地产界，建筑设计和广告设计我不屑去混，为啥啊？繁杂的专业知识不说，光CAD和Coreldraw这两屁软件要玩得6就很够呛，浪费哥的时间和脑细胞。最要命的是，这其实是制造业，要交出产品来说话，累人！

啥最好混？当然是策划和销售，这两弟兄就是锅边糊，你中有我，我中有你，互联互通。干这活儿，就像淘电脑一样，分为软件和硬件。

硬件很简单，脑子够灵光就成，以前学什么的不重要。

就算你有一颗四核的脑袋，房地产营销这套东西也不会像脑残女粉丝那样自己爬到你的身上。所以，软件部分尤其重要。哥今天就整了一个“装机软件套餐”，你可以“一键下载”。

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先装操作系统：说得高大上一点，这叫“底层设计”。就算你是一个天灵盖有凸点的练武奇才，也一样要从蹲马步开始。唯一的不同，是哥的方法更加卓有成效。

搜集全国各地1000张顶级地产海报，把海报内容全部背下来，深深记到脑海里。线上线下一齐动手，坚决不放过各大房地产网站、地产设计网、地产论坛，舍得花几个钱买盗版楼盘资料……韩信用兵，多多益善，凡是能拿到资料的渠道，咱们一个都不放过!

再慢慢形成习惯，直到形成怪癖！天天做这件事，随时更新，做到与地产发展同步！

东西到手，马上做横向与纵向两大肢解。

 

　　横向肢解：普宅楼盘归到普宅文件夹，别墅楼盘归到别墅文件夹，公寓归到公寓文件夹，商业就归到商业文件夹，写字楼归到写字楼文件夹，然后再分门别类研究。

　　纵向肢解：将资料分为广告策划、广告口号、文化包装、表达方式、项目卖点、楼盘名、楼盘外观、户型优劣、园林绿化、销售手段、活动推广……最关键的是自己给资料打星级，比如这个资料中的广告口号非常牛X，或者这个活动推广方式非常有创意，很值得借鉴，就在文件名最前方加上“五星”字样。资料那么多，浩若繁星，你不做个标记以后找起来费劲？综合对比研读各大策划案，并对好的策划案温故知新，你的水平一定蹭蹭往上涨。

嘁哩喀喳细看15天，七斧八枪研究15天，再按顶级学习方法背诵15天！你就可以操盘了，而不是被盘操。你或许会说，这套东西搞完 ，不简单啊，要辛苦45天。对这样的想法，哥只能灌鸡汤、治心灵：

你有赚一个亿的野心，却只有一天的耐心。就算是天上掉钱，你特么也得搬个斗出去捡啊！哥传授之技法已经是速成之极限。还嫌麻烦，那就只有不做房地产，改行，去做梦。

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学到这里还远远不够，因为这些只能保证你能把某个职位的椅子坐稳，不至于让人发觉你其实并没有经验，以前是个修电梯的。跟哥学，岂能止步于此？就这些招，哥也不敢说是“混世”大招。

那么，问自己几个问题？

1、未来五年房地产走向趋势？这关系到咱们打算投身到哪家房地产公司，或者打算投身到房地产的哪个环节和方向。举个几个简单例子，在过去的5年里，原先最不起眼的房地产行销，有很多人赚得盆满钵满。还有，死蹲在住宅里的经理们小日子滋润得不要不要的，要自我突破去玩商业的，没有几个有好下场。

2、地产大佬现在卖什么房子，卖什么地产文化？不懂则意味我们跟顶级高手相隔万水千山……

 

 

3、房地产顶级销售诀窍是什么？开门三句话如何锤炼？地产高层人脉如何快速结识？如果你现在一个问题都无法回答，还不感到紧张？

4、择业分天时地利人和，去北上广深卖房，还是去老少边穷地区卖房？哪个更具有快速发财优势？如何做出准确判断？想到这里，你还觉得你懂得够多吗？

5、未来房价持续走高还是小步盘整？讲不清这玩意，如何说服客户、如何说服开发商？怎么样，觉得自己一脑子浆糊了吧？

 

6、知道温州炒房团故事吗？他们发迹到甩盘赔钱，败在哪里？跟他们打过交道吗？有联系方式吗？

7、有地产商把瑞士圣莫丽斯小镇给复制过来了，这是北欧文化代表，那波特菲诺又是模仿欧洲哪座经典小镇？　

8、地产销售发财故事你只听过，但没有细节！有人夫妻俩月薪合计2万，7年时间从一套房子挣到7套房！他们是怎么做到的？

9、如何练就扫一眼就知道这栋楼盘好卖不好卖？

 

