长沙学区房-长沙新楼盘-长沙二手房-房价走势最新消息_小华聊买房

长沙高层住宅寿命到期了怎么办?开发商还会继续拆迁重建吗?

https://www.0731ke.cn

大学同学最近乔迁新居,搬到了麓谷的三室两厅新房,在29层,楼盘总高33层,站的高看的远,景观确实还不错但是我去参观的时候看到他这套房的阳台护栏有点单薄,提醒她要不要找人加固一下,朋友笑着摆摆手,开发商保证管用,30年30年后寿命到了,拆迁按照1:1.25的补偿,我又可以住新房了,房子又大了1.5倍,所以没必要买那些东西弄那么好

这个时候我突然有点惊讶,原来大家对房子的印象就是这样,房子老了总会有人来拆,1.25继续×1.25,每一代都有一个1.25倍,这样算下来三代人之后,100平米的房子就变成了200多平的豪宅了。  

其实我朋友这套房子已经是回迁房了,原来是个6层小楼,位置还比较不错,所以有开发商愿意过来投资,拆了原来的房子向天要了27层,总共变成了33层,回迁之后我朋友的房子也比原来大了1.25倍,所以我朋友的逻辑就是再过30年房子说明到了又有开发商来拆,然后房子又可以大1.25倍,这个逻辑好像很多人都这样想,但是恍恍惚惚总觉得又有哪里不对,现在开发商把原来的6层小楼变成了33层才刚刚赚到钱,以后要是有开发商再来想开发,得再拔高多少层才能赚到钱。

其实这个问题我早前就和好几个建筑行业的朋友聊过,其实都表示在现有制度和技术条件上,33楼除非严重违反建设规定或者是受到自然损害,否则基本不可能拆迁了

住宅寿命到期


目前在我国的一二线城市拆迁可以大规模进行的基本原因是在于房价快速上涨,开发商拆除低层住宅建高层住宅有利可图,目前普遍认为拆除后需要拔高一倍以上,房地产商才开始赚钱。也就是说现在比较普遍的6层老公房拆除重建后,12层以下基本都是赔本的,从12层以上才开始赚钱。

是房价快速上涨时期,一旦房价增速恢复到与通货膨胀差不多的水平,甚至开始略微下降。那么从市场经济角度来看,就算是拆除6层楼房都已经变得非常不划算,即使在考虑房价有一定增速的条件下,其实大多数开发商也只能承受2~3层的城中村棚户区的拆迁,那么大多数情况下那些房龄在三四十年,然后高度在5~8层的老旧小区,其实如果没有政府补贴的话是拆不起的,更别说现在普遍二三十楼的高层住宅

比如我朋友这套33层离向情况下,开发商要是想回本就必须见到66层,那么从67层才开始赚钱,那么总楼层怎么着也得突破90层才能吸引他开发商来开发,而且这还不考虑建筑越往高,建筑成本和维护成本就越高,退一步讲就算开发商勉强能够出售,但是超高层住宅的维护费物业费也会让业主们崩溃。

超高层建筑的运营维护成本有多高,大家可能没有概念,以上海经贸大厦为例,88层的经贸大厦每天运营支出差不多是100万元,当然以经贸大厦这种商业建筑举例不那么恰当,但是超高层建筑的日常维护成本那是远超过大多数人想象的,所以不赚钱的事开发商不会去做。

同样如果是降低拆迁补偿标准,甚至需要业主自掏腰包补贴开发商建筑成本,想必业主也不会同意,最终还是拆不了,这样一想是不真的有点可怕

33层的高楼寿命到了真的要怎么办?

而且以上只是经济方面的因素,有钱就能搞定,最难的是每家每户协调的问题,比如中国城中村是有比较好的自我组织能力,通常村委会和村中有实力的大家族能达成赔偿一致的话,拆迁可以比较顺利的进行,然而城市居民由于住户大多相互不认识,居委会对居民的管控能力也比较弱,再加上高层户数太多,这就导致拆迁进度完全不可控,甚至就是拆不动,6层楼基本也是如此,33层大家可以自行想象,所以当拆迁成本过高,既然不会有开发商来开发这块地了,而且随着住宅品质的不断下降,有钱人自然会搬离这里,有钱人一套房子一般也就住个十几年,然后二手卖给接盘侠。

一般最迟至少要在房龄15年的时候出手,因为如果房龄超过20年,大多数银行都不再接受抵押贷款,哪有那么多接盘侠能全款买房而且我们的房子如果超过20年大部分都比较老化了,大家可以上街看看那些90年代的房子是不是大部分老化的都看不成了 

另一方面等现在这批33层高楼寿命老化之时,还有没有那么多购房需求真的就不见得了。

中国现在搞了这么多高层楼盘,完全是城市化进程的产物,外来人口大量涌入城市,尤其是大都市

但是现在的人口形势是什么?19年统计局给出的出生数据是1450万,而公安部给出的落户数据是1100万,同时登记死亡人数大概是1000万人左右,不管数据是否准确,按这个发展最快就是今年2020年,最晚也是2023年人口就开始下降,所以以后房屋的需求肯定是越来越少,那么就更没有动力去拆旧房建新房了。

而且再退一步讲,市场经济条件下强一二线城市可能还拆得起拆得动,但小城市基本是不可能的,深圳之所以有动力去拆除那么多的城中村,是因为真的有钱,但是如果你在一个名不见经传,而且没有明显发展动力的小地方买了一个高层住宅,那么你只能自求多福,希望你这房子的开发商是质量很好的良开发商,你让你这房子在那里多屹立几十年

其实我个人一直不太理解,大城市建高楼那是真心的确定,小城市不确定为何也要跟风建高楼,有学者曾经做过这样的研究,他通过大量的数据模拟购房者与开发商的动态行为,结合房价供给房龄和市场扩张的影响,它推测以后中国也会出现大量的贫民区,主要就集中在现在的高层住宅里。

随着经济不断发展和收入提高,有经济条件的高层住宅住户会换到新区或者新房子里,而留下换不起房子的业主,合租房者陪伴着这一座座年久失修的高层住宅

难道就真的没有解了吗?

其实大胆脑洞一下还是有解决办法的,毕竟几十年后的事谁也无法预料,比如几十年后科技非常发达了,建房子都靠机器人了,材料也都是坚固耐用的,可再生的便宜材料,建筑成本急速下降,到时候可能每家每户只需要花比较少的钱就可以凑起来把这栋房子拆了重建,岂不是美哉。

住宅寿命到期


如果你现在非买房不可,那么保险起见在买新房的条件下,总楼层数越低越好,尤其是越小的城市人越不推荐买高层,其次一定要选信得过的开发商,至少可以保证你这套房子质量能够多坚持几十年


发表评论 (已有 条评论)

评论列表

    快来评论,快来抢沙发吧~