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长沙学区房和学位房哪个好?买学区房有什么风险需要注意?

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火热七月马上就要到,又到了一年一度购买学区房的高潮期间了,为了避免大家入坑再次给大家提个醒,购买学区房:

第一,务必确认清楚学区的名额是不是被占用了。长沙的学区房学位房政策是名额6年一个批次,使用后6年内只享有一次同校对口入学的机会(中学类推三年一个批次)房之前要搞清楚名额还在,或者是不在。

第二,买房的时候需要了解清楚上家的户口是否还在这套房子里面。是否可以配合快速迁出户口。有的上家不止一套住房,户口就不在这套房子里了,这种是最方便最省心的了。如果上家的户口还在这套房子里面,就要在这个合同中约定好什么时候户口迁出,并要约定违约责任和违约金。户口的押金一般是20万到30万。

第三,一定要搞清楚学校的划片范围。就近入学不等于最近的学校入学,即使某个小区离这个学校比其他小区还要近,但如果不在这个划片范围之内,也是不能入学的。

第四,在购置学区房之前一定要注意关注学区和学位划片范围是不是稳定。首先要了解一下学校之前的划片范围是否有过变动,周围是否有新的学校项目等等,尽量选择划片范围比较稳定的学校,避免踩坑。

关注长沙楼市的朋友就一定会发现,长沙楼市不论是新房还是二手房,带有好的学位和学区的楼盘一定是价值上涨它领涨,楼市下跌它抗跌的一个产品,而且最近两年楼市下行,几个铁杆名校学位房反而价格逆势上扬了!

以上这是长沙楼市的一个特有现象,从价值投资角度来说学区房的投资,只能排在正面房产投资清单最后一名,这里面存在的风险还是相当的高。具体是否可以投资还是看当下您自身的情况。

长沙学区房涨幅


中国人有一种传统的认知,说万般皆下品,惟有读书高

有的家长为了孩子读书是迫不得已,只能去买议价很高的学区房,有一部分家庭是卖掉了原来的房子,付了全款,也就是大房换小房,为了孩子的名校就读资格,全家人都跟着降低居住标准。

有的家长我们来说好不容易花高价钱买了理想的学区房,但过了一年新的划片方案出来了,自己买的小区被划到了当初理想学校的外围。

由于教育部门会根据每年的生源情况对学区范围进行调整,因此这类学区房的置业风险也就开始凸显了。

学区房既抢手又有风险,应该怎么投资呢?

先说说学区房的由来:
据说学区房最早是来自于美国,是跟美国的物业税连在一起的,美国是一个自上而下自发的自发的这种组织的社会,他们居住社区的治安教育等一些公共服务不是国家统一调配的,而是各个片区的居民自己交税来养的,这种税种主要就是什么?物业税。越是高档的住宅区,房价越贵,交税能力越高,供养的警力师资质量越优越越优质,享受的公共福利就越好,说白了就是自己养自己,优质社区的高价房也形成一种门槛,把不属于阶层的低收入者就排除在门外了,形成中产阶级社区与屌丝平民窟的分化。

由于教育资源的锁定,实际上也就完成了阶级固化的功能,这就是学区房最初形成的原因。

为什么学区房的涨幅是远远高于其他类房源?

上海2016年的上半年,学区房三个月最大的涨幅是62.6%。2018年上半年,深圳二手房均价是5.77万元,同比上涨了5.4%,但是学区房这半年的最高涨幅是17.5%,达到了一平米,涨了23,000元。

北京20116年纯商品住宅新房签约相比于2006年均价上涨了有三倍有余,但是这10年学区房的涨幅接近了10倍。

要想了解学区房,我们就要先知道学区房价值构成主要是房产价值和学票价值。

学区房之所以有这样的涨幅,其本质不在于房产的价值,而在于绑定的入学资格的价值,我们称其为学票价值。比如说长沙钰龙天下小区一个200万的房子,可能房子只值100万,而学票价值就有100万。买学区房实际上就是买学票,所以以前买学区房是越小越好,因为无论大小学票是一样的,小房子总价低也更划算。

当然学区房分解价值可以分为两种,

第一种是主城区的老婆桥加最优质的学区,此类学区房这几年已经开始受到打压了,据传深圳甚至不承认50平米以下的学区房了。

第二种是新城区次新房加这个区域名校,或者是名校的分校,这类学区房满足了居住改善,孩子上学双重目的,学票的价格占比也比较低,未来的升值空间也比较大。

再来说一下学区房和学位房的区别

学区房和学位房的区别

学位房原则上就是您买了这个房子就一定会有学位,长沙比较出门的学位房比如“八方小区”“钰龙天下小区”“万博汇小区”“北辰三角洲”等等···

而学区房却不一定。学区房是由政府在每年根据片区入学生源情况而划分出来的,这些房子可能上一年有学位,但在下一年由于政府的规划失去学位,所以学区房在某种意义上不如学位房。

但是学位房也有三种风险情况需要注意,

第一个是有人数限制,所以有先到先得的情况,即使有学位也不能入校。

第二个是学位有年限,有可能等到业主的子女长大了,准备入学的时候,也才发现学位已经过期了。

第三个是学位被人家占用了,购买二手房的购房者在购买前,您就得首先要了解清楚了,该房的学位和户口是否都已经被使用了,如果学位已经被使用,那就在这一轮之内就不能用了。

学区房风险


学区房投资的要点要记住了,我们前面说过了,美国的学区房是自己的社区居民供养的,但是中国没有物业税,公立学校也不是当地的居民物业供养的,而是全民税收供养,专门的为本地的小区服务进而为房产商牟利服务。这在法理和公平上是存在的一些质疑和挑战的,所以学区房的改革这两年一直都在进行,未来如何发展?可能还是要时间去检验!


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