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自持房是什么?“自持房”这朵奇葩,终于长成一颗山芋

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如果你不知道“自持房”是什么,很正常。因为这个新物种去年9月份开始才在北京出现,并且是一朵奇葩。

      去年北京楼市太火了,房价节节攀升。如果按照传统理解的土地拍卖模式,那就是“价高者得”。按照这个模式,推出一块土地,开发商就会如一群饿虎那样扑上去竞争。显然,这会导致地价飙升,出现一个又一个的地王。然后产生正反馈,带动房价上涨,房价又推高地价,形成“自激振荡”,疯涨至死。

为了响应调控政策,也为了增加城市租赁住房供给,一些土地的拍卖就推出了“限房价、竞地价”的全新挂牌方式。

限房价,竞地价这个方式不算陌生,也好理解,也就是房子对外销售的价格上限是定死的,比如5万元一平方米。在这个基础上,你来竞拍地价。但是有些开发商的套路和财大气粗我们是看不懂的,他甚至有可能“赔本赚吆喝”,如果你房子限价5万元,我甚至敢5万元去拿地。有鉴于此,这些土地都预设了地价的最高限价比如4万元。

假如有很多家开发商都报价4万元,到达了最高限价之后怎么办呢?花落谁家?于是,“自持比例”这朵奇葩就横空出世了。在达到预设的地价上限时,就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例谁的自持比例高,就归谁。不可思议的是,这些宗地有的自持比例高达100%。如果有好几个开发商都自持比例100%怎么办呢?那就由专家组根据开发商汇报的方案,综合评审来决定归谁。------这是肿么了?全部自持还有人抢着要?都疯了吗?就以北京大兴黄村地块为例,当时就有7家开发商同时报自持比例100%。而且还是保利、中铁建、龙湖首开、万科住总、国瑞、绿城九龙仓、中铁这几家老牌而成熟的开发商。到今天为止,北京已有18块住宅用地按照这种交易方式成交



自持比例100%,老实说,当时我的眼镜跟当时的股票一样是大跌的。

这个怎么玩?怎么破?

要知道,如果真的自持靠租赁来盈利,那是玩不转的。因为以北京目前的房价和租赁价格来算,靠租赁的话,一年2%的回报率都不到。这个回报连5年期定期存款都不如,何苦大费周章去拿地、盖房、租赁?那就更远远赶不上融资的资金利息了,这不是个明显亏本的生意吗?

真的是“赔本赚吆喝”吗?WORD哥,赔本赚吆喝也不是这样的赔法,栽在手里赔70年?赚吆喝的前提是有一部分用来赚吆喝,目的是剩余的部分要多拿回来,不然吆喝什么?现在是100%都自持了,没有一间房可以卖,吆喝没有用,本倒是真赔了。

但转念一想,这么多老牌开发商岂会同时犯错误?他们这样拿地,一定有其道理。什么道理呢?

第一,政策变化

政策是灵活的,现在说好了“自持”,随着房地产市场的变化有可能政策和监管也会有所放松和变化。实在不行,再换点花样,比如将项目公司整体或部分转让给其他公司。如果政策只是一阵风或者监管不严,现在经营主体变了,新的经营主体是不是一定还要承担当时“自持”的这个条款,这就有待商榷,存在“灵活”的可能。

第二,变相销售

租赁合同签订最长的20年,20年之后免费自动续签20年,20年之后再自动免费续签20年,直至土地使用权70年到期,70年之后,只要房产仍属于开发商,仍然20年周而复始地自动免费续签。房产所有的拆迁、赔偿权益和收益都归你。这样相当于什么呢?相当于还是卖给你了,唯一不同的是你没有产权证。这样虽然当不上直接卖给你,但虽不中亦不远矣,如果周边正常的商品房卖10万了,我卖你8万,打个8折,还是有吸引力吧?

