浅谈市府板块学区房-龙湖舜山府的优缺点_小华聊买房

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浅谈市府板块学区房-龙湖舜山府的优缺点

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龙湖舜山府(谷峰书苑)的热度主要来自于市府学区房,配建小学与配套谷山中学(可能性非常高)。在其广告宣传中,其他城市的舜山府定位比较高。置业顾问也以这个定位和学区来进行宣传。来简单分析下龙湖舜山府的价值如何。

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龙湖舜山府坐落于华安路与西二环路口西北位置。南边为谷峰安置区与谷山小学,西边为绿地,北边为微型公园与商业,东边为西二环。

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小区容积率2.0,大概是11层和18层的组合,限价地毛坯限价14800,预计卖精装。

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环境:
除了南面谷峰小区的一些影响,南西北几个方向都很不错,没有太大的不利因素,最大的问题来自于东边二环汽车的噪音,即使小区与二环之间有一点绿化带隔离,但二环距离200米内都会到影响,100米以内即18层的楼栋都是受二环噪音影响极大,谷塘路以西会好很多。这里要说下万科森林公园了,都是二环旁边容积率2.0的小区,万科森林公园把住宅楼栋都紧挨着二环建,商业和绿地放内侧,导致小区楼栋位置不同,差别悬殊。

交通:
自驾出行直上西二环,还比较方便,不过早晚高峰堵车比较明显,期待后续会改善。地铁待建设,地铁8号线走金星路,即使最近地铁口在麦德龙,也有800米远。更久远的10号线,距离应该差不多或更远。

商业:
小区北边的商业未建,依赖于周边至麦德龙,商业配套很弱

教育:
自建幼儿园,配建小学,配套谷山中学(极有可能)。在有配套入学的楼盘里,暂时没有看到亮点。小学还没建设,未知情况,应该不差,与其余新建小学一样如万科森林公园新城观山印的小学没有区别,生源也会包括谷峰村的生源。初中暂为长郡双语谷山中学,区属初中,长郡双语托管,生源除了谷山里万象府台和龙湖舜山府还有一些谷峰村民的配套入学外,其余来自周边小学如麓山国际博才卓越等派位。

品质:
在没有建好交付之前,不好说品质如何,很多品牌的高端楼盘,在其它城市建设的很好,但在长沙落地建成却往往不是那么回事,翻车的案例不要太多。所以也可以大胆推断一下龙湖舜山府即使在省外建设的不错,但实际交付品质未必就能好。不要随便轻信宣传效果。

户型:
从置业发的户型来看,18层的两梯两户中规中矩,11层的大户型,236平的还有暗卫,很是一般。


总结来看,龙湖舜山湖是一个中规中矩的楼盘,环境一般,带有基础教育配套,以改善为主,限价14800毛坯,置业顾问说加精装后1.7w-2.1w。这个价格值不值得买,可以与其余楼盘对比一下。

同新城观山印相比,龙湖受噪音影响更大,学校可能略好,户型和商业远不如,潜在地铁优势。龙湖价格高了20%。龙湖劣势。

同招商雍山湖相比,招商雍山湖三面为绿地,几乎不受噪音影响(离二环400米以上),商业地铁没有多少区别,差在学校上。招商的洋房间距大楼层低,毛坯出售,龙湖的11层住宅靠里面无噪音干扰的估计得1.9w,如不考虑学校,招商洋房优势非常明显。

同为配套谷山中学的谷山里和万象府台比,谷山里小区小学初中与舜山府完全重叠,品质明显偏低,不过价格也低了太多,暂时并没有报价或成交价格数据。万象府台在麓山国际实验小学学区范围内,初中与舜山府一样,容积率高,板塔楼,一期二期赠送面积非常高,价格2w-2.5w,三期紧挨二环,没有什么赠送,价格1.3w+,远强于舜山府。

钰龙天下旭辉藏郡,配套长郡双语实验中学,小学麓山二小(暂,小学以后还会调整),楼盘品质差一些,不过价格2w左右,初中可是长沙公立初中成绩最好的,真要是为了配套初中,也可以考虑入手的。

详情可以参考之前文章 环境与学校的取舍-市府谷山五盘对比

龙湖舜山府作为一个环境品质与学校作为主要卖点的楼盘,没有什么商业配套和交通配套,其实有更好的对比对象可以参考,那就是梅溪湖南岸的几个小区,如君康家园、万科里梅溪郡、金茂梅溪湖、中海梅溪湖以及长房梅溪香山。这几个小区坐落于桃花岭下,梅溪湖旁,小学博才梅溪湖南校区,初中附中梅溪湖,密度也都不高。

这几个小区与龙湖舜山府相比:

  • 地铁没有,公交车次远胜于西二环,商业街加底商。比龙湖略占优势。

  • 环境上,桃花岭公园梅溪湖开发很成熟,已经可以当景区在使用了,谷山森林公园却完全没有开发,比较长的一个时期内看不到开发的可能。环境远胜舜山府。


  • 教育上,小学博才梅溪湖小学在博才里名列前茅,附中梅溪湖中学是市直属中学,初中成绩在2021全市公立初中里都是前几名,高中成绩也非常好。谷山中学能超过附中梅溪湖或达到这个成绩的可能性比较低,即使是有麓山或博才卓越的生源。
  • 品质上,几个楼盘都还可以,梅溪香山容积率1.2,背山面水,好过舜山府,其余几个楼盘也都还可以。
  • 价格上,最近的成交价格区间在1.5w-2.2w,梅溪湖二手房价格还在持续往下。对于看中龙湖舜山府的环境品质和教育优点来说,梅溪湖南岸或许是一个更好的选择。

如果看重环境和品质,舜山府有二环的噪音和谷山未开发的短处,招商雍山湖的洋房可能会是更好的选择。

如果看中学校,万象府台和梅溪湖都强于龙湖舜山府。

如果学校和环境品质都要兼顾,梅溪湖南岸也是一个重要的参考对象。

所以,龙湖舜山府到底值不值得买,那看是不是与你的需求相匹配,或者说在相同需求下,有没有更好的楼盘来对比。

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