上篇《房地产这碗饭接下来该怎么吃？（上）》谈到万科入股链家。如果对地产比较关注，且记性不算太差的人，都应该记得前阵子融创也入股了链家。
链家，为什么成为香饽饽了？
总有一些”现实主义”者这样认为，这些开发商入股链家，是看中了链家强大的线下销售能力，更准确地说，是“带客”能力。链家现在也分销新楼盘或直接销售代理新楼盘，的确也有很强的线下带客能力，但因为这一点融创和万科入股链家，那可真是鼠目寸光到莫名其妙了。因为新楼盘本身就越来越少了，并且新楼盘现在一个个都像皇帝女儿不愁嫁。
有人也许要说，现在很多三四线城市新楼盘还是不好卖啊，那你能不能动动脑子，三四线城市链家发达吗？链家发达的恰恰是一二线城市，而一二线城市新楼盘不愁卖，至少不难卖。所以，链家对新楼盘强大的线下带客能力这一点，是不够性感，引不起融创、万科的性趣的。
之前我探讨过，链家拥有一个“理房通”，是具有第三方支付牌照的。这个理房通，是可以作为客户的定金、首付款、按揭房款等第三方支付。在政府没有提出“备付金”监管之前，这无疑是一个强大的资金池，甚至可以超过天猫、淘宝。假如“备付金”监管真的落实到所有备付金专项账户监管，不得动用，没有利息，那么资金池的意义就真的不大。可是，备付金监管的执行严格程度还有待观望，理房通还是一个很有吸引力的点。
就算理房通资金池不能赚钱，链家的二手房租售业务，依然值得投资。存量房的时代已经到来，80%的一二线城市，存量房的交易额已经超过新房。大佬们投资链家，也许并没有那么多小九九，就单纯地看好二手房租售业务。
回答那个问题，链家为什么成为香饽饽了？
因为房地产已经进入下半场—存量房时代，住房后服务时代。
二手房租售，当然首当其冲。
由此我想起2007年左右，有一家叫“创辉租售”中介公司，当时也是全国遍地开花，势头很强劲。但只能说生不逢时，一是当时存量房的时代并没有那么明显，二是当时也没有那么多资金进行投资的习惯，2012年左右开始，股权投资、风险投资才渐渐流行起来。假如创辉租售活在2013年资本最活跃的时候，那么忽悠几笔投资，A轮B轮玩下去应该也不至于垮掉。链家天时地利人和都抓住了，所以成功了。
地产人该如何介入“住房后服务”时代？
我们先说说，二手房市场，是地产人的托身之所吗？
正所谓三十年河东、三十年河西，我记得我刚入行时，二手房业务员时常来找新房业务员，要点业主信息、要点购房客户，请客、分成，那是少不了的。二手房业务员以前不容易，现在也不见得容易。虽然以后交易的主流是存量房，但是二手房业务员门槛低，从业者太多，竞争还是太过激烈啊！
这个情况一时难以改变，是因为二手房业务员底薪低、更多的从业者意味着更多的房源和客户挖掘机会，与保险行业有点像，这个特性决定了老板用人的逻辑。在这样的用人逻辑下，二手房也不是一个良好的托身之所。
注意，既然有人说我混混思维，我说的就是混混思维：不是说二手房这个大业务不好，这个大业务很好，但是好的是老板和股东，你去做从业人员，不见得好。
还有两点必须值得注意，就像滴滴出行最终成为了“独角兽”一样，二手房中介也是可以出“独角兽”的行业，目前看来，最有独角兽气质的就是链家。
好了，如果你是一个小中介的老板，你应该要怎么做？
当然是等待收编或加盟。
关于收编，成都本土数一数二的伊城房产已经被链家收编了。宋江也只有整出108将，才有收编价值，所以，如果你太小，是没有人收编你的。那么，如果链家可以加盟，我觉得你是可以参与的。因为房地产有区域性的特性，你做你的一亩三分地，链家罩着你。如果你不加盟，那就是敌军，肯定很难活下去。不要告诉我以前加盟21世纪不动产也没见有多好之类的失败案例，我说了，链家具有独角兽气质，21世纪不动产没有。为什么呢？因为它操之过急了，没有消灭敌人，就开始想赚加盟费。
那假如链家全部直营呢？
那你只有争取去应聘一个店长了。
如果你是一个优秀的中介人员，那么应该怎么做？
从大业务板块未来越来越好的层面看，优秀的中介人员身价是越来越高的。假如链家终于成为了独角兽，那么链家的中介人员收入肯定会普遍提高，链家甚至也会提高门槛，成为一个高薪企业。这时候，中介人员从混的角度，才算“混出头”了。
如果我们把滴滴出行下面所有的私家车看作一个团体，每天在路上跑的的士看作个体，那么，即使有独角兽的情况下，个体还是可以存活的。这种可以存活的个体，它的形式不应该是小中介公司，因为只要你开公司、租门面，你就面临着成本，你就容易死。那么，什么形式是可能存在的呢？
