开福区被捞刀河和浏阳河分成了三个板块。三个板块有着各自的特点。

在浏阳河以南及三一大道为第一个板块，在这个板块中，又可以以东二环为界分为东西两个区域。东二环以西区域几乎是属于主城区板块，西部区域几乎就是主城区，特点与之前主城区没有多少区别，请参见长沙房产选择之二——主城区之伤。又略有不同的地方在于芙蓉路的金融中心以及以湘雅为首的医疗相关产业在长沙市处于领先地位，不过河西滨江也有相同的金融中心及湘雅三医院周边也在建设医疗相关产业园，必然会分流一部分产业，领先优势越来越小，长期来看，没有别的产业或利好补充的话，下行压力较大。

这个区域中，有最近在卖的几个大平层，富兴，万科臻湾汇，建发养云，甚至包括东风映，也有几年前火爆的北辰三角洲。前面几个大平层，几乎就是为湘雅及医疗产业从业人员打造的，周边比较一般，价格比较高，受众人群很明晰。北辰三角洲之前以地铁倒挂初中配套加三馆一厅等众多优势，一度成为最火热的楼盘，当地铁和配套不再成为稀缺资源，二手价格也颓势的时候，楼盘本身的高容积率，超高层弊端也开始显露，之前的投资优势不再，而居住体验也不好，以后关注度会越来越低。

东二环以东的区域，以月湖公园长大和广电马栏山视频文创产业园，这个区域还在建设之中，长沙大学和月湖有利于周边环境，世界之窗也在这一片。长沙的媒体在全国范围来说，做得都很不错，最近几年视频媒体也发展地如火如荼，增长速度极快。自去年经济形势变差，马栏山产业园的发展也遇到危机，变数比较大。这里交通比较便利，往南到高桥，往东到星沙工业区都还比较方便，即使视频产业没有什么起色，以居住来讲，交通环境都还可以，是开福区一个值得考虑的区域。

浏阳河以北区域，以西部沿江湘江世纪城和福元路一直向东。湘江世纪城凭借北雅中学配套入学一度备受关注，但也因沿江一整片全是房子景观不佳受到诟病，这一片加上开福区政府及汽车北站，也属于比较成熟的区域，与北辰三角洲相比，除了没有三馆一厅，其他没有太大的劣势，反而密度比北辰要低一些。福元路往东，南北都是河，这一片还有不少空地，8号地铁大概率从这里经过，后续新开的楼盘或许还能出一些比较不错的房子，附近也没有其它产业就业等，几乎就是一个纯粹的住宅区域。但是8号地铁迟迟不能立项，这些空地也不会快速开发，现在开发的话，没有什么规划利好，没人愿意买单，要搞都是至少五年之后的事情了。

捞刀河以北区域，北二环内，往东边，一直到东二环并继续往东，全都是一片净土，没得开发，要开发也没人买，没有任何利好消息，规划就是个公园湿地，这里要有什么动静，那至少得换两届领导之后了。北二环以北，沿着地铁延长线一直往北到金霞开发区，最近推得还算比较多，保利北中心经常出现在各群聊或者看到广告。怎么看待这一片呢，这一片看起来土地很多，但地铁沿线可供开发的土地并不多了，往东一点点马上就是铁路线，铁路线以东就是高岭商贸中心，这大概是整个长沙最冷清的商贸中心了。因为装修的缘故，我多次去高岭建材市场，高岭建材市场生意清淡，门可罗雀，价格也比其它市场明显要便宜些。在往北就是长沙铁路北站和港口，金霞开发区。直接从卫星图看，依靠铁路运输及港口运输的便利性，这里的产业几乎就是一些物流仓库，几乎不带来多少就业。

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往东铁路受限，高岭沉寂多年，地铁规划没有，短期完全看不到发展前景，往北又是低端的物流中心，带不来多少就业反而带来了连绵不断的物流大货车，开福北这里成了一块只拥有还未开通地铁的绝地，比起河对岸的月亮岛，那差距有点远了。

单独的青竹湖区域，纯粹是因为一个顶级民办学校而才有知名度的地方，除了学校，这里的其余配套完全没有。

以上是按片区的分析，下面从选择角度来讲一下。

教育方面，因为开福区的初中也有几个比较大的坑，教育这块受限最严重的是初中，所以，初中配套北雅的湘江世纪城，配套长雅的北辰三角洲都是开福区的佼佼者。北雅中学成绩一直比较稳定，湘江世纪城价格比较便宜，值得考虑。北辰虽然长雅学校成绩也还可以，但是因为密度高，价格也比世纪城高，不太推荐。长郡开福麓山高岭等学校暂时较弱。

交通方面，三一大道与湘府路大道是长沙最主要的两条东西走向的主干道，对应市政府和省政府，三一大道-岳麓大道东西都都是直通高速公路，银盆岭大桥也将改造增加车道。出行还比较方便。未开发区域缺少地铁，所以也正是这个原因，开福区最近两年没有多少存在感。

医疗方面，湘雅及周边医院资源是长沙医院最密集的地方，湘雅，省妇幼，一医院，中心医院，省中医院，全部都在这一块。不过就如在以前有讲过，医院对房产选择并没有太多的价值，几百米几公里或者十几公里，没有什么区别。

环境方面，烈士公园周边几乎没有什么好的楼盘，深业楚家湖旁边没有什么配套，没什么人去。最好的选择大概是月湖公园。

开福区怎么做选择？

1，医疗及金融相关从业人员可以在主城区附近几个大平层考虑一下，这几个楼盘品质也一般，只不过矮子里面拔高个，靠近江边，地铁边，二手房也可以考虑。

2，月湖及马栏山区域，在开福区是最推荐的地方，首先有马栏山的视频产业园的利好，即使产业园做不起来，这里还有往南往东的交通便利，再加上月湖的环境及周边几个公共绿地，整体密度比较低，也是比较值的。

3，两河之间的区域，只能等8号地铁立项，再加上靠近江边以改善为主的低密度地块出让，才会有比较好的宜居楼盘。如果出让的还是面向刚需的高密度楼盘，那就是一个普通的住宅区，即使有8号地铁，那也是中规中矩，并不算出彩。

4，北二环以北区域，包括最近出现频率比较高的保利北中心，比较适合周边从业人士，比如金霞港口物流，高岭建材商贸，湾田建材，其余的就不太建议了。

5，苏托垸及北二环以北铁路线以东区域，没有规划落地资金投入之前，完全是空白，没有考虑的意义。