我对煤矿行业一窍不通。但是我却认识一个斜杠富豪：开发商/煤老板。

以前，在我浅薄的认知里，煤老板非常好赚，丝毫不亚于大家眼中很赚钱的房地产。马总，以前我服务过的某开发商的一个股东，就是我心目中标准的斜杠富豪。马总风流倜傥、交游甚广，大约在2010年左右，马总就和几个朋友凑了1个亿，到山西开煤矿去了。

我当时自私的想法是：他在山西赚大发了，然后又回拿更大更多的地做开发，带我装逼带我飞。

但是，从不算太久的某年开始，煤炭行业情况急转直下，很多煤老板突然就消失了，就仿佛恐龙突然灭绝了一般，不知道咋回事。我不敢给马总打电话问这些情况，但我感觉到马总应该也是亏了。我的感觉不是没有依据的，因为马总算是一个外向并且善于沟通的人，假如他赚得好，他会给我打电话说：最近有没有合适的土地，帮我留意到之类的话。我等这样的电话等了几年，始终没有等到。除了逢年过节机械性性地保持短信或电话联系外，丝毫没有谈及煤矿、房地产这些方面的事。

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那天，我在原来开发商的办公室里，终于见到了马总。此次见到他，可用神形枯槁来形容。这当然也很好理解，继续留在房地产行业的其他两个股东现在日子过得相当滋润，尤其是去年，每个月都涨价。但是他，到煤矿里去碰了一鼻子灰。白沙在涅，与之俱黑，跟煤打了几年交道，原本还算白皙的他变得黑瘦，停在公司楼下的那辆大路虎，我一眼就认出事马总的，车子看上去也非常破败和憔悴，山路跑多了，老虎也会累。

虽然算是伤心往事，在吃午饭的时候，他还是大概讲了一下事情原委：

和朋友花了几千万买了个小矿，原本打算好好赚上一票，没想到碰上资源整合，不让出煤。话说这煤矿一天通风排水费用大几万，让他按照标准整改又不愿意投入，硬是一年没开工。某天实在没钱了偷偷出了一车煤想给路虎车加个油，被抓个正着，罚款一百万。

哎，真惨！

马总说，小煤矿那是真TM多啊，几百万就能开个煤矿你造么！黑牛都快可以开一个了！（黑牛是他以前的司机）。煤矿是高危行业，小煤矿不管这些，怎么赚钱怎么来，经常死人。而国有大矿由于管理规范，事故不多。国家看到这种情况，做出一个决定，那就是：私人煤矿要开可以，必须与大集团合作，大集团拿出一部分资金控股，原私人企业主占小股份。

这其实是两头不愿意啊！大集团内心也是拒绝的。我好好的钱，不去投资美国巴西的金坷垃，凭什么买这些随时可能死人的小煤矿？我们也不愿意啊，凭什么我的矿突然就变成别人的了，我从大老板变成了小老板？

但是政府有招，不愿意是吧？凡是不接受资源整合的，一律不准出煤。我们都一年没出煤了，净花费都硬亏了2000多万。撑不住了，只好接受改革。

整合来整合去就到了2012年，煤价突然跌了！就像那个老板带着小姨子跑掉的街边地摊，原来几百元一双的皮鞋，现在只要20元，一律20元统统20元。这还不算，越南煤、澳大利亚煤也进来了，到岸成本比我们出煤成本还低，我们还怎么活？

算了，说了都是泪，生不逢时啊。

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我说：那你还是继续回来搞房地产吧。

马总说：房地产还是越来越不好玩儿了。

怎么会呢？这几年房地产很好赚啊。

接下来，马总给我讲了一番非常宏观的理论，简直让我对他刮目相看。

房地产越来越像煤矿行业了。

我一脸懵逼，怎么会呢？

你不要看现在这几年还行，但房地产也和煤矿行业一样，陷入了一个困境：

资源市场化、销售行政化。

你看吧，买矿的时候，价格是市场化的，而且越炒越高。但是，煤矿行业的客户基本是固定的，并且大部分是国有企业。所以，让不让你出煤、出多少煤、销售价格多少，这些基本都是行政性的。我们可以操作的空间非常小。以前房地产虽然土地价格是市场化竞争的，但是产品、价格、策划推广，这些也是市场化的，大家可以发挥的空间非常大。你看现在吧，限价、限购、限贷、限售，什么都来了，销售端也越来越行政化了，真的不好玩了。

额，听起来很有道理啊。

我说：“许多三四线城市也没有限购、限价、限售、限贷啊，销售端还是市场化的呀？”

“呵呵，这些没有任何调控措施的地方，恰恰是经验证明市场不好的地方啊，市场好一点的，现在连县城都有限购的了。好做的地方被行政化了，不好做的地方没有行政化，这不好玩儿啊。“

“那您打算做什么呢？”

“我想还是找点两端公平的生意做吧。要行政化就都行政化，拿地资源也是行政化的，比如修建一些保障房、PPP工程之类的吧。”

这天的马总，让我看到了一个在煤矿行业折戟沉沙后对房地产行业的顿悟。我当然不敢说他的看法一定是对的，我相信至少在未来的10年里，仍然还会有很多城市、很多房地产项目会很赚钱，”很好玩儿“。但是，马总的资源市场化、销售行政化的论调，确实值得我们深思、谨慎。