独立经纪人。
我国目前没有独立经纪人制度，甚至在国家简政放权的大背景下，“房地产经纪人从业资格证”两年前就已经被取消，这意思就是，任何人都可以从事房地产中介这个工作。也许有人会说，我们这还是要求去考本地的经纪人资格证呀，怎么回事？
怎么回事？因为你们当地的房管部门没有认真学习贯彻中央的精神啊；或者他们根本不知道啊；或者他们为了调控楼市、掌控楼市，自己出台地方政策啊，反正总能说得通。
中国在全世界发展得最好最快的行业，互联网算一个。
互联网+独立经纪人 小成本，大信息，这应该是未来可以和独角兽并存的一个机会点。
因为你几乎没有成本啊，你的优势就是你可以收取更低的中介费啊。但是，对于你个人来说，又不需要与公司分成，赚的还是够多啦。所以，在某一个区域有房源、客源，深耕了10年以上的老鸟们，你们除了进独角兽之外，还可以等待“独立经纪人”的机会。
再说一个机会，也就是“最后一公里”的机会。
万科津津乐道的“最后一公里”，说白了也就是小区周边的各种服务。这次万科入股链家，有没有对“最后一公里”的布局的考虑，尚未可知。
对于个人而言，这个方向基本可以不用考虑。O2O已经做烂做死了，尤其是只有1公里，远不到哪里去，勤劳勇敢的我们，还没有懒到蛔虫钻出肛门都懒得拔一下的程度，最后一公里可以想象的空间着实不大。最多，就是把台湾便利店那一套弄过来，在店里可以缴费、洗衣、领包裹，但那又怎么样？跟咱地产人关系不大，我认为更适合超市类的大鳄去做这件事。
那莫非“住房后服务时代“没有东西可以做了？
当然不是，比如物业管理公司，他们就是住房后服务时代活得最典型的代表。为什么呢？因为有一个约定俗成的”物管费”润到起啊。
我见过一个活得更好的物管公司，他们利用小区的物业管理用房，做了一些餐饮、儿童培训、零售等服务，还把小区的业主活动也办得有声有色。物管公司不就是一个最好的入口吗？为什么还要踏破铁鞋去找什么最后一公里？话就只能点到这里了，如何从物业管理公司的角度入手住房后服务，有不同资源有不同路子的个人，自己去细想。
我再举一个例子，我有一个好朋友搞了一个为你的户型量身定做的成套装修，价格比你去找游击队还便宜。装修也是一个不错的住房后服务。
住房后服务时代，机会和逻辑与之前的地产开发销售完全不一样。我提出的只是一种思维，没有办法说出具体怎么做会赚钱，因为如果有那样具体的，我就去做了，而不会说。
说我混混思维的人，一定是目前还有项目在操着，偶尔还参加一下学习培训班，四处去考察考察特色产业小镇的人。说实话，我并没有对混混的称呼反感，我名字就叫这，我就是应朋友之邀，来刷存在感的。我并没有对那位仁兄有任何意见，只不过我想说一个道理：
你能在一个能继续做开发的大企业里工作，或者你自己开着公司为他们服务，甚至你自己就是大开发商的老板，这只能代表你优秀，并不能代表这个行业已经不需要那么多人了。“楚人失弓、楚人得焉”还是太局限了，我是“心怀天下”，为大家的出路着想。我不探究谁优秀，谁留下了，谁不努力，谁该被淘汰。因为说留下或淘汰，努力或懒惰这种话题，是鸡汤话题，我们都很清楚，很多时候跟努力不努力，优秀不优秀也没多大关系，我关注的是：整个饼变小了，怎么办？
现在回过来要讨论一下，传统开发这个饼是不是变小了。
也许有人认为，饼没有变小，那是你自己不会挖掘机会，才觉得饼变小了。
比如说，现在如火如荼的特色产业小镇，国家还扶持呢，这不是一个全新的道路吗？
难道你只会在大城市里买地盖房？既然举了这个例子，我就说一下。所谓特色产业小镇，其核心应该是产业，如果没有产业做支撑，那么这和生造一个旅游休闲地产项目有什么区别？那假如产业是基础，小镇只是外壳，那么他本质上还是产业，就和工业园区一个意思。只不过，原来的工业园区都是设计成兵营式的，名字也老土，XX工业园区。现在换个马甲，将建筑形态弄得丰富一点，带有一定的旅游休闲性，再把名字一换，XX小镇。----这样，就将产业与旅游休闲联系在一起了。逻辑是通的，一点问题没有，也的确是一种提升。可是，这样的产业能有几个呢？如果是个服装厂、化肥厂、钢铁厂、机械厂，恐怕你没有兴趣去旅游度假吧？如果是美食、美酒、陶瓷、宠物、农业、工艺美术等等这些，“看起来挺美”的行业，没有先天的品牌效应，纯粹生造一个出来，又要扶持小镇，又要扶持产业，几家能做起来？那假如是产业本身就已经有品牌知名度的，那么数量就很少，开发完也就开发完了。
