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董藩是什么人?扒一扒董藩的“高论”

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董藩何许人也?

北京师范大学房地产研究中心主任,教授、博导。


6年前,他对自己带的研究生说的一句话,让他一炮而红:

“当你40岁时,没有4000万身价不要来见我,也别说是我学生”。

董藩和任志强一样,从此给我留下一个房地产“死多头”的印象。



董潘的“高论”,并不是高明的意思,而是“看高房价”的意思。

事实已经证明了房价确实持续走高,为什么还说并不高明呢?

因为如果按照这个标准,某论坛以某大神为首的那帮人更加高明,他们不仅看多,还教你具体操作方法。网上有一些人特矫情,他们说听董潘任志强的买,听牛刀的没买 ,其实很扯 

你们买或不买,真的因为他们,而不是自己的荷包?

他们只不过是以结果反推,找出来的正确典型。就像先射箭,然后再画靶子,怎么都能画出几个神准的人。



假如把董教授比做一个楼盘,那么操盘手段还是“高”的。先用一些亮瞎你的氪金狗眼的广告语提升知名度,再制作一本画面唯美的楼书让你心动。

楼书是什么呢?那便是董教授经常参加的一些论坛,发表的高见。

但是楼书里的文字,一般人是没有人仔细去看的。

混混昨日闲来无事,认真看了看董教授的“楼书”,发现有些地方经不起推敲。



主持人问:北上广深等一线城市核心区的房价,和纽约伦敦等世界城市相比,中外大城市的房价到底处于怎样的状态?中国一线城市房价是否已比西方大城市更贵了呢

 

董藩:首先,我不主张将国内北、上、广、深等城市核心区域房价和纽约伦敦等城市核心区域的房价进行比较。因为不同国家的房产在法律规定的类别、实际的环境、价格的计算方式等方面的差别非常大,在一起比较并不合适。

 

随便说三点:其一,中国的房产存在40年或70年的土地产权的限制,但国外基本没有此种限制;其二,国内和国外对房产的面积计算方式不同。按照建筑面积得出的面积通常比按照套内建筑面积得出的面积多25%左右;其三,国内、国外的房屋质量差别非常大。国内的很多房屋在自身的物理属性、设计、物业管理、使用的建材、功能安排、周围配套等方面与西方差别很大,受到自身所在城市及区域的供给和需求等决定因素的影响。

 

所谓的“这三点”,每一点都是中国房地产的“劣势”,换句话说,可以很明显地比较出,中国房价偏高。

 

做个简单的类比,你可能更好理解。


有人问:你的萝卜和他的萝卜谁贵?

你说,我不主张我的萝卜和他的萝卜比,因为我们的情况很不一样。随便说三点,

第一,我的萝卜保质期只有3天,他们是10天,第二,我的萝卜个头比较小,第三,我的萝卜没有什么水分。

 

这有什么不好比的?如果你的萝卜跟他卖一样价格,你明显就卖贵了嘛。




 

主持人又问:

如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落,那么中国房价是否已到了拐点?这种拐点是全国整体房价止涨,还是不同城市出现加速分化?


董潘回答:


理论上,若把房地产作为一种投资品,其价格应该有涨有跌。从世界房地产市场的经验来看,一个大国,在没有经历外部特殊因素冲击的情况下,其房价原则上应该是长期上涨的,上涨表现为一种规律,下跌只发生在特殊情况下。究其原因主要有五个方面:一是房价供需关系的特点与一般商品不同。在房地产市场上,供给的弹性小,需求的弹性大;二是对房地产的需求原则上只会扩大而不会缩小。以住宅为例,人们对住房的面积、数量的需求原则上会不断扩张;三是房地产这种商品没有替代品,导致对其需求无法转移;四是房屋和土地连在一起。而土地作为唯一不折旧的固定资产,其价格在一般情况下继续升值,且其每年上涨的幅度会高于房屋作为建筑物的折旧率,即价值贬损幅度,因此会带动房价整体上涨。五是货币发行量越来越多,最终这些多发行的货币主要凝结房屋和土地上,就推动了房价继续上涨。以上五个原因共同决定了房价的长期走势。特别是在一个大国,房价的运行轨迹会更加规律而明显,原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。

 

先说说支持房价上涨的5个方面,基本都是对的,但值得探究的是第二点,供给的弹性小,需求的弹性大。事实上,供给的弹性并不小,政府控制供地是怎么回事大家都知道。另外,需求的弹性也没有那么大,如果不是为了买房赚钱,而是买来自住,需求空间也并没有董教授想的那么大。这一点各占其理,懒得探究。


这段话里最“一笔带过”的地方是什么呢?


