每一次调控来临时，想买房的人都期待房价能够下跌。

前几次调控，房价在局部地区的确出现过横盘，甚至下跌的情况。

但这一次调控，虽然史上最严，但是房价却像学会了“反弹技能”一样，所有的利空都能化为利好。

 

限购，被反弹为：还不抓紧，就没机会上车了。

限贷、加息，被反弹为：再不买房，未来成本只会越来越高。

限售，被反弹为：市场上可以卖的房子越来越少了。

 

为什么此轮调控越调越涨，现在房价究竟会不会下跌呢？

现在市场上有一种声音，房价已经进入博弈期，可以再等一等。

我先说我的答案 :

如果没有特殊情况，房价不会下跌。

千万不要再等了，越等越贵。

这句话只限于目前已经有了调控政策的城市。

为什么会有调控政策，是因为它足够火爆。

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有一句玩笑话，叫“信志强，住洋房，信牛刀，住牛棚。”

为什么信志强和信牛刀的人都有呢？

因为他们公说公有理，婆说婆有理，并没有一个标准的答案。

如果有标准答案，那么大家肯定就一边倒了。

那么，悖论来了：

如果都信志强，人人现在都可以住洋房吗？

如果都信牛刀，人人现在都会住牛棚吗？

显然，这两种结果都不符合常理，不会发生。

志强和牛刀运用的论证方法，旁征博引，非常专业。

但是却难以让人笃信，或者说打心眼里明白或认同。

他们惯用的论证方法有两种：

比较法：国内横向比 ，国际纵向比 ，区域上比、时间上比、经济周期上比。

这种比较方法难以让我信服。

因为类比关系并不代表一定会趋于一致。

都是一个班，一个专业毕业的，十年后贫富差距也会吓死人。

也就是说，美国怎么样，日本怎么样，香港怎么样，根本不能推导出我们怎么样。

别忘了，我们是有中国特色的社会主义国家，我们有着喜欢跟风、爱房如命的国民，我们的投资渠道、生活观念.....没有一项是相同的，怎么就类比过来了？

 

数据法: 人口、货币、城市化进程、土地供应量、GDP增长、经济适用房廉租房、股市与楼市的关系、利率汇率等等，这些名目和数据都很高大上，但用他们来推导房价走势，也很难让我信服。

因为在这些数据里，有利好的，也有利空的，哪个数据的权重比较大，数据偏离程度的影响又有多大，这是扯不清楚的一锅粥。

举个例子来说，2015年这一年，这些方面的数据并没有显著变化，为什么2015年之前房价低迷了两三年，2015年之后就一发不可收拾？

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我说一说我为什么对当前楼价坚决看多，和比较法、数据法都没有关系，

我的道理很简单:

没有人降价，所以就房价就不会跌。

 

降价通常是被迫的，而不是因为大发善心。当房产持有方的经济能力已经可以承受不卖房了，那么他们就不会被迫降价。

房产持有方，是指开发商以及拥有多套房产的炒房客和投资客。他们经过短则3、5年，长则十几二十年的积累，现在持有这些房产，要么已经是没有负债了，要么是通过房租足够支付贷款了。

---不卖房，他们依然能够过好美丽精彩的人生，他们已经解除被迫降价的危险。

这种经济能力并不是天然的，甚至不是一朝一夕得来的，哪怕在2010年之前这种不会被迫降价的趋势都没有确立，那时候很多开发商和投资客都还必须通过卖房这个方式维持资金周转。所以，之前的几次调控，会有开发商和投资客撑不住，降价回笼资金。

