提问:请问，一手房，位于广州，尚未收楼，目前每月还贷中。由于家庭原因无力再供下去，能找发展商转名吗？或者直接断供，由银行起诉并强制拍卖可以吗?

回答：1、可能性不大，可以尝试，开发商已经收起全款，你断供对他没影响，不会配合;

2、可以断供由银行起诉强制拍卖，如果能卖出去，那没有问题，要是卖不出去，有可能你会被列入失信黑名单，上征信。

 

特别要注意的是，高杠杆买房的朋友，要多小心了，这两年应该会很难熬。

 

如今调控不断，市场预期被打消，调控严厉的城市比如深圳，成交量价被打到尘埃里，流动性被彻底锁死，有一些杠杆较高的朋友，已经有点扛不住了。

 

即使他们房价涨了，但就是没法变现，要么因为市场冷，不折价完全卖不掉，要么因为银行限制，没有钱能从楼市进出，更惨的是因为限售，没办法交易，就只能被套在那里，每个月的月供摆在那，即使有浮盈但没办法变成钱，只能割肉或者死扛着。

 

买房最怕的，其实不是不涨，而是断供，就算房价上涨，但你扛不住月供，那么房子再好也跟你没关，当然好的房子，走法拍还是能多回点血。

 

杠杆是一把双刃剑，你驾驭不住杠杆，就会被杠杆驾驭，每一次买房，都会劝朋友多留点月供，做好几年的防守计划，买房不是说买完就结束，你得扛到它升值，或者能彻底驾驭住，那才算是买房完成。

 

 

 

提问：星叔好，预算700-800万，在朝阳到底买一个三居室合适，还是买两居室合适？

回答：1、在朝阳想要买一个品质好的两居室，起码预算要850万以上，品质更好一点的，大致在1200万以上。

 

700-800万价格区间的两居室，属于第二梯队，大致分为两种情况。

第一，位置好，但品质不太好，比如在望京的话北纬四十度，朝庭公寓等，能买个还凑合的两居室，北纬好点的两居室价格已经超出800万了；

 

第二品质好，但位置不太好。比如东坝、常营，700万左右能买个品质不错的两居室，朝青在华纺易城也能买个两居室。但位置上，没有那么理想。一般首付过了400万的人，想买700万以上的两居室，都愿意在一个更好的板块选房子，如果这个板块没有合适的，才会去相对差的板块去看。

 

买房的顺序还是优先板块，其次是房源，这是市场自发的选择。也是房子流动性的重要参考。

 

这个时候，买两居室好地段，就必须牺牲一定的品质。需要说明的是，板块优先，不代表好的板块流动性一定好，这个还要看品质的差异程度。

也就说，如果位置偏差，但品质远高于好地段的差品质，那么位置差的高品质，流动性没准比位置好的低品质还要好，这个要具体问题具体分析。

 

2、而三居室的选择，目前朝阳区可以在一个相对好的地段，买一个品质差点的三居室。也就是说，两居的品质也不好，三居的品质会更差。这个时候，相对来讲，好地段的三居室的流动性就能一定程度上得到保障。

 

比如说，七百多万在百环家园买一个三居，将来的流动性相对来说就还可以。虽然有点老破大的意思，但是对于只想买三居的人来说，就是一个不错的选择。

 

3，到底选择两居室，还是三居室？

 

上面的这些，都是从流动性的角度来说的。从保值角度说，品质越高的两居或者三居，保值能力越强，比如现在位置相对差的品质两居室，将来位置的劣势也会越来越小，品质的需求会越来越强。

 

从更真实的自住需求出发，有些人自住是打算买一套房子一直住下去，而且是三居室的需求，这种就买好地段的三居室，品质略差，将来还是有一大批人接盘（位置差的品质三居室不多）；

如果三居也可以，两居也可以，将来有换房打算，那就以两居为主，两居的流动性相对比三居还是要好很多。

 

北京买房建议，详见知识星球内部分享。

 