10、自己知道地产销售潜规则吗？

想到这儿，眼神很迷茫，感觉脑袋被掏空了吧？

你欠缺的是：信息。

这一点怎么做到呢？

紧跟各路地产大V的微博、微信；关注地产相关公众号，绝对不能少于20个号，最好是策划、销售、广告、物业、建筑设计、工程、投资炒楼、风水等等，各种方面的号都有。抓住一切机会进微信群，看到加群的二维码就要像看到抱着钱进售楼部的客户那样，立马扑上去。QQ群就别去浪费时间了，已经OUT了，里面除了黄鳝门之类的色情小视频之外，没有其他值得一看的。

微信群看到有水平的聊天人士，脸皮厚一点，主动加人家微信，多多交流，多多学习。

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你会说，我又不做建筑设计不做物业不做工程不炒楼不做风水先生，看这些干什么？开篇我就说了，销售策划是一个锅边糊职业，你什么都要懂一点。想象一下，就算你只是一个置业顾问，你是拿着堪舆罗盘带客户看房去的，啪啪啪一顿风水考量，客户你敢不信？有本事忽悠到让他就住在立交桥对面！住在医院后面！住在消防局旁边！就住在坟场旁边！几个销售能有这手本事？

一路上你口吐莲花，天上知道一半，地上全知道，把客户感兴趣的，刚刚学到手还热乎着的地产故事统统讲给客户听！从房地产发展大势讲到本座城市再讲到本区域发展势头；从本楼盘文化概念讲到客户群精神面貌；从周围配套设施讲到区域优势……啪啪啪，全部是数据化、故事化、精准化，谁不佩服你的专业？

站在房间里柔荑一挥，你就是顶级室内设计师！凡是户型好的，要说到客户恨不得今晚就搬进来住，户型设计不好的，你统统给出最有利的改造方案，客户听得心花怒放，频频点头！ 

出门后，我再给客户讲投资回报，物管增值。各种案例信手拈来，估计时间还不够用！拿出本区域最近五年房价上涨曲线图！都是有出处的真实数据；还有，周围楼盘报价与我们楼盘对比照片；还有，周围楼盘风水那个差劲啊……啪啪啪，又是一顿攻心战，拍死竞争对手们！让客户自己都佩服自己眼光独到，今天有幸走进了你家的售楼部。

三大攻心术+四大聊天术+顶级专业销售知识，确保跟客户无障碍沟通，试问，哪个客户能跑出你如来佛的手掌心？

房子卖得好了，钱也赚到了，升官或换家公司再上一层楼也就顺理成章。

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给销售举了例子，不给策划举个例子，显得我有点偏心。

就说策划吧，比如你说做个什么活动吸引人呢？

你可以先举一个小楼盘为例。某个小楼盘，开盘那天请永和豆浆连锁来助阵，消费者只要看房，立刻送一份永和豆浆套餐，虽然只是豆浆、油条、南瓜饼什么的，但却引来一万多人，开盘当天销售50%，轰动一时。然后总结，实惠才是吸引力的根本。

然后再进一步，举个大公司的例子，碧桂园。

碧桂园曾经在自己项目的游泳池里搞了一个抢西瓜活动。西瓜不是普通西瓜，而是某地农民滞销的西瓜。这样做，就不仅仅是“实惠”了，更加上了“公益”、“肉欲游戏”的成分，技高一筹。

你讲得用心，听者开心。顿时觉得你大小通吃，解锁姿势能力超强。

但其实你清楚，吃个早餐，抢个西瓜并不能直接导致他们买房。《仙履奇缘》里至尊宝向500年前的白晶晶提亲，白晶晶说：我牙都还没刷呢！可不是么，我就来吃个早餐，你就喊我刷卡买房？真正热销背后的逻辑不重要，项目生成这样，你一时半会也不能改变什么。

但是，听起来开心、热闹就好，你展现了你的能力。

 

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同学们反思一下，以上这些招如果归纳成一个词，是什么呢？

横扫！

横扫1000张海报、纵横肢解成30个文件夹、500个营销故事、500个策划案例、100个致富故事、30个顶级地产商营销之道、20个微信公众号、20个微信群、20个顶级地产高手贴身学…… 

这种横扫的执行力，有几个人能做到？学习数量级就卡住99%的人的发财梦！

用横扫式学习，已经给你装上了最好的系统 ，但是电脑桌面上还是没有货。学习不是目的，赚钱才是！哥既然说是混世大招，当然最终目的就必须是如何让你在策划、销售界赚到钱，而不是成为一个策划、销售的老学究。鉴于此，哥就再传授你几个实用软件，让你混得更加如鱼得水。

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先给你设置一个桌面背景图吧。

一个好的策划和销售，在老板眼中，应该是什么样子的呢？哥发现，卖二手名表的标配是一枚卡地亚戒指，因为在拍手表的照片时，不仅能展现手表相映成趣的画面，还能无意间透露卖家的实力和品位。JUST LIKE THIS:

