4月8日，惠州3年不准卖。

4月12日，成都3年不准卖。

这种“拿到产权证后若干年内不准交易”的新措施，是本轮调控的又一个“亮点”。年限从2-3年不等，现在陆陆续续有十来个城市已经执行。

以前调控，是若干年内交易，要增收5%的营业税。结果，这5%的营业税全部转嫁给买房者，变相拉高了房价。

这一次，索性3年内不准交易，给钱都不行。

对于笔者相对熟悉的成都房地产投资客而言，在2016年之前，成都房地产并没有跟随3次全国性的涨价浪潮带你装逼带你飞，好不容易去年涨了点姿势，现在来了个“3年不准卖”。

坦白说，就算成都去年那样涨，且不与北上广深比，就算和苏州、厦门、合肥等热点二线城市比也还差一大截，甚至连武汉、郑州都比不过。

近百款调控措施，总有一款适合你。而选择“三年不准卖”，这一次，成都对自己狠了一点。

三年不准卖，这其实真是个大手术，相当于“摘肾”。

或许是暴风骤雨式的调控，已经让楼市“麻痹”，以至于这样的政策大家也就轻描淡写地报道一下。

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在众多的调控套餐中，为什么我独独看好“三年不准卖”的作用，并将其比作人体的“摘肾”呢？

肾的主要功能，就是生成尿液，借以清除体内代谢废物和毒物，维持机体的新陈代谢。

三年不准卖，会让楼市机体的新陈代谢受到严重破坏。

我们先来看新房部分。

你或许可以这样规划新房的代谢方式：开发商拿地开发，符合购房条件的购买者购买，购买者用于自住，3年不准卖对于自住客户而言无足轻重，甚至10年不准卖都没什么。

确实，这种“代谢”方式理论上是成立的。可现实是，未来3年出售的房屋，都是在最近两年拿的地，个个都是地王级的价格，你指望“符合条件”的首次置业者去购买？

事实上，房子绝大多数都是被有房子，有多套房子的人所购买的。原因很简单，因为“钱生钱”。指望辛勤劳动或少数白手起家成为赢家的创业者来买第一套房，那样的速度太慢太慢。

所以，这种代谢方式理论上可行，但不现实。

现实的方式是什么呢？

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。

首次置业者买小面积、老旧二手房（虾米），卖了小面积、老旧二手房的，赚一点，再添一点，去买个中等房子（小鱼）。同理，卖了中等房子的去买个稍好房子（中鱼），卖了稍好房子的去买好房子（大鱼）.....这样逐级积累财富，以至于最后有人来消化“地王级产品”。或许你会说，不少人就直接买了大鱼或者中鱼。这种现象肯定是有的，但是，这并不会妨碍整体房源由次到优，对应于由贫到富的购买层次这个大格局。

这下好了，3年不准卖，原本在食物链里重要的“新房、次新房”这一重要环节就断了。中等房子的人，想卖了中等房子去买稍好房子，发现稍好房子不能卖，稍好房子的想卖了稍好房子去买好房子，发现自己也不能卖。好房子自然也就等不来逐步累积财富而来的最高层购买力。

肾被摘了，新陈代谢出问题了。

另一方面，假如因为新陈代谢出了问题，市场因为没有成交量而导致房价下跌，那么，新买的3年内的房屋，是被“锁”在里面，难以出逃的。----也就是，即便你愿意降价、亏本，都不准卖。这无疑大大增加了投资者的风险，这会令“符合购买条件“的以投资为主要目的的投资客望而生畏。

这样分析下来，似乎此后新盘的主要客源，就是那些符合条件，买来自住的刚需。而刚需的购买力又难以支撑新房的供应量和资金需求，那么，房子的价格就很有可能要往下掉。不过，开发商的支撑能力也不容小觑，这就要看不同的开发商不同的家底和能力了，不能一概而论。

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我们再来看看二手房部分。

二手房的房源主力，正是房产证办出来后3年内的新房、次新房。

前面已经从新陈代谢的角度分析了，其影响的不仅仅是新房、次新房本身，还会影响低一级想购买此类房源的人，还会影响此类房源变现去购买更好房源。这样三下五除二，二手房受影响较小的就只剩下首次置业的低总价产品，虾米或者小鱼。低总价可能是面积小，或者房源老旧，或者位置偏僻。假如主要做的是这一块市场，那么，目前的中介就要有相应比例的关闭。事实上，如果这个政策执行得毫无折扣，中介之痛真的是”不可描述”。

新房开发商还好，资金实力雄厚，融资渠道又广，真的要撑，撑功一流。

那些没有资金实力做支撑的中介店，每天开门都面临着房租、人工、水电，在这样的形势下，日子难熬，可能只有关门大吉，等待政策的回暖。

“三年不准卖”无论对新房还是二手房，都是杀招、狠招，绝对不容麻痹大意，一笑而过。