 

提问:新人首问坐标上海。

1.有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢。

2.南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万。

提问: 1.上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子

2.这两套房子如何处理?初步想法:普陀长风老破小继续自持（公积金+房租覆盖房贷，占用公积金贷款+1张房票)+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案:长风。

但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。

 

长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。

没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，略微跑输大盘。

自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资免了。

 

普陀的未来在真如、长风、桃浦。

这2个地段对比，优先长风。

宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。

长风老破小可以暂时保留。

 

 

提问: 你好，我在石家庄河北省人民医院工作，现在有两套房，一套在医院对过的林荫大院（小区交房3年了），建筑面积135平的高层25层西楼头（总共27层），我目前住这个楼南边大概50米就是和平路高架桥，没有别的楼遮挡，所以噪音比较大。还有一套房子在国际城三期，是11层到顶带电梯的洋房我家是3层西楼头建筑面积160平米（房龄有15年左右），两个小区绿化都不错，都有地下停车位。目前国际城不住了，目前在住的林荫大院缺点是近高架桥和面积小一点，没有好的小学，优点是有好的初中28中，距离单位近方便，我有俩孩子1岁，5岁。我的问题是，你说我应该把国际城卖了买一个更新一点的小区还是应该租出去？如果卖了再买建议买哪里？多谢啦
回答：首先一般来说，只有三种情况考虑卖房：

1.房产涨太多了
比如一次大行情中，大家集体1万变2万，你的变成了3万，合理价值其实只有2万，透支了未来一段时间的涨幅，这个涨幅，可能是3年，那么你可以出售，换成价格低估的标的，同时省下了利息，去掉了角质化的贷款。

2.需要用钱裂变
大涨在即，笋盘在前，手上没有余量。
核算下买入标的的涨幅价值，和手上每张牌的涨幅价值。
卖掉相对差的，迅速开始裂变。

3.标的太差
买入价格太高，譬如CEO盘；
或者价值存在缺陷，比如缺少人烟的远郊区，办公物业，商住......涨幅长期难以跟上大盘。
这一类的物业，在发现缺陷后，尽早处理掉。如果大涨在即，可以跟随大涨上涨，可以大涨后再出售。

其次石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京需求沿溢影响，强制被献血人士，没有太大发展。

周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。

所以综合城市潜力和卖房逻辑来看，我建议2点：
1.就投资来说，石家庄这个城市很一般，如果愿意去外省投资，那我建议你出手置换，就北方城市来说，资金充足去北京，资金一般去天津或者环京城市燕郊。

2.如果不想去外省投资，那么我建议你石家庄这套电梯洋房直接出租更好，房龄目前还可以接受，继续守长线。

 

 

提问：星叔，非常感谢您一直提供了很多有价值的房产信息。现想咨询您个问题：
坐标郑州，上班在CBD附近，市里有一套两居室，现想买一套三居室，总价预算100万左右，主要老人住（最好能满足我们每周有一半时间和老人住在一起，我工作时间相对宽松）。在网上看中牟万科荣成云图这个楼盘挺喜欢，不太清楚周边具体状况，以及未来周边发展规划。我们可以长期持有，至少近15年内肯定不出手，不知道可不可买。如果这个想法不太靠谱，望您闲暇时间能给与指导意见。十分感谢！
回答：都是普通老百姓，买房不要任性。
工作地点在CBD,且市内已有一套两居室，那么建议你把给老人养老的这套房子买在你现在居住的这套房子周边，不要太远，资金不足的话，小一点也行。

一是方便日常走动；

二是从财富角度考虑，核心城区的房产是资产，是财富；

而远郊的房子只是钢筋混凝土垒成的建筑。

另一方面，不要误解了养老房产，认为老人适合住在荒郊野外。其实老人更害怕孤独，虽然你可以经常过去。

如果你坚持这个想法，建议你给老人在中牟那附近租个房子住半年试试，喜欢了再买也不迟。因为这种远郊楼盘，一年两年不会涨价。 

 

