这篇文章主要分为两个部分，前半部分主要是讲怎么看央行降息，后半部分介绍了LPR房贷利率到底怎么算。想直接看LPR房贷计算可以看小华以前的文章《LPR利率是什么意思》和《未来三十年LPR利率走势》，今天主要就降息延伸一下LPR相关问题。

我们先来看降息，最近很多人反映说被央妈的降息搞晕了。

首先来回顾一下时间线：
3月30号上午，央行7天期逆回购利率下降20个基点，媒体说：“刚刚央行超预期降息。”
4月16号央行下调MLF利率20个基点。媒体说：“刚刚央行又降息。”
20号4月LPR报价出炉，5年期LPR下降10个基点。媒体说：“刚刚央行降息了。” 

哪来那么多降息？

来我们来说一下央行的套路，其实这三个加息说的是一件事，打个简单的比方，逆回购相当于利率出厂价，MLF相当于利率批发价，LPR就是利率零售价。

早在3月30号，7天期逆回购利率大幅下调时，降息就大局已定，只不过我们的媒体都喜欢一兔三吃，每次都来标题党一下。所以如果你还盯着贷款基准利率，那就该涨涨姿势了。这个指标已经被央行在去年12月雪藏弃用，而取而代之的就是LPR--俗称银行间的嘴炮利率。

因为它的高低是由18家大中小银行共同商议的结果。LPR下调就意味着贷款利息偏低，也就是降息，反之则是加息。

房贷利率转LPR之后能给我们省下多少钱？

首先lpr分为1年期和5年期，而99%的个人住房商业贷款都是5年期以上的，所以房贷利率只跟随5年期LPR上下浮动。

再来看看可以省多少。如果住房商业贷款是100万，30年等额本息，LPR每下降10个基点，我们每个月的房贷就可以少还60块，30年总计少还2万多，以此类推。

但注意了并不是LPR一降，你的房贷就能立马减少，具体能省多少？还是取决于两个关键选择。

一个就是转不转LPR？还有一个就是重定价日怎么选？

举个例子，隔壁老王在2017年买了套房，老王原先的房贷利率是在4.9%的基准利率之上，上浮10%，也就是5.39%。这时老王就将面临第一个选择，那就是要不要转LPR，如果不转它之后的房贷利率，无论LPR是涨还是跌，都会一直固定在5.39%，一直到还完贷款；

如果老王觉得利率大概率要下行，换LPR更划算，那么他需要在今年3月到8月之间，在银行APP上完成转换手续，这时老王就会面临银行的第二个选择：LPR的重定价日。

以某大行APP为例，老王会看到这样的两个选项，一个是每年1月1号为LPR的重定价日，而另一个是以贷款发放对应日为LPR的重定价日，啥意思？

银行间LPR每个月20号一更新，但个人房贷锚定的LPR最多只能一年一变，一年有12个月选哪个月为参照？

大部分银行只会给你2个选项，要么每年的1月1号更新LPR报价；要么每年你的房贷放款日更新。而一旦选定房贷利率，就得按照lpr加点差来计算，一年里是不会再变了。（具体公式：房贷利率=LPR+点差）

假设老王2020年3月30号转成LPR，同时选了每年的1月1号作为LPR的重定价日，根据公式我们先来看点差值，点差的算法是老王原先的房贷利率减去2019年12月的5年期LPR报价，央行官网上可以查到是4.8%，所以老王的点差为正59个基点，不高兴算点差的可以参考这张表。

点差算出来之后就不再变了。房贷中唯一的变量就是LPR。假设老王2020年3月30号转成LPR同时选了每年的1月1号作为LPR的重定价日。在时间线上1月1号已经是过去式了，这就意味着老王要等到2021年的1月1号，才能更新成最新的LPR报价，所以老王今年的房贷是享受不到任何利率优惠的，之前是5.39%，到年底还是5.391%点也没少还，只有到明年1月才重新计算。

再来看看老王的邻居老张，由于买房早，房贷利率打9折，只有4.41%，吸取了老王的教训，老张在转Lpr时选择了房贷发放日为Lpr的重定价日。

假设老张的房贷是5月9号放款的，那么它的重定价日就是每年的5月9号。注意转的时间点也很关键，这里不同的银行在执行上可能会有区别。我问了一下在银行的朋友照他的说法，如果老张在4月22号转，按时间上来看，4月22号在5月9号之前，理论上老张最快在5月9号就能更新LPR报价，5月9号对应的是4月20号公布的4.65%，刚好降10个基点。

所以老张在5月9号之前还是按照原来的贷款利率4.41%还款，而从5月9号开始到明年的5月8号，房贷利率就变成了4.65%，再加上点差-0.39%，等于4.26%，优惠了15个基点。按100万30年计算，每个月少还88元。

当然还有一种情况，老张一直拖到6月份才想起来转LPR，那么无论他选择了1月1号还是5月9号都已经是过去式了，所以接下来只能等到明年重新定价，今年的贷款还是维持原样，不会少还。

总结一下，如果你正准备转LPR想尽快享受房贷利率优惠，就不要选择1月1号为重定价日，一方面要等到次年才生效，今年上不了车，另一方面12月份和1月份往往是银行一年中资金压力最大的时候，利率比较高，此外年中和季度末节假日前流动性压力也比较大，如果你的放款日是在7月和8月，这些资金压力比较小的月份，就尽量不要选1月份了。

至于要不要转还真没有标准答案。三五年里LPR下行的概率还是比较大的，但如果本身房贷利率够低，4%都不到，其实换不换也无所谓，而对于那些刚买房还要还二三十年贷款的Lpr的长期趋势还真说不准，只能说转Lpr相对于固定不变，其实就是多了一个对冲手段，能够平移到这几十年里利率的波动风险。

最后咱也别光老盯着LPR降的那点利息钱了，均不见央行一放水，深圳上海杭州的楼市又暴涨了。对于还没买房的小伙伴来说，算破脑袋便宜的那点利息，钱一眨眼全被房价赚回来了，想知道为什么央行一放水房价就会涨吗？下次和大家详细拆解一下央妈放水背后那些金融机构的骚操作。