而现在呢？

正如您所见，许多开发商已经可以拿自持土地，一套房子都不出售了，甚至这样的土地还抢破头。

这种“不卖房都可以维持“的状况一旦确立，就像主权国家拥有原子弹一样，是一件划时代的大事。

任尔调控东南西北风，我不降价就是了，大不了不卖。

这个时候，可能会有对地产有着“深刻了解“的牛刀们跳将出来，指出我的致命错误：

你以为开发商都那么有钱?如果是这样，他们为什么还要高杠杆去融资？他们不快速销售，怎么还得起债主的钱？

确实，市场上是有一些开发商利用高杠杆高负债的方式在运作地产项目。看起来，如果他们的项目不销售，或者销售很慢，好像是“撑不住“的。

但问题是，他们真的到了偿债出问题的时候，他们是可以拿房子抵给债主的。

债主们也不希望房子降价，降价了可能就真的血本无归了。只要不降价，拿到房子慢慢卖，迟早也要变现的，如果房子再涨一点，自己还能多得几个铜板。

他们在和债主借钱的时候，就已经约定了偿债方式，其中包括资金偿债、房产偿债。

债主们本质上也是参与开发的股东。

所以，你指望债主们逼债导致他们降价出售，那是与虎谋皮。

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再说说广大普通的投资客、炒房客，他们为什么也已经“撑得住“了。

只有一套自住的咱就不说了，他们涨价都不会卖掉自己的房子，更何况降价让他们卖。

我们做一个简单的计算。我们选取2002-2017这15年来分析，房价按照5年翻一倍、房租按照5年上涨50%的保守平均速度来算。

2002年一套100万的房子，2007年是200万，2015年是400万。

2002年房租2000元，2007年房租3000元，2015年房租4500元。

 

你会发现，5年后的房租，大概够付5年前那套房子的月供。

所以，只要维持满5年的投资客，无论他们贷款买多少套，他们都是度过支撑期的了，房租就可以支付月供了。

并且每满5年，他们的资本就翻一倍。如果他们在一个周期里投资了2套房子，那么当他不想负债时，他卖掉1套，就可以纯赚一套，留下这套不仅不负债，还是能生房租的现金奶牛，他根本不存在被迫低价卖掉的可能。

最早的一批投资客，从1997年左右就开始玩了，距今大约经过4个周期。只要经历过1-2个周期就是安全的了，何况已经4个周期？

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当然，最关键的两个周期是2007-2012、2012-2017，这两个周期成交量大，价格上涨的绝对值高，并且出现过波折。

不论出于什么原因，完成这两个周期的修炼，原子弹的蘑菇云终于在2016年腾空了。-----房产持有方从此强硬起来了！

你有一种养虎为患的感觉也罢，一种尾大不掉的感觉也罢，但这就是事实。

投资客里看起来最危险的，就是房价最高的2016、2017近两年进入市场的人，因为他们还没有经历房价翻倍。

但是，2016年还有资金，还有胆量做地产投资的都是些什么人呢？

那多数是在前面4个周期里套现足够多，早就实现财务自由的角色了。他们并不会被迫卖掉房子，他们正在为下一个翻翻而努力持有。

所以，无论是开发商还是投资客，没有人会被迫卖掉房子，大不了不卖。

没有人降价，房价当然不会降。

 

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我说的特殊情况，是指有两种方式会让持有者撑不住。

一种是强行政手段，如房产联网后进行房地产专项反腐，追查购房资金来源，如果这样，会有一定的抛盘。或者像政府抛储备粮一样，由政府抛出储备地，大量建设、抛售经济适用房。另一种就是惩罚性持有税，在持有环节征收累进制惩罚性房产税，让你持有不起。

这种特殊情况会不会出现，我不敢说，但目前看起来还是安全的。

只要没有出现上述特殊情况，对那些经历过1-2个以上翻倍周期的热点城市而言，讨论房价会不会跌，我认为已经没有意义了。

那么，是不是所有区域的房产都不会跌呢？这个我不敢说。

那些发展得早，目前已经有了调控措施的城市，一般都是经历过几个涨价周期的。这些城市房价是肯定不会跌的。

至于目前刚刚兴起的三四线城市购房热，有的城市甚至连一个完整的翻倍周期都还没经历过，还是存在戛然而止的风险。

顺便说一句，目前所有的调控措施，无论多严，都是在交易环节限制。不交易都没有问题，何况只是限制？这当然是无法让房产持有者降价的。

有人说限购、限贷、限售没用，调控是空调，助长房价上涨，这话不公正。这些举措毋庸置疑是遏制房价上涨的，没有这些措施，房价还要涨得更猛。只不过 ，无论多严，持有方咬死不降价，价格张起嘴往上喊就可以了，你拿他丝毫没有办法。

买房方因为恐慌的心理因素以及结婚、生子的现实需求，在博弈中只能被吊打。

这是一场以卵击石的博弈，还指望房价下跌只能误了自己。