在去年五月的文章里宜居洋湖值得买吗说过洋湖南以及大王山的限价逐年快速提高，是有推手人为推高价格，而不单纯是城市的发展及配套的完善，也在另一篇文章里购房资格放松与土拍价格持续上涨——对立之下的真实情况。也提到了限价地的限价更多的是作为一个风向标的导向作用，为了推高预期而达到快速出货的目的，并不是为了把价格限低而让人更容易买，从最近二十年里的表现，人们购房的更多目的是为了投资升值而并非居住，从而更加认定买涨不买跌，而不是考虑实际价值。然后市场给出了什么反馈？

来看最近的一个楼盘价格消息：

2022-09-16  约12500元/㎡ 华润置地润樾府10#18#19#已取证，10#18#建面约112-142平非毛坯住宅，均价12500-13400元/平；19#建面约169平毛坯洋房，均价14200元/平；具体开盘时间待定。 

这块地是今年上半年土拍出让的，该项目即为今年长沙首批集中供地中由华润置地拿下的021号地块，该地块毛坯限价13300元/㎡。项目总用地面积102081.77㎡，总建面232038.80㎡，整体容积率1.84，建筑密度17.77%，绿地率32.42%，规划户数1234户，其中建面在90-150㎡的户型有800户，建面大于150㎡的户型有434户。

毛坯限价13300元/㎡，已经把这个地块推高到接近最近火热的梅滨洋三个最热门区域的价格了，梅溪湖在售的振业城毛坯13500起，欣利梅溪左岸非毛坯均价13500，虽然都是以前的地，但这限价才是真的限价，且梅溪湖也有14000的二手成交价格了，这里毛坯限价13300，说明上半年的时候还在往高处推。

结果9月份，开发商放出来的价格让人大吃一惊，非毛坯住宅，均价12500-13400元/平，按照常规的精装价格判断，精装价格要2400，那等于就是毛坯卖10100-11000了，比起限价13300，有很大差距。不仅是华润，对面的保利，限价地毛坯限价13000，预计毛坯售价11800起。从长沙限价地政策出来开始到现在，除了黄兴，城区几乎没有普通住宅楼盘以远低于限价的价格来出售，从这个降价行为，能做出哪些推断？

限价地的限价意义已经名存实亡。在限价政策发布初期，有效的抑制了房价的快速上涨，不少楼盘的价格限定到16年10月价格，随之推出的新地块，限价地也很好的调节了房价，稳定了房地产市场，具有非常积极的意义。随之在19年以后，一边对热门区域的地块限价起抑制作用，形成倒挂盘，一边对新开发区域的价格作拉伸，尤其是最近两年，比如大王山，洋湖南，高铁及高铁西等，在并没有配套增加，价值提升的情况下，新地块价格一路走高。明显是起一个推高房价的风向标作用。在此次销售价格比限价低三千的降价之后，连引导市场风向标的作用都失去了。

从去年初起，全国大多数城市房价都在下降，长沙能独善其身？长沙去年到今年，土拍限价和新房价格都还逆风而上一路上扬，说明长沙房地产的价格问题远不如其余城市严重，去年的时候，群里经常听到说什么投资房地产不要来长沙，要去一线去别的城市，不知道去年那些去投资一线或其它城市房地产的人现在还这么说吗？但不能说长沙房价就没有问题，可以支撑的起这么高房价。在长沙大部分区域的二手房持续降价局面下，长沙新房限价和售价持续上涨，到现在，也即将走到尽头。此次售价远低于限价，释放给市场的信号是变相大降价，其余的都会跟上，根据实际情况，降价初期还可能销售火爆，再降价之下，马上就会急速冷却，所以这个时候，开发商降价，谁先降，谁占先机。

降价一开始，加上跟进，初期销售量会提升。长沙的新房市场，去年初还不温不火，不少楼盘还接受差资格的，下半年热度明显就上来了，要摇号的盘增加起来，去化率都表现很不错，去年国庆之后，受材料上涨监管资金问题暴露，停工问题凸显，影响了不少楼盘的销售。今年初，去化比较好的反而是以能稳定交房的楼盘为主。最近几个月，倒挂明显的振业城，开盘摇号，然后后续很多小户型房源又多出来可选。热度都明显降低，即使越来越高的限价地也无法激起人们的购买欲了。

