所谓“跟狗吃屎，跟虎吃肉”，房地产算是不折不扣的大买卖。在过去二十年的“黄金时代”里，干上这一行，无论是开发商老板，还是在某个环节上能分一杯羹的张三李四王二麻子，大多数都吃得满嘴流油，打着饱嗝剔牙。

一个前辈曰过：“唯地产与卖淫难改也！”-------意思是，地产与卖淫一样，都是好赚钱的行业，干过了之后，转行干其他的都没劲。

 

经过二十年的发展，全国已经有13万多家房地产公司，数量在世界上遥遥领先，这是什么概念？平均每1万人，也就是3000户人，就有一家房地产公司。

 

吃房地产这碗饭的人，更是达到了1000万人左右。而这1000万人，还是狭义上的，主要包括开发企业、建筑企业、设计单位、策划、广告、销售公司、中介公司的直接从业人员，不包括流动的建筑工人、物业管理人员以及房地产上下游的关联行业。

 

其时，大中小开发商百花争放、百家争鸣。国家政策也放得开，各种产品类型、各种营销手段层出不穷、精彩纷呈。每一个最基层的从业人员，都对未来的发展抱满希望，一个个跟打了鸡血一样，真个是：音量太强，不晃会被撞到地上！

这是一个多么浩浩汤汤的支柱产业？

 

这些从业人员和仰赖他们养活的家属，嘴巴张开，大概有100亩那么大，一日三餐都要往里面填。

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“赐我梦境还赐我很快就清醒”

 

----------这个行业，现在已经不需要那么多人了。

 

原因很刚性：

土地资源就像用了4个小时的苹果手机电池的电量显示，已经变红、告急了;

城市化进程的进度条，就像悬疑片一样，已经到了幕后主角浮出水面的阶段了；

各种限制性的调控政策，就像裹脚布，已经把行业行政化，走规定步伐了。

 

大小开发商混战的“战国时代”已经结束了，以央企为代表的大一统的地产“秦王朝”已经到来，20%的房地产公司做了80%的房地产份额。

 

     很多曾经做过一两个小项目的开发商，实际上已经变成空壳，几年没有项目可做，甚至未来也看不到有项目可做的迹象。--------眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。曾经跟着他发财的“一揽子”小建筑公司、小设计院、小销售策划广告公司，也树倒猢狲作鸟兽散。在QQ里一搜，有许多“建筑设计师转行群”、“地产策划师转行群”，每一个有危机意识的从业人员，都在未雨绸缪，以求自保。我曾经潜入其中几个群，看他们的聊天，实际上也并没有到很有效、很有规模的转行方向。

 

在这次弱肉强食的洗牌中，地产从业人员除了考虑转行外，唯一能做的就是努力挣扎。

无论是以员工还是合作商的身份，混进“大企业战队”。尽管许多人攥紧拳头，用“不景气只会淘汰不争气”来鼓励自己，------可是，面对饭碗，谁会不争气呢？

所以，还是然并卵，这辆车只有那么多位置，连站票都卖完了。目前还活跃在“拿地一线”的开发商们，以及为他们“一揽子”服务商们，当然值得庆幸，他们本质上是在享用一场“资本的盛宴”。他们大可以“发愤忘食,乐以忘忧,不知老之将至”，但实际上，当房地产行业变成资本和垄断的乐园，万科可以被“野蛮人”举牌的时候，绿城也考虑自己建设销售团队的时候，碧桂园自己也做广告设计的时候，这个行业已经“老”了。

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家有一老，如有一宝。老了，并非表示不中用，没有搞头了，还可以“老当益壮”。但是，年青时要“秀”自己壮，方式可以是一夜七次郎，也可以冬天拿一盆冷水从头上浇下来。老了要“益壮”，当然不能这样胡搞，低端一点的，你可以像廉颇那样多吃几碗饭，代表身体倍棒，吃饭倍香。高端一点的，你也可以故意在桥上掉下三次鞋子，从而发现人才，指点江山。

-----我这么说的意思是，房地产发展到今天这种状况，从开发商到一揽子从业人员，应该要想想这碗饭该换个什么新吃法，才能继续吃下去。

 

我先来谈谈现在比较时髦的一种新出炉、新玩法----空间产业。

 

以前的模式：拿地---盖房---卖，就是这么简单粗暴！无论盖的是传统的住宅、写字楼、商铺，还是巧立明目，戴上旅游地产、工业地产、养老地产的帽子.....目的都是卖掉卖掉，统统卖掉！还是老佛爷说得好，什么西班牙、葡萄牙，他们只是老问咱们要东西，要得不好意思了，所以才换个名字来要，其实是一伙的。