最关键的是，这种做法，其核心就不是用于销售，二是用于租赁和经营。我说了，用于租赁和经营的，投资回报率太低，没有多大搞头。
但我们可以从另外一个层面来看这个事：那就是与产业升级的大方向相关，用这种特色小镇的模式，来扶植、培养产业。这当然是一种宏观上的大思路，做开了确实也是一个新的增长点。假如是这个逻辑，那么就是地产与产业，哪个是核心的问题了。我认为核心是产业，因为你买一瓶酒，主要关注的是酒，而不是瓶子，买椟还珠是让人笑话的事。在这个逻辑下，地产人当然也要参与，只是能参与的重要性和人数都不高。解决不了那么多地产人的就业。
还有一个话题也必须谈一谈。是不是我们传统的城市买地卖房模式，真的没有多大做头了呢？
如果仅仅是土地问题，还真算不上大问题。因为我们城市内，以及城市周边存在有大量的工业用地。我国城市的居住土地利用率只有40%左右，有的国家已经达到了70%。这是什么意思呢？如果要将大量的厂区、机关大院全部都拆迁，我们城市里和郊区其实还有很大的土地存量可以供。我们还有一个18亿亩耕地红线卡在那里，有人说，耕地不是在农村吗？关城市里什么事？想一想吧，让你去18线县城下面的农村去开发，哪个开发商要去呢？所以，一只在动用的都是城市周边的耕地，你现在觉得地段不错的三环、四环，原先可能都是耕地。保持18亿亩耕地红线甚至有人说也是没必要的，因为农业技术进步了，产量变高了，现在的人也不爱吃饭，想减肥了，最关键的是，即使不够吃，还可以进口啊。这一点我是不认同的，首先亩产量在杂交水稻后并没有显著提高了，其次，虽然不敢说帝国主义忘我之心不死，但是如果口粮出问题了，只能依赖进口，那是很被动的，我们肯定不能授人以柄。
那么，在18亿亩耕地红线不能动，厂房、大院拆线又不是说拆就拆（大风厂的拆迁，还惹出那么多事呢）的情况下，我们必须面对现实：尽管最近国家提出扩大供地量，但是也远远回不到以前那种大中小开发商各拿其地的状态了。首先，供地量少了，其次，可以拿地的开发商少了。
那假如你就是不想改变，你就是想在城市的住宅、商业、写字楼的开发里分一杯羹，你要怎么混呢？根据以上的分析，并结合发达国家目前的房地产现状，有三个趋势是你要去靠近的：
第一，新增供应土地，就势必牵涉到一级土地开发整理。你可以朝这个方向上的公司去靠。这样的公司，未来有业务的机会高于其他普通开发公司，因为他们是源头。
第二，房地产金融。无论是土地整理还是拿地开发，以现在的地价，资金量都是非常可怕的。如果有这样的公司和机会，你应该靠上去，再近一点，靠上去！因为他们几乎是所有公司的刚需。
第三，代建公司。所谓的代建，就是承包商，在开发商拿到地之后，进行项目的定位、设计、修建。目前我只认同品牌代建公司。比如绿城、万科等等。因为如果你牌子不够硬，没有哪个开发商觉得自己笨，需要找你来代建。代建这种模式已经开始在运作了，未来应该会越来越主流。假如你能进这些品牌公司，或者已经在这些品牌公司，朝代建上靠，朝代建需要的专业上学，准没错。否则，等哪天公司自己不拿地了，你就下岗了。
还有两个大家热衷探讨的行业，养老和民宿，我也发表一点浅见。
养老是叫好不叫座，就像创辉租售当时大力铺开一样，为时过早。中国人的家庭养老观念还比较强，非到逼不得已和思维放开，都不是好时机。并不是不能做，也有做养老做得好的机构，但并不是万灵药，不要拿不到了，就动不动想做养老，要谨慎再谨慎。再说民宿，就连同所谓的“短租公寓”一起说了。这个还是没跑开我的大命题，在中国如此高的房价和地价上，一切靠租金为生的运营都是扯淡。我也不管你YOU+公寓拿了多少投资，二房东的生意不是没有搞头，只是搞头不大。二房东尚且没有搞头，自己去修建一个民宿，那就更没有搞头，除非，除非，，，你踩了狗屎，地价很便宜，地段又好，就像娶了个身材好又有钱的美女，唯一的原因是她富有同情心，可怜你是个齐天大剩。这种非常态的东西，不做主流考虑。你大可以举出一大堆民宿赚钱，生意火爆的例子，我都懒得和你争，人家是什么时候租的地，或者租的房？那个租金基础是你有的吗？我还说童话大王郑渊洁1400元的时候在北京买了10套房，更好赚呢？有意义吗？
注意了，我说的是，以现在的房价和地价，这些东西没有搞头。当然，你真的能遇到地好人傻的情况，特殊情况特殊分析。
说得太多了，正因为观点不一定正确，所以才想邀请更多的人来讨论，批判。
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