再或者,就一次20年租赁合同打包卖给你,20年之后,又卖一次20年租赁合同,将房子像一鱼3吃那样,鱼头、鱼身、鱼尾分成若干个20年来卖。

第三,房地产信托基金REITs

只要牵涉到基金和股票,中国人脑子都是热的,炒炒炒,没商量。只要REITs在中国实现了,这些“自持”物业以租金收益为基础,加上强大的运作能力,应该有理由相信会第一批拿到“牌照”或“上市”。到那时候,就像现在对新股的疯狂一样,第一批房地产信托基金也一定能受到热捧,别说回本了,翻个几番都有可能。

第四、专业租赁运营,将租金做上去。

这些大开发商们除了好像有取之不尽用之不竭的钱外,还有取之不尽用之不竭的“人才”和“创新”。比如一套在北京大兴的70平方米的两房,售价约300万,租金4000元,那么租金回报率仅1.6%。那么如果要做到一个说得过去的回报率,起码翻个3倍到5%左右的回报率才对得起观众吧?所以,他们专业运作的房子,月租可以做到4000*3=12000元。至于怎么运作,那就属于专业公司的事了。我能想到的,不过就是各种“服务型空间”,提高租赁人群的档次和租金?或者变成AIRBNB那样的短租,提高每日的金额,变成“类酒店”?再或者,推高整体房价之后,开始新一轮的推高整体租金大潮?

第五、抵消所得税

还有一种可能,这些公司其他项目都赚得太多了,企业所得税要交很多,于是就“亏本”来拿这些自持的地,将盈利变小,少交一点所得税。这样的话,额,你们赢了。你们就不能学某公司一样给员工一人发一辆小车,提高点福利支出吗?非要拿来亏?并且最近几年,房地产的利润率都不高了,没有几个真的利润多到要这样来消化吧?



正当百厮不得欺姐的时候,北京住建委、北京规土委“动真”的了。昨天,两部门联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,并从即日起实施。其中有几个亮点,值得一提:

1、单次租期最长不超10年。

额,这样20年一租的玩法没搞了。10年租赁,对于拥有感和占有感来说还是太短了,为10年付费太多,不现实。10年的话,那就只能按照一般租赁合同,半年一付或季度付,这对开发商快速回笼资金来说无济于事。

“以租代售”的路子基本堵死了。即便这样已经很难以租代售了,还要补上一刀:“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”,规划国土部门将据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

2、如果企业破产清算,其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的,须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品住房规划用途,并应继续用于出租。

期待“政策变化”或玩一些灵活手段的路子也堵死了。

那么,剩下的REITs这条路怎么样呢?至少目前还存在很多不确定因素。就像股票注册制一样,喊了多少年了,还是没见实施啊。完全赌在这上头,风险有点大。

最后,是不是只能自己专业运作,将租金和回报率做上去了呢?这当然是政府喜闻乐见的,这就响应了增加租赁房屋供给的号召,也是“限房价、竞地价”的初衷。但是,开发商是个商人啊,不是公益机构,目的还是要赚钱啊。可是,真的能把大兴4000的房租做到12000吗?尽管我很佩服这些大开发商的运作能力和包装能力,但我认为还是很难,因为这不符合民众的“购买力”。如果真要做这样的生意,他们应该在更合适的位置去拿一块地,来开发酒店,而不是做这个。

我之所以觉得这朵奇葩现在长出了一个“烫手”的山芋,是因为还有两个大问题没解决。

第一,租赁税。要知道普通个人房东租赁房屋,基本是没交租赁税的,而这些“自持”项目明确纳入监管,租赁合同备案和租赁税跑不了。这意思就是,你要租到14000元,才有12000元的收入,你要缴税呀。

还有一个更大的问题,房产税。如果房产税的政策出来了(迟早会出来),开发商的项目公司作为物业的持有人,你持有几百套的物业,物业税要交多少?如果是累进制的房产税呢?那更吓死人。。。。。。


不敢想了,一地鸡毛。

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