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从产业角度看2022年长沙楼市未来区域怎么分化?

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买房都会看自己的“圈”,其中一个就是工作圈,今天从产业角度聊聊片区楼市发展。
我们看看10月长沙新房房价图,六区一县并没有太大的区别,可以说是四面八方一家亲。新房因为限价,其实整体来讲差别会更大点。

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再看看二手房均价情况,几乎四面八方差不多了,你在望城可以看到1万的,在市中心也有一万出头的。

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但是随着城市的发展,长沙各片区房价一定会出现明显分化。
2018年9月2日,在楼市调控即将进入两周年之际,未来房地产到底怎么走?恒大首席经济学家任泽平抛出了三段论。他认为,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融这个框架虽然不够完美,但是用来分析中国房地产市场是非常有用的。
当然这段话主要是判断一个城市或者地区未来的房价是涨还是跌,显然长沙人口增长速度是非常快的。但是我们可以从这段话中,从长期看人口引申到长沙未来各片区未来的房价分化和各片区的宜居性。
人口流进流出首要因素就是一个城市的产业,一个城市房价的高低与该城市的产业结构有紧密关系,比如服务业占比高,房价往往也比较高。 
没有产业的片区,迟早会空心化,有产业才有人流,才有配套。片区产业的不同也决定后续居住环境和人群的不同。长沙目前整体来讲房价不是很高,换套房的成本很多家庭都能接受,长期看随着时间的推移,人流会大量流向工作片区或附近区域。我们一张图看看长沙各片区的产业定位。

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长沙政务公开后对每个片区的描述其实都带了定位高端的蓝图,但实际情况就是上面这张图。
实际情况:东边和西边产业发展比较强,产生了集群效应;南边和北边发展弱;
规划情况:西边和南边中高端,东边和北边中低端。

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河西各片区

1、大家可以看到岳麓山—桃花岭以北梅溪湖和滨江能起来其实是有原因的,特别是从2016年起,麓谷尖山湖片区信息分区科技企业招商加速,很多一线城市大型互联网科技企业在麓谷尖山湖片区落户,形成了人才圈。

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麓谷土地规划:灰色是企业用地


因为麓谷前些年整体人居配套并不完善,离麓谷三公里外的梅溪湖和滨江市府片区变成了后花园。在2016年梅溪湖滨江市府片区房价猛涨后,很多经济一般又在麓谷工作的人群也溢出到金星北购房,加上附近望城经开区的物流商贸等相关产业,因此金星北整体去化其实也是蛮不错的。
2、麓谷这几年在人居配套上越来越完善,特别是未来三环外的麓谷新区、梅溪湖二期、高铁西形成三环外的一块铁板,教育环境商业也在不断改善。

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麓谷北尖山湖片区:灰色是企业用地


3、滨江定位金融在成长中,我未来预测很难形成人才圈,金融作为高端产业,就业人群其实整体不会太多,但是因为地理位置贴近市中心五一商圈、市府政务,和麓谷也不远,又有湘江,即便是没有“金融”这二个字,也不会差。如果你是想因为金融二字入圈,那就错了,况且长沙还有三个金融中心!
4、而岳麓山—桃花岭以南洋湖有个总部经济区,但难以形成人才圈,就业人数其实不多。桃花岭和岳麓山又在地理上形成阻隔,其实整体居住环境和密度是优于梅溪湖的。但在楼市表现上弱一点。北边大学科技城定位高端研发,但从业人员整体也不会太多,西湖滨江片区也会分流人群。南边大王山的旅游产业对人才的吸引其实不会有太大的黏性,楼市上不会有太大的影响。未来的命脉在“湘江智谷”上,否则洋湖南、含浦大王山大把住宅地?(试想:如果麓谷和智谷换个位置,洋湖楼市的热度会高于梅溪湖。)

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河东各片区


1、我们以高铁新城为例,以商务商业为主。而五一广场的商业帝国不会变动,劳动路商业圈很难吸引其他片区的人流,因为每个片区几乎都有城市综合体或者规划中的商业,所以可以看到我们喊了这么多年的高铁新城发展其实很一般。反倒是有很多长沙县工作的人群因为教育溢出买房,在高铁新城片区买房。而会展片区其实才刚刚开始建设。

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有人会说,郑东新区为什么发展的那么好?差别就是在产业定位上,郑东新区的产业定位非常清晰,主要是在金融、高科技 和会展商务,金融机构入驻超过200家。(试想:如果把金融中心和麓谷高科技放在高铁片区,能不起来吗?)

2、长沙县,全国百强县第五名,以工业为主,包括工程机械、汽车及零部件等为主,最近几年,长沙县把重污染企业搬到了湘江长沙段的最下游(铜官窑的北边),包括关西涂料等企业。从下面图中也可以看到,长沙县经济实力很厉害。如果不是教育配套拖了后腿,楼市会更加火热。

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3、另外北边是金霞经济开发区,以保税物流和贸易为主。而芙蓉北路东边的1094地块是定位商业,难以形成人才圈。而马栏山视频文创产业园是一大亮点,未来随着地铁环线建起来,可以划到中心城区,如果能起来形成产业链,附近楼市会很火热
4、南部省府片区是政务,而三环外的南部新城定位智能创新、地理信息、高端服务、旅游康养等。但是和洋湖一样产业没有落地,近些年工业基本都迁出去了,楼市整体也一般,大量的新长沙无法在片区找到合适的工作。

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总结

从产业角度看看长沙,目前整体情况是东西部产业发展比较好,而南北整体一般,中心片区则是商务商业和金融,未来加上马栏山视频文创产业。

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▲一张图看懂

按照目前的规划招商引资,西部和南部属于偏高端产业,而且北部和东部加上望城经开区产业会低端一点。

把时间拉长十年,长沙GDP从1万亿—2万亿的发展一定会有楼市的分化,对应产业的人流一定大量流向对应的区域。至于做的怎么样,划重点,那就看长沙招商引资的情况,特别像“湘江智谷”“南部新城”“高铁会展”所在片区的发展会很依赖产业发展。(长株潭另谈)我们可以时刻关注片区产业发展情况,是楼市分化的一项重要考量因素。 

现在政务公开,很多人看着铺天盖地的规划信息有点懵逼,其实我们盯着片区招商引资情况,就可以看清楚一大半,剩下的就是配套补充了!

当然,招商引资的时候不要光盯着项目的科技含量,也要看看能否解决就业问题。再高科技的东西如果不能创造就业岗位那也是没有用的。比如望城经开区之前的伟创力华为代工厂就不错,后续由比亚迪接手。

毕竟连深圳除了罗湖、福田和南山外,也要有宝安龙华龙岗和光明新区,一个城市只有高端产业是不健康的。你怎么看?

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