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央行降息,房贷转LPR有什么注意事项?银行不一定会告诉你!

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这篇文章主要分为两个部分,前半部分主要是讲怎么看央行降息,后半部分介绍了LPR房贷利率到底怎么算想直接看LPR房贷计算可以看小华以前的文章《LPR利率是什么意思》和《未来三十年LPR利率走势》,今天主要就降息延伸一下LPR相关问题。

我们先来看降息,最近很多人反映说被央妈的降息搞晕了。

首先来回顾一下时间线
3月30号上午,央行7天期逆回购利率下降20个基点,媒体说刚刚央行超预期降息
4月16号央行下调MLF利率20个基点。媒体说刚刚央行又降息
20号4月LPR报价出炉,5年期LPR下降10个基点。媒体说刚刚央行降息了 

央行降息时间线

哪来那么多降息

来我们来说一下央行的套路,其实这三个加息说的是一件事,打个简单的比方,逆回购相当于利率出厂价,MLF相当于利率批发价,LPR就是利率零售价。

央行降息

早在3月30号7天期逆回购利率大幅下调时,降息就大局已定,只不过我们的媒体都喜欢一兔三吃,每次都来标题党一下。所以如果你还盯着贷款基准利率,那就该涨涨姿势了。这个指标已经被央行在去年12月雪藏弃用,而取而代之的就是LPR--俗称银行间的嘴炮利率。

因为它的高低是由18家大中小银行共同商议的结果。LPR下调就意味着贷款利息偏低,也就是降息,反之则是加息

房贷利率转LPR之后能给我们省下多少钱?

首先lpr分为1年期和5年期,而99%的个人住房商业贷款都是5年期以上的,所以房贷利率只跟随5年期LPR上下浮动

再来看看可以省多少。如果住房商业贷款是100万,30年等额本息LPR每下降10个基点,我们每个月的房贷就可以少还60块,30年总计少还2万多,以此类推

LPR每个月房贷省多少钱

但注意了并不是LPR一降,你的房贷就能立马减少,具体能省多少还是取决于两个关键选择。

一个就是转不转LPR?还有一个就是重定价日怎么选?

重定价日

举个例子,隔壁老王在2017年买了套房,老王原先的房贷利率是在4.9%的基准利率之上,上浮10%,也就是5.39%。这时老王就将面临第一个选择,那就是要不要转LPR,如果不转它之后的房贷利率,无论LPR是涨还是跌,都会一直固定在5.39%,一直到还完贷款;

如果老王觉得利率大概率要下行,换LPR更划算,那么他需要在今年3月到8月之间,在银行APP上完成转换手续,这时老王就会面临银行的第二个选择LPR的重定价日

以某大行APP为例,老王会看到这样的两个选项,一个是每年1月1号为LPR的重定价日,而另一个是以贷款发放对应日为LPR的重定价日,啥意思?

银行间LPR每个月20号一更新,但个人房贷锚定LPR最多只能一年一,一年有12个月选哪个月为参照

大部分银行只会给你2个选项,要么每年的1月1号更新LPR报价要么每年你的房贷放款日更新而一旦选定房贷利率,就得按照lpr加点差来计算,一年里是不会再变了。(具体公式:房贷利率=LPR+点差

房贷利率公式

假设老王2020年3月30号转成LPR,同时选了每年的1月1号作为LPR重定价日,根据公式我们先来看点差值,点的算法是老王原先的房贷利率减去2019年12月的5年期LPR报价,央行官网上可以查到是4.8%,所以老王的点差为正59个基点,不高兴算点差的可以参考这张表

2020年房贷利率点差表

点差算出来之后就不再变了。房贷中唯一的变量就是LPR。假设老王2020年3月30号转成LPR同时选了每年的1月1号作为LPR重定价日。在时间线上1月1号已经是过去式了,这就意味着老王要等到2021年的1月1号,才能更新成最新的LPR报价,所以老王今年的房贷是享受不到任何利率优惠的,之前是5.39%,到年底还是5.391%点也没少还,只有到明年1月才重新计算。

再来看看老王的邻居老张,由于买房早,房贷利率打9折,只有4.41%,吸取了老王的教训,老张在转Lpr时选择了房贷发放日为Lpr重定价日

假设老张的房贷是5月9号放款的,那么它的重定价日就是每年的5月9号。注意转的时间点也很关键,这里不同的银行在执行上可能会有区别。我问了一下在银行的朋友照他的说法,如果老张在4月22号转,按时间上来看,4月22号在5月9号之前,理论上老张最快在5月9号就能更新LPR报价,5月9号对应的是4月20号公布的4.65%,刚好降10个基点。

所以老张在5月9号之前还是按照原来的贷款利率4.41%还款,而从5月9号开始到明年的5月8号,房贷利率就变成了4.65%,再加上点差-0.39%,等于4.26%,优惠了15个基点。按100万30年计算,每个月少还88元。

房贷转LPR

当然还有一种情况,老张一直拖到6月份才想起来转LPR,那么无论他选择了1月1号还是5月9号都已经是过去式了,所以接下来只能等到明年重新定价,今年的贷款还是维持原样,不会少还

总结一下,如果你正准备转LPR想尽快享受房贷利率优惠,就不要选择1月1号为重定价日,一方面要等到年才生效,今年上不了车,另一方面12月份和1月份往往是银行一年中资金压力最大的时候,利率比较高,此外年中季度末节假日前流动性压力也比较大,如果你的放款日是在7月和8月,这些资金压力比较小的月份,就尽量不要选1月份了

至于要不要转还真没有标准答案。三五年里LPR下行的概率还是比较大的,但如果本身房贷利率够低,4%都不到,其实换不换也无所谓,而对于那些刚买房还要还二三十年贷款的Lpr的长期趋势还真说不准,只能说转Lpr相对于固定不变,其实就是多了一个对冲手段,能够平移到这几十年里利率的波动风险。

最后咱也别光老盯着LPR降的那点利息钱了,均不见央行一放水,深圳上海杭州的楼市又暴涨了。对于还没买房的小伙伴来说,算破脑袋便宜的那点利息,钱一眨眼全被房价赚回来了,想知道为什么央行一放水房价就会涨吗?下次和大家详细拆解一下央妈放水背后那些金融机构的操作


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