 

      当然，有一些商场，以自持一半之类的来增强客户信心，但实际上即使是所谓的自持物业，仍然是拿去抵押贷款了，相当于卖给了“银行”。B哥曾经认识一个所谓“真正自持做养老社区”的老兄，说起理论来一套一套，“只有自持才能做好养老”。然而最近，他们开始悄悄给养老住户打电话：“想不想终身拥有那套房子，顺便也做一个稳健的投资？我们那个房子可以卖给你。”瞧，还是要卖！

 

为什么各种物业类型，最后都殊途同归，走上“卖”的道路呢？这里面有一个底层的核心逻辑，那就是：在中国，无论哪一种物业，其用于租赁或经营的真实投资回报率是很低的。

 

售楼小姐拿着计算器给客户算商铺的投资回报率，马起胆子用了最高的租金行情给客户算完后，“瞧，租金回报可以达到6%，而且租金还是递增的。关键是，商铺价格还要涨的嘛。”

的确，售楼小姐说的“商铺要涨”才是关键，投资者看中的更多是资产的价格还要涨。如果是6%的回报率，鬼才有兴趣----老子和银行贷款和你买商铺，利息都不止6%，爷在外面借钱，利息是每年15%，这都还算是低的啦！

所以，无论是开发商还是投资者，看中的都是“卖”，涨价后找下家，这个击鼓传花的游戏才好玩，也只有好玩，玩的人才会多，玩的人多，才玩得下去。

现在这种所谓的“空间产业”，无论是住宅、写字楼，无论如何包装、运作，其逻辑是“做存量房”的运营，本质就是“二房东”。不可否认，这当然是一种可以持久的地产运作方式。住宅方面以自持房为代表，写字楼方面以毛大庆的“优客工场”为代表。但是，恕我直言，

------做租赁和经营的回报，没搞头。

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住宅类的我就不想多说了，肯定不如把房子直接卖掉赚钱。由于写字楼近几年价格没跟着涨上来，从投资回报率的角度，尚可研究研究。

 

笔者所了解的一些二三线城市“联合办公”类的空间，基本都是亏本的。我当然不会以偏概全，认为联合办公这种形式是不可行的。这与办公的场所、谈下来的承包价、以及后期的运营当然都有关系。

但是，我们脱去“联合办公“的概念，如果他本质上仅仅是写字楼，那就不过是像棒棒鸡一样，将整鸡分成小块。假如仅仅是这样一个生意，我认为是不成立的。因为，真正付得起房租的，恰恰不是那些吃小块鸡肉的公司，而是那些赚钱的大公司，而大公司是不会吃小块鸡肉的。因为对许多大公司而言，彰显实力撑门面是一个重要作用。

而且分成小块之后，就势必要牵涉到很多的管理成本、运营成本、空置成本，这个生意真的没多大搞头。

可是有人会说，许多联合办公类的空间都拿到几轮投资、估值动则几亿、几十亿，怎么没有搞头呢？别人爱给几百亿都是别人的事，不能因为有人给了钱就代表这件事有搞头，就像默多克这样的大亨都娶过邓文迪，你是不是就要把邓文迪当女神，对着她撸？

 

你当然还可以这样解释：风险投资算是最聪明的资金之一，他们看好一定有他们的理由，只是你不知道罢了。假如这样说，我还是认同的，因为以我的浅薄认知，确实看不出这个所谓“空间产业”有什么搞头。如果非要说这样做有搞头，我只认同一个可能性：那就是承包价特别低，遇到了某些抛售价或友情价，但如果是这样，是不能长久的。因为租期到了之后，又会回到市场价。

如果增加一点想象力，也就是风投公司出“创业类”的资源、空间产业出“场地类”的资源，他们共同形成一种孵化功能，收益不仅仅是来源于租金，而更多是来源于“创业公司”股权的成长性，那么这个逻辑是成立的。

 

可是，培养、扶持“创业公司”的成长，这本身就是一个很专业、很难的事。在这件事里，办公场所和租金可以忽略不计啊。风投公司自己搞一个办公空间就好了啊，这都不会，还能扶持创业企业啊？

 

我的意思就是，我不看好以租赁和运营的“空间产业”，那么，地产人还可以怎么吃这碗饭呢？昨天出了个新闻，万科入股链家。抓住存量房的这个入口，进入地产的后服务时代，这貌似已经成为地产人的一个共识。

 

二手房这口饭，能吃吗？

 

欲知详情，请听下回分解。