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房产税2020实施,长沙租房的房租价格会上涨吗?

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最近几年一到“两会的时候就有一个非常热点的议题,天天出现在大家的眼前那就是房产税,当然今年也不例外,可以说房产税的推出已经是箭在弦上。

房产税2020实施

今天就来聊一下这个话题,不过我们不聊具体的房产税细则,而是聊一个关系到很多人,尤其是租房人群切身利益的问题,那就是房产税到底会不会导致房租上涨?

没错,很多人可能都有这样一个担忧,那就是房产税一旦退出,房东会毫不客气地把房产税成本转嫁给租房者,所以导致本来就收入微薄的租房人群成为最大的受害者。

最近我在网上看到很多关于房产税新闻的评论里,就有很多房东表示,如果国家说我房产税,那么我就涨租金,到时候倒霉的还是你们这些底层人民事实真的是这样吗?

有这个想法的人其实是不太了解经济学里面的商品定价原理,联系到本话题就是不了解房租的定价原理其实出租房和所有的商品一样,其租金的价格取决于供求关系,而不取决于其成本

可能这个时候有房东就会反驳了,房产税推出我成本上涨了这么多,面粉都贵了,面包还能便宜吗?

既然提到了面粉和面包,假设你今天用10斤面粉做了100个面包,每个面包至少要卖一块钱才能回本,你原本也是打算卖两块钱来赚钱,但是你对市场预判不足,今天并没有出现那么多买面包的人,临下班了还有50个没有卖出去,如果你不马上卖完这些面包,明天过期就把它卖了,这个时候作为店家,你是打算把面包降价卖掉,还是放在那里等过期然后扔掉?

显然如果是一个聪明的店家,当然会选择降价,甚至赔本卖掉,总好过过期变质扔掉,所以说到这里大家明白供求关系定价了吗?

市场上商品的定价取决于有没有足够的需求,如果需求旺盛,这个面包就算涨到5块钱也会卖得很好,如果需求不足只能亏本卖掉

这个例子可能很多人还是觉得没有说服力,毕竟房子和面粉面包不一样那么我就再举个我身边的例子,让你看看房租的定价到底和房东的持房成本有没有关系?

我之前租住在长沙格林星城小区,小区是10建成的,当时房价2000多,基本开盘就卖光了,我房东的房子就是那个时候买的,我租的房子大概是2500一个月,到了19年小区的房价涨到1.2万多,基本房价翻了5倍。这个时候我的邻居正好又把房子卖掉了,新房主由于暂时不打算来住,也是准备租出去,所以这个时候就发生了一个很有意思的事情,按理说这个时候新房主的房屋成本比我老房东的房屋成本高了三倍,那么大家猜一下,如果他把他的房子租出去,租金能不能达到我的老房东的房租三倍价格呢?

显然稍微有点智商的人都觉得不可能,同一个小区同样的户型装修都差不多,新买房的人想把他高于三倍的购房成本转嫁给租房者,一点可能性都没有。别说涨房租,这个房主为了尽快租出去获得稳定的租金,还稍微降了点价格。

这房主也算个聪明人,因为房屋每空置一天那都是成本,不如把这成本让你给租房者获得稳定的租约,长远来看就是赚的,所以同一个小区可能很多业主的买房价格都不一样,但是如果他们选择把房子租出去,如果面积相同,装修差不多,房租当然也是差不多的,所以房租的定价和房东这套房子的成本关系其实并没有那么大,当然后来长沙的房租是涨了点,但在我看来这也和房价上涨没有关系,因为近几年长沙比较网红,每年都会吸引很多年轻人来工作,改变了市场上的供求关系而导致房租上涨,而且房租的供求关系和商品还不太一样,房租的供求关系非常刚性,几乎不可改变的

比如资本家可以为了改变供求关系而把过剩的牛奶倒掉,来维持市场上牛奶的价格,但是作为房东总不可能把自己的房子炸掉来维持市场上的房租,当然房租水平主要取决于供求关系之外,也取决于当地的收入水平。

举个例子,外来务工人员来长沙打工,当地工资水平每个月3000,现在房租1500,假设国家每年收你2万的房产税,你说好的我把房产税全部转嫁给租客,那么你的租金就要上涨到3000元,在当地收入不涨,工资还在3000的情况下,你房租变成3000元,你觉得你的房租会租得出去吗?

在中国房价收入比如此之高的情况下,以租养贷基本是不可能的。我深圳朋友花300万买的房子租出去租金也不过3000多,租金和当地收入水平是紧密联系的,收入水平跟企业效益和当地实体经济挂钩,如果收入不涨,租金涨,无非就是把人逼到远一点的地方去住,甚至离开这座城市,去成本和收入比较合理的地方,让你的城市失去竞争力,然后这座城市陷入一个恶性循环。

北上广深为什么房租高?

一是因为北上广深有持续的人口吸引力改变,供求关系需求旺盛。
二是因为北上广深的工资高,租房的人也相对能承受高房租

房租暴涨

但是其实高房租的代价已经在一线城市开始恶化了。在深圳高租金导致人口和产业外流已经不是什么新闻了。大家可以网上搜一下,经常有新闻说深圳一些工厂附近的城中村以前需求旺盛,租金高昂,现在却人去楼空,房租一降再降也租不出去

其实房地产税对房价和房租都是利空,房地产税出台会导致很多投资客释放成本增加,很多投资客就会考虑把房子卖掉,所以市场上会出现大量的抛盘,到时候供大于求,房价就会下降。

另一部分投资客本来是房子空着等着上涨的,现在由于房产税的原因导致空置成本增加,而不得不考虑暂时把房子租出去。市场上可租房源也变多了,供大于求也会拉低房租,而且房产税只是小菜影响房价和房租的房价主要是人口下降在不远的将来就会到来。00后可是比80后差不多少了一半人

当然说到这里我需要再次澄清一点,房价大涨和大跌都不符合国家利益,房住不涨稳定,房价依然是很长时间的主基调

房产税的出台肯定也会在不影响这一主基调的情况下,选择最合适的时候推出,我们拭目以待。


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