关于老破小能不能买，市场上一直有争议。

    有人认为，老破小位置好，价格低，给了手头缺钱的客户一个“入门”级别的买房门槛。

    也有人认为，老破小年代久远，建筑质量以及物业服务基本没有保证，而且不好出手，一不小心就可能“砸”在手里，真成了“不动产”。

    先亮明我的观点，老破小固然有利有弊，但不到万不得已的情况下，目前我不太建议你购买。（如果你有合理投资计划除外）

接下来我就从以下几个方面给你详细讲解。

 

    1.老破小不再如“当年”那般赚钱

    有多少人因为曾经持有老破小而实现财富暴增的美梦？答案是很多很多。

    以长沙为例。

    伴随2010年以后房地产的轮番上涨，老破小作为房地产的“老年运动员”，也曾分得一大杯羹，帮助不少业主实现暴富梦。

    但是自从2016年以来间歇性发布“真刀真枪”的调控政策以来，长沙的整体房价就一直萎靡不振。

    除了远郊盘外，老破小也成了趴下最彻底的一类房产。举个例子，2016年上半年市中心、一环内，98年老家属院成交价10500，5年后，该家属院成交均价10300。

    因为老破小的上涨红利早已在普涨年代被吃干抹净。

    没了升值空间，拆迁一夜暴富就成了老破小唯一的“财富密码”。

    即使获得这个财富密码的概率，并不比买彩票中奖高多少。

    然而就在前几天，政策对于老破小的拆迁梦想，再下一锤。

    8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，以国家层面明确提出，实施城市更新行动，要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。

    翻译一下就是，以后搞城市更新，别动不动就拆迁。

    要“留改拆”并举，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利！

    这里边当然包含老破小。

    这相当于对于老破小曾经买彩票式的拆迁概率，一下子就清除为零。

    当然，除了国家出手，长沙相关部门对老旧社区的改造也早就做过限制。

    早在2018年3月份，长沙市人民政府出台相关意见中写到，今后长沙老旧片区，原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。

    众所周知，中国的房地产市场就是政策市场。

    往往在地产政策发布的那一刻，就是对房地产未来命运的“官宣”。

    对于老破小来说，亦然如此。

    

    2.房屋老旧，居住体验差

    早年间的城市规划、房屋建筑必然带有不可跨越的时代局限性。

    这些局限性在老破小的居住实感上得到了集中体现。

    道路规划不合理、排水差、无暖气天然气、没有电梯、建筑不保温等“历史遗留问题”都与长沙大都市化的城市建设格格不入。

    尤其不少老旧社区里没有规划电动车充电桩，导致住户往窗外拉扯电线的现象十分普遍，存在很大的安全隐患。

    这些问题不仅令住户头疼，也令政府头疼。

    于是，一场轰轰烈烈的老旧社区改造运动在去年开始了。

    在这场规模宏大的运动中，不少老小区的透水砖换成了石材铺设，加装上了电梯，外立面加上了超厚的保温层，铺设了暖气管道等等。

    但是，一系列工程下来，也仅仅是让居住体验有了改观，很难发生质的改变，比如户型的缺陷、房屋抗震隔音。

    其次如停车位的奇缺。（后台对话框回复：车位了解更多车位的相关信息）

    停车稀缺是整个城市的老大难，而老旧社区的停车位问题却在于压根就没有。

    因此，无论外观多么卖力的改造，真正涉及本质的“家生活”也很难产生真正的改变。

    一个老房子的“外衣”即使穿的再漂亮，也很难抵挡年代在建筑、生活上刮下的“伤痕”。

    毕竟，一个好的居住氛围是内外兼修的成果，而不是外在的单独体现。

    

    3.流动性被锁死

    今年自从进入6月以来，市场对于二手房停贷的恐慌似乎就没有中断过。

    这是因为，自从去年年末央行、银保监会集体给银行业捆上两道红线的“紧箍咒”以后，导致银行的个人按揭贷款额度异常紧张。

    在此背景之下，银行的贷款就优先向购买新房的“优质客户”发放，导致二手房市场贷款数量被压缩。（后台对话框回复：贷款了解更多贷款相关信息）

    就像新房、二手房地位不平等一样，即使同为二手房依旧能分出个三六九等。

    那二手房的贷款额度会优先分给谁呢？自然是房子更崭新、客户更具还款能力的房子。

    而老破小几乎就位于二手房鄙视链的最底端。

    比如前段时间6月份流传于长沙市场的某银行发布的房屋贷款条件（如下）。

    第一条，仅受理房龄15年以内的房屋，就差把老破小几个字打在了公屏上。

    率先打响了抛弃老破小的“第一枪”。

    之后，不少银行明里暗里纷纷跟进，在二手房房源的房龄上做出严格限制。

    争先恐后为老破小难以买卖的命运再上一道枷锁。

    随着贷款额度的持续性稀缺，银行给予老旧房屋的贷款资金将会越来越少直至没有。

    届时，老破小的流动性将被彻底锁死。

    而近段时间购买老破小的客户，也极有可能成为最后一任接盘侠。

    

    4.不是所有的老破小都不值得买

    首先，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

    老破小市场持续低迷也会逐渐拉大它与新房的单价差距。

    如果你实在抵挡不了低价诱惑，想要入手也不是不可以，前提是能够出得起全款，而且还要做好长期甚至一辈子持有的准备。

    再者，看一个房子的价值，看的并不是房子本身，而是优质资源的占有。

    在长沙，如果一个老破小拥有名校学区、地铁、优质医疗、生态公园等资源时，那它的价值就已经超过了房子本身。

    但是对于老破小的学区房，我还是劝你一定要谨慎。

    北京等城市的多校划片政策已经成功打破了当地人们对于学区房的信仰，而且是塌方式的。（后台对话框回复：学区了解更多相关内容）

    长沙一旦跟进，那你手中高价购买的学区房瞬间就会砸在手里。

    到时，你的孩子不仅上不了名校，“学区房”给老破小带来的高溢价也会被打回原型。

    地铁、优质医疗、公园等目前来看倒是还没有什么大的风险。

    对于这一类房子，如果确实有需要，也不是不可以入手。

    

    5.结语

    当然了，以上内容仅代表我的个人观点，与屏幕前的你做理性探讨。

    买房毕竟是个案，不可能千篇一律，整齐划一。

    即使是没有任何价值的老破小，只要适合自己，把钱看成浮云，你依旧能住的开心。