注意这句话:原则上下跌仅在战争、瘟疫、地震、大的税制调整、经济危机等重大、意外因素的冲击下偶尔发生。

 

大的税制调整,被悄悄放在了那些“不可抗力”级别的“意外”中。

 

税制调整,不应该是正常的房地产调控吗?不应该是专家、教授应该给国家献计献策的吗?怎么变成和灾难一级了?

 

能把大的税制调整列为“意外一级”,这是基于一种什么逻辑呢?

骨子里逻辑是:“目前的楼市没有病,高房价、大泡沫都是正常的、应该的”。正因为如此,当前的楼市状况不应该进行大刀阔斧的调控和治理,所以有大的税制调整,那不是应该的,而是意外。

 

董教授当然也可以“随便抛出三点”来证明当前楼市没有病。


但混混认定有病没病的标准很简单:


衣食住行,谁也不该比谁高档,真要炒,哪一项都可以炒得吓死人。

按照房产的“劳动当量”,70平方米房产抵得上10到20年平均收入就是合理的。也就是,房价收入比超过20,就绝对有病了,现在是达到40-70了,不仅有病,而且病得很重。

 

你要睁着眼睛说瞎话,说现在很健康,谁也没办法。因为任何一件事都可以两面解读。

比如说大量中介关门,一般人都觉得没人买房,市场不行了,中介才关门,但是,看多派可以这样解读:

市场无房可卖,所以中介关门了。




 

主持人再问:经历了20多年发展的中国房地产金融,覆盖了土地收储、开发、个人公积金和按揭、消费金融以及二手房相关金融产品等广泛领域,两位如何评估中国房地产金融的总体风险?

 


 

董潘:目前,中国房地产市场并不存在明显的房地产泡沫问题。原因是国内的首付比例非常高。虽然国内一线城市房价很高,但实际上的杠杆率并不高。这与与西方国家差别很大。二是不应简单地因为国内购房者还贷压力大可能很大,就推断房价形成了泡沫。实际上,房地产市场非常稳定。房地产按揭贷款的违约率非常低,各家银行平均仅为1%左右,从安全性上考虑,质量远远好于其他金融资产。中国人平均还贷年限在6-7年左右,还贷速度之快,在西方来讲非常少见。

 

首先我不知道平均还贷年限6-7年这个数据是怎么来的,混混卖了那么多房子,一般客户都是选择15年或20年的按揭。我知道,董教授的意思是,有大量的人提前还款了,但是,提前还款通常情形是什么呢?


卖房、再买房,新买的房子,仍然是15或20年按揭啊。


击鼓传花到最后的那一拨人,还是15-20年的贷款呀。说成6-7年,这概念换得好。


 

房地产按揭违约率非常低,就代表健康?

全家老小省吃俭用出来的钱,用于按揭还款了,降低了生活水平,影响了其他产业,这明明很畸形,还说健康?

 

一个健康的按揭还款,也应该是一个平均收入的百分比,不是吗?


小明带病坚持上班,人非常辛苦,但是小明还是完成了工作。你不能因为小明完成了工作,就说小明健康,这么浅显的道理教授不会不懂吧?





 

 

房地产绑架经济 ,央行放水上瘾,董教授说的论点或许最终是对的,虽然论据并不相关甚至是反的。但是,作为一个教授,院主任,应该心怀天下,综合考虑民生,去建言献策,改变这种状况,而不是拍手称快。

 

正如一个医生,鼓励患者去买高价药、去炒药,这样你才能持续吃得起药。从结果上说,这也是对的。这种话药贩子说可以,医生说就不合适,医生应该想的是如何治好患者,让药不再紧俏。

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