 

提问:星叔,您好,我是您的老粉了。请问合肥和郑州哪个更有前途,这两个城市最有投资价值的板块都是哪。

回答：合肥和郑州,都是中部农业大省的单核城市,全省城镇化率不高,所以省会对于省内人口吸附力很强。

 

其中,郑州城区人口比合肥多不少,城市规模也大一些。

河南人多,郑州的首位度高于合肥。

合肥位于长三角城市群当中,区位优势略强于郑州,但太靠近能级更高的南京，这是不足之处。

 

两个城市近几年人口增速,在全国范围内,都算是很快的,基本在5%左右的高增长,利好楼市。

综合来看, 二者的长线升值性,都不错,相比来看郑州长线优势更强。

从短线来看,合肥土地储备规模与去化周期明显小于郑州,所以短中线的入市的合理性,优于郑州。

 

郑州,城市发展重心在东面，要重点关注有增量开发的板块。老经开区区位很好,且处于大开发阶段。从投资上讲,重点关注这两个板块即可。

合肥，城市发展重心在南面,滨湖区大有可为,甚至可能升级为国家级新区;南

方向的高新区。从投资上讲,重关注这两个板块即可。

 

 

提问: 星叔，坐标济南，闲置资金40万，昨天您答复后，我一直在考虑买房的位置，目前有三个方向：济南历城王舍人片区、雪山片区、唐冶片区。王舍人片区主要考虑小户型二手房，期房已超出预算；雪山片区考虑新盘春来晓园；唐冶片区考虑新盘中铁城或者鲁能七号、绿地城等二手房。我目前在备婚，男朋友已买婚房在济南王舍人片区万象东方，我现在考虑买房主要有两点，一是将父母接过来住；二是手头有闲钱，放着只会通货膨胀，想买房子作为自己投资以及婚前财产。星叔。麻烦帮忙再推荐一下吧，我自己不知道该怎么选择更加合适了，谢谢星叔

回答：济南刚需买房客户绕不开三大板块，工业北、雪山、唐冶。

 

工业北单价低，距离现有的商业配套较近，这是工业北的两大优点。但是缺点也很明显，项目太多，而且大高层为主，采光绝对受影响，而且居住人口多，环境肯定不用想了，还有就是没有学区，后期都是z府划片入学。虽然签约的含金量也不高，但是总比没有的好。

 

雪山，在很长时间里雪山是济南东部刚需置业的首选区域，性价比很高，现在雪山依然很香。

雪山位于绕城高速以内，相比唐冶在距离主城区及部分就业集中区域更近一些，南边是以两所高校为核心的居住区，社区已经非常成熟，未来还有融创的文旅配套。中部目前还处于待开发状态，北侧有几个在售项目，也有早已交付的，整体居住氛围在逐步改善。

高层、小高、洋房、别墅，各种产品一应俱全，容积率肯定比工业北要低，居住舒适度要更高。学校签约洪家楼小学、历城二中，虽是签约，但比划片好多了。

 

唐冶位于绕城高速以外，距离上距离主城区较远，以小高、洋房和别墅为主，价格偏高，环境比雪山更好，学校也是签约历城二中，目前刚需客户考虑唐冶的比较多，唯一不好的地方就是飞机航道，有噪音。

 

综合对比来看，我更倾向于你买唐冶板块的鲁能七号这类二手房，配合出租长持。

济南投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享。

 

 

提问：星叔您好，我是今天加入星球的。西安二套房政策收紧，我是刚需家庭影响不大，请问星叔现在是购房时机吗？期待您的回复，谢谢星叔。

回答：今年的各种政策，很明显的一个信号，对于刚需来说，买房的成本在提高。

对于刚需而言，买房肯定是长期持有，房价的涨跌都只是概率的预测，对于刚需以自住为目的的购房目的并不适用。

 

