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商铺投资前景如何?长沙投资商铺有什么要注意的?

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家里老人最近一直想买给铺子,说是养老,说白了也就是投资,今儿个跟大家聊聊我对商铺的一些想法:

先阐明我的观点:不夸张的说商铺现在已经快成了最危险的投资品了。

商铺投资


从我17年进入房地产行业到今天,时不时身边总有客户或者朋友咨询我投资商铺的事情。大致上是可以分作两给类型,第一是手里有钱,然后看到商铺的广告特别的诱人,就想买给铺子也“一铺养三代”;第二种已经买了商铺了,现在是租也租不上价,经常还租不出去卖,也没有人接盘,一脑袋包非常头疼。

我这期就来跟大家聊聊,为什么商铺投资非常危险?

首先大家要搞清楚商铺这个东西的性质跟住宅是完全不一样

住宅是什么?尤其是在长沙,不论是首套房还是二套房,其实都算是生活必需品。在住宅上一般的税率费率都是比较低的,而商铺则不同,商铺的税率费率非常的高,因为它肯定不是个生活必需品,它算是个大额投资

什么样的人会做这种大额投资呢?理论上有钱人

我们如果这点还绕不过来的话,你就可以看一看个税的起征的那些一条一条的线是不是挣得越多越有钱收的税越高就是这个道理。

所以商铺这样的大额投资品它的税费是特别高的,想在这上面挣差价的,你会发现即使有差价,大量的钱也都是交了税费了,这是商铺不适合投资的第一个原因。

第二个原因,商铺这个东西重要看的不是他的溢价多少,而是看到他的租金回报。现在租金回报好吗?可以很负责任的跟大家说,即便是长沙的中心商铺,五一商圈的门面铺子,今年的情况也应该说是既操心又非常的不好。 后文剔除五一商圈,因为长沙的五一商圈商铺已经算是最好的一类了

五一广场商铺

首先来讲商铺出租或者叫商铺挑地方本身就是个学问,这比咱们去挑个住宅挑个什么住的地方难的太多了

有时候商铺可能就差那么几十米,那边就很旺,这边就很差。

在小华身边很典型的例子就是金星中路地铁站沿街商铺靠近地铁站这一面商铺虽然一般,但是人流就是有,能养活沿街铺面,马路对面的铺子除了几个便利店鲜有成功的。就是差一条马路为什么就差这么大,当然有很多原因不展开了,但这就是商铺投资第二个问题。

这些年再加上个互联网的影响,再加上今年的疫情的影响,现在你去看看那些商铺有多少,上面写的什么集物出租集物什么的,有多少租的出去的很少,我跟大家谈一个我自己切身的感受,因为过去这六七年的时间,一直在坐办公室,就是坐商用写字楼,15年的时候,我们在金星路这边租的链家门店是9500元/月租金,不谈价,你做不做你不做,后面有的是人做很牛的现在不到7000一个月,你一皱眉一个月的免租期,你在一皱眉,我给你重新装修一遍,六七年的时间租金不但没有涨,反而跌了这就是现状

所以商铺从这些方面来看,投资都实在是太大了,而且交易非常的困难,大家现在持有商铺的你可以自己去卖试一试非常难出手。

你就看看商铺的抵质押率,一般的住宅现在还是7折商铺,5折都算高的,很多可以压到4折3折等等的,可能有朋友会说,说照你这个逻辑说所有的商铺都不值得投资吗?

人家有些商户就干得不错,这就回到我们开始那个问题了。刚才我们说过两种情况会问商铺吗?

第一种情况就是看到广告写的特别的诱人,上面有很多的什么减免免租等等不干,甚至还有包租的,我买了之后包你租出去等等的,越是这种诱人的越要小心,道理特别简单,商铺这个东西越是好的,越能够租得上价的,越不愁卖真的好的商铺,我们普通投资者你买不到的,越是租不出去的,越租不上价了,越买不掉,就是这样的,所以大家看到这种诱人的广告的时候,有什么减租免租包租,他那个地方真要是那么好的话,不用你去什么减租免租,有的是人强,如果不好的话,即使减租免租,可能也是未来手里的一个坑,有价无市。

既收不了租金又变不了现,很尴尬很尴尬,所以我们经常说一句话,如果您将近有三四套套住宅了,琢磨琢磨公寓的事,有三四套套公寓了,再琢磨琢磨商铺的事

大概难度就差这么多,还想商铺投资的朋友们慎重

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