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小产权房有了官方指导价,会走向何方?

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小产权房,通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于土地使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,并且违背《土地法》中“集体土地只能归集体所有”的规定,这类住房无法合法的交易以及由国家房管部门颁发的产权证,而是私下交易,由乡政府或村委会颁发一个“产权证”,所以也称“乡产权房”。小产权房就像双方父母极力反对结婚,但是小两口未婚却已经生下来的孩子那样,处理起来非常头痛。

一直以来,对小产权房未来的走向大概有以下几种声音:

对于购买了小产权房的业主来说,当然最希望是补交一定的地价款,变成70年国有土地的商品房,这样就有名有份,睡个安稳觉。但是,这个口子会开吗?

作为全国改革开放和创新的桥头堡,深圳也是中国楼市的风向标。每一轮房价上涨和下跌,深圳市场都要早于全国最先启动。就说最近的14年10月政策放松时,深圳房价率先启动,那时候北京上海还在睡大觉呢。本月初,深圳又在小产权房方面破冰,给予了小产权房一个拆迁补偿的官方指导价:

有媒体称,这意味着小产权房有望交钱就能转正。拜托,这恐怕是连文件都没看完就发表的评论吧。这份“官方指导价”说得很清楚,这是拆迁给予的补偿标准,和交钱就能转正没有半毛钱关系。甚至可以说与“交钱能转正”是南辕北辙的,因为目标就是要拆拆拆!还转什么正?

或许对深圳房价不是很了解的吃瓜群众看到这个1万多最高2万多一平方米补偿标准,还要惊呼小产权房“赚大发了!”,实际上,这个价格只是在同等位置商品房价格的2分之一到3分之一。假如当年商品房卖6000元,小产权房卖3000元,那么买商品房的才是赚大发了,买小产权房的是亏大了。----当然,好过什么都不买,现在还在观望的。

深圳出台这份文件,主要基于两个背景:

第一,深圳的城市和房价发展,要征收土地,不得不动到这些历史遗留的小产权房。目前,在深圳的福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地,小产权房遍地林立,其中宝安的沙井街道,几乎90%的房屋供应都是小产权房

第二,小产权房的拆迁非常困难,因为牵涉到的人非常多,法难责众,所以不如给出一个指导价,防止漫天要价,也给予合理补偿,配合土地征收的顺利进行。

有人担心,对小产权房的补偿,会推动小产权房的交易。这些担心真的很多余,因为目前这些区域的小产权房私下交易的价格本来就与指导价不相上下,甚至更高。谁会因为这个指导价去买小产权房来等拆迁?要买也是买商品房呀,那才是潜力无限,高枕无忧啊!

春江水暖鸭先知,敏锐的深圳的这种处理方式,一定程度上会影响其他城市小产权房的处理。所以,小产权房未来走势应该是这样的:

1、交钱转正可能性微乎其微。因为如果交钱就转正,无论是法律层面还是土地市场层面,都向小产权低头让步了,这基本是无望的。

2、合法合规的小产权,若遇到拆迁,是可以有补偿的,但是补偿价在同等地段商品房的二分之一左右。所谓合法合规,就是最起码你应该是建设在集体假设用地上,而不是建设在耕地上。最起码你的规划最初是经过“乡镇”里同意的,而不是自己想建就建的。不合法不合规的小产权房,当然随时还是有可能作为典型和出头鸟,被强拆的。

3、拆迁补偿的动力,当然主要还是源于城市公众设施的需要和统一征收为国土可以卖更多的土地出让金。如果城市的发展和商品房征地需求暂时还燃烧不到你那里,那么小产权房用来“住”,还是没有问题的。

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