刚需买房买的不仅仅是居住，如果只是居住，租房就可以，选择面多、短期投入也小。之所以要买房，是因为需要房子所带来的“附加价值”。

对于刚需而言，更需要仔细斟酌的是自己的购房需求和购房准备金额。

 

首先，买房之前一定要做好预算，如果是贷款买房要充分考虑好每月房贷会不会给自己带来过重的负担，压低生活质量。其次，记住买房做决策最重要的就是取舍，你不可能妄想一套房子满足你全部的需求，能满足其中的大半就已经很不错。

 

从城市宏观面来说，能买一二线就不要买三四线，能买市中心就不要买郊区，能买地铁附近的就不要买高铁附近。

从楼盘选择方面来说，能买大开发商的就不要买小开发商的，能买小三居不买大两居，高层住宅尽量选择中间楼层，不要选择中上楼层。

 

 

提问: 你好，第一次接触买房，用来自住，预算总价不超过200万，主要考虑通勤时间（上班地点在越秀区-广州火车站附近），新房买不起，但也不喜欢太老破旧的房子，通勤时间在40分钟左右可以接受，请问有没有推荐的区域或小区，以及有无需要避雷的区域，谢谢

回答：你好，根据你的预算和通勤情况来看，推荐东晓南，适合：海珠、越秀、天河通勤的刚需。

 

东晓南在这轮上涨中有了不小的涨幅，但更多是金碧花园、合生颐景雅苑、芳草轩这样的优质楼盘上涨，像晓港湾、侨诚花园这样品质欠佳的楼盘依然卖不起价钱，200万以内能找到朝向和户型都不错的电梯房，可以用来弥补一部分居住体验。

 

东晓南是市区内为数不多的价格洼地，目前200万左右的已经涨到250万以上了，但200万以下的依然值得入手，虽说现在买入不一定能立刻涨到250，但是洼地迟早会填平的，毕竟东晓南的增量摆在那里：

 

1.地铁增量

未来10号线的落成能直达珠江新城西和天河北，这两个地方上班的刚需能够避开5号线和3号线，通勤有了更为舒适的选择，石溪站和东晓南站800m以内的楼盘会受到青睐，房价水涨船高。

 

2.广纸旧改

广纸板块和东晓南近在咫尺，年初在土拍市场中海以5万+的楼面价斩获广纸地块，按照新房售价两倍计算，该项目能卖到10万，对周边二手房价有提振作用。未来广纸板块还有多个地块出让，城市面貌会有很大改善，东晓南板块也能享受红利。

 

推荐楼盘知识星球内部有分享。

 

 

提问：星叔，坐标江西上饶县， 第1套房子在县城，贷款已还清。目前手里子弹80，第2套房是继续在县城买还是买其它地方买？县城买房的话没有压力，去大城市的话压力相对大一些，比较纠结，请星叔指点！

回答：如果要投资买房只能在一线或者新一线二线城市，未来只有大城市才有房地产。

 

年轻人，一定一定要去大城市，因为这是时代给你的红利。

大家都知道，好的东西都是有门槛的，好的大学你考不上，就只能上普通的，但好的城市，只要你买好火车票，找到工作，总能在这里呆一段时间。

 

为什么一定要来大城市？

因为这里的生态足够丰富，你能接触到最新的资讯，最牛的商业模式，以及最多的赚钱机会。

这些财富，是你在小城市完全接触不到的。

 

前两年，有个被验证成功的玩法，是先在大城市学习打法，然后回三四线城市降维打击，用一线的模式在小城市再做一遍，这样也能够赚到钱。

一线城市，给你带来的，不仅仅是金钱上的财富，还有认知上的！

 

我的建议是，年轻人，如果有条件有能力的，能在大城市工作买房，最好选择大城市，因为你给了下一代更高的起点。

 

但如果买不起房，也没有关系，你不一定要留在这，但一定要来过呆过。

因为这里，能给你的人生带来更多选择和可能性，这些都是无价的！