不定还要上天。如果房价平稳,就没有人觉得非买不可。

所以,从正常套路上理智分析:

央行不会枪打泡沫,最多是少吹点泡沫,炒房客也没什么危险可言。


题外话,如果不按照牌路出牌,那么有效的猛药是什么呢?

二套房停止贷款。

这个药很猛,才是所谓真的“枪打”泡沫。你也许会说,按照我的逻辑,他们可以不卖房,即使这样,还是不管用啊。非也!因为如果上这个猛药,对心理预期的打击是很大的,开发商、炒房客对调控的决心是惧怕的,他们会降价出货。

当然,最最有效的,也是我一直说的,那就是累进制的房产税,从持有环节上征收。不过,这样很有可能导致所谓“大落”。我百思不得其解的是,“大起”都没有出什么问题,“大落”究竟有什么可怕?会落到一文不值吗?肯定不会的。因为城市化进程,房子是刚需,大落也落不到哪里去,只不过回归合理罢了。这个房产税非常难产,至少这两年是出不来的。

以上谈论的当然是热点城市,也许诸多三四五线城市的开发商、炒房客已经坐不住了:本来就水深火热了,还要调控?这一点请放心,因城施策是肯定的,目前国家主要调控的也是上涨过快的热点城市。但也不要指望把热点城市控制住了,这些热钱就会来解放“三四五线城市”,因为热钱都是最聪明的钱。

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