地产策划和销售的标配是什么呢？那必须是把脸打到最肿去买的车子和爱疯和流行香烟。这三样东西，尽你所能，这是老板们聪明的眼睛最容易看到的。这不仅代表了你以前业绩斐然，是赚到钱了的，也暗示了开太低的酬劳就免开尊口。如果再掏出红款的爱疯7，给老板散上一颗“金荷花”，那就显得你紧跟潮流，很会来事，这逼装得浑然天成，行云流水，在老板眼中的价值就蹭蹭往上走。

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再给你安个最智能的输入法。

有些词，你要用得如臻化境，方可显现你身经百战，笑看风云。比如楼面地价你不说楼面地价，你要说成“楼板价”，电话营销你不说电话营销，你要说“CALL客”，销售量不说销售量，你要说“走量”，去年走了多少？今年打算先走哪部分？普宅还是商铺？剩余销售额不说剩余销售额，要说“货值”，货值还有多少？这赶脚，仿佛出货轻轻松松，手到擒来。

别以为你用书面语说那些词显得专业，那只能显得你很初级，不够驾熟就轻。正如官场上你称林书记，貌似也没错，但是称“林书”，那就更显得是个老鸟，很有些门路。这种绝妙好辞不多，同学们可自行脑补、总结。

顺便也再给你安个最好用的邮箱。

有机会见到开发商老板、总监或者代理公司老板、总监，对于那种已经有了策划总或销售总的项目，敢于提出与目前方案和操盘思路截然不同的东西。像算命先生一样把他不好的结局先说了。反正项目又不是你操，操好了本来就不关你卵事。大不了项目操好了，开发商或代理公司老板觉得你当初在胡扯，但这你又损失了几毛钱呢？何况，人心不足，老板能“十分满意”的结局能有几个？你的思路根本无法证伪。但万一真的操不好了，你的价值就体现了，就像唐僧落难时想起孙悟空一样。懂啵？此时如果你们再议合作，身价自涨一截。

但事实是，如果当初按照你的套路去做就一定能好吗？你自己都不知道，呵呵。

再给你安个系统自动升级软件吧。

万科、保利、恒大、绿城、富力、世茂、绿地、华润置地、金地、招商、合生创展、雅居乐、世纪金源、碧桂园、龙湖、远洋、中信、仁恒，这些品牌大佬，有机会一定要去镀镀金，哪怕只是做最普通的置业顾问和策划助理。虽然我觉得这些品牌大佬的老板们自己可能都弄不清自己怎么就走到了今天，但是一些小开发商迷信他们啊。爱屋及乌，也很迷信在里面“锻炼”过的你。

他们有一个深藏在右脑内的小智慧:名企都能要的人，且不论是不是掌握了名企精髓，最起码是名企面试能通过的。此时，你就像薛定谔的猫，你究竟是名企面试能通过的优秀人才，还是名企扫地出门的垃圾？

在这个节骨眼上，你一定要注意，千万不要自己去投简历。想要跳槽涨身价，你必须通过猎头中转一下，或者九曲十八弯安排各种偶遇、人脉介绍，总之，就是要对方先开口挖你。能被挖过去，你就成功了。至于过去之后，成败与否就看造化了。哥亲眼看到一个土老板挖了一个名企中层，来的时候，恨不能倒屣相迎，尊称老师老师。后来项目没啥起色，又变成老狗老狗的恶言相向。

 其实他自己才是老狗 ，只有老狗才会瞎了狗眼。

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再给你安个智能识别系统吧！

怎么判别一个老板抠不抠门 ，就看舍不舍得做广告。这里我不想和你探讨做广告投放逻辑和门道，即便他能用很少的广告费就卖得很好，依然很抠门。抠门并不是坏事，但对于跟他混的你来说，是坏事。遇到那种卖得不好，还舍不得投广告的，劝你赶紧买一个约瑟翰庞麦郎的同款滑板鞋，用魔鬼的步伐溜走。你不要跟我探讨广告也未必有用或者有比广告更省钱的方式，我打开文件夹可以怼死你，记住，我在探讨抠门。

还有就是审时、度“市”。

干这行的都清楚，政策引导的市场大势是最重要的，咱们都是“一蚁寄大磨”。你要说在逆市里你去卖难啃的盘，自我挑战，那是“犯贱”。眼珠子要利索点，什么时候该出马，什么楼盘去不得，什么时间段宁可休息一段，保持自己的金刚不败之声，这很重要。

最后再给你安个最实用的借贷宝，直接来钱的事。

买操盘项目的房子， 舔个逼脸，和开发商要优惠 。视你的表现和交流能力而定，优惠幅度不一。但是，只要拿了优惠，无论是楼花阶段就卖还是放个几年再卖，总归是能赚钱的。另外，项目定价是由你做的，你可以把几套房子定个好价格，定价的时候，有几套略微便宜一点，一般开发商是不会察觉，也不会计较的。你定的价，你自己买。最臭不要脸的就是优惠和那套房子一起拿了，两手一起抓，两手都很硬。 这个财可不小 ，弄得好，一次够你赚几年的。