房地产市场规模的萎缩势不可挡，银行的贷款进入开发环节的限制越来越严格，开发商也需要当机立断。从长沙土拍拿地情况来看，去年下半年政策缩紧，拿地的热度明显降低，龙湖可能资金流足，趁没人拿地，底价抄底了几块地。等到今年上半年，央企招商保利华润以更好的条件拿了地，然后笑看龙湖炒了腰子。像招商在市府拿地，还把雍山湖的初中配套也搞定了。现在华润保利打响了降价第一枪，加上其它房企跟进的话，明年的拿地，估计只能是城发以更好的条件再次抄底，让几个央企也炒腰子去了，龙湖估计得炒耳尖。

新出让的地块应以低密度改善盘为主。房地产市场总量越来越高，如果绝大部分房产失去投资价值，持有多套房产也就没有意义，在现在的收入水平经济形势下，指望房价快速上涨是非常不明智的，租金的回报率也很低。既然不需要持有多套房产，那很可能就有把普通房产置换成舒适宜居房产的需求。现在长沙有不少大面积住宅在售，后续新开楼盘也会有更多大面积住宅出售，但舒适宜居的房产不只是大面积，注意甄别。

房产上涨已经没有基础支撑。不管是人口出生率，房产总量，城市化率，经济结构和收入水平等条件来看，上涨是很难了。房地产一度是支柱产业，拉动了GDP飞速增长，提高了居民的人均财富，可财富都在房产上，房子的建筑成本才多少，财富到底在哪里。没有把财富和资源投入到更为重要的科技和各种生产上，这财富是不稳的。

房价下降国家会救市吗？对于这个问题，群里多次都提出来，国家救市，救房价。理由是地方财政收入和支出，GDP增速，银行信贷坏账风险等。房地产规模缩小，土地出让收入锐减，土地财政影响巨大，但这并不是可以让泡沫继续吹大的理由。地方财政无非是开源节流，从别的途径多创收，给公务员事业单位减薪节约支出。GDP增速最近两年明显放缓，有疫情的原因，有经济环境的原因，政府也多次表示不再考核GDP数量而转为GDP质量，房地产萎缩掉的GDP也可以理解了。对于银行的风险，家庭住宅的贷款，有三成首付，已经支付了几年按揭贷款，房价即使跌三五成，几乎都没有断供的可能性，即使房子价值跌破贷款金额，就算断供，不足部分还是在个人债务里面，并不能申请个人破产，年轻人都还要工作，银行不担心收不到钱。像最近几年燕郊，环深，已经有楼盘跌去一半了，银行风险都还可控。

地方政府城发公司继续拿地建房抄底，去年起，土拍市场上，各房地产公司不怎么拿地的时候，城发公司就已经是拿地的主力军。如果各民开发商央企的楼盘销售不动的时候，城发公司不仅是土拍拿地了，还得收购难以维持的房地产公司项目，收购存量房。济南的城发公司收购了三千套存量房当租赁储备，收购过来房产贬值怎么算，租金回报率又有多少，此番操作，亏的是城发的钱，也是国有资产的流失。

随处可见各种说着买房无技巧全凭买的早，还有经常看到各种震惊，抄底，抢购，都是一片买到赚到的景象，我也是无语了，浓重的营销风，完全不看看房地产行业的实际情况。去年我在群里让各位买房等一等，等今年再看，到了今年，房地产形势更加严峻，大王山已经开了第一枪，后续肯定会有跟进。现在买房，除了是楼盘非常符合自己需求又或是刚需急需入住，否则我建议还是再等等，宁可漏过，不可买错，一般房产买入手不合适再换非常不方便，所以下手请谨慎谨慎再谨慎。

为什么建议再等等，至少有几点是确定的，利率的持续下降，房价的持续下降（折扣或改毛坯），房子品质的提升（低密度），或许还有更多的利好政策，资格契税甚至补贴都是很有可能的。