我们在看房的时候经常会遇到一个问题，就是这套房子的价格很便宜，到底该不该买？很多人可能会说了，便宜当然要买了。鹤岗的房子很便宜，你买吗？

今天我们就来说一下，看似占尽便宜的房子其实是大坑.

首先我们要说的第一种就是产权不完整，交易有限制的房子，比如说共有产权房和限竞房，这两种房子都是近几年出现的保障类住房。

目前共有产权房和限竞房只有北京有，别的地方还没有，我们在这要解释一下，其实国内的很多城市都有现行土拍，限房价竞地价的土拍，这种房子明确式规定了新房毛坯均价，还有毛坯的最高价以及最高的精装标准。

但是大家要注意一点是北京叫限竞房.二线城市，比如像杭州、南京、成都叫限价房，这两者的区别在于限竞房是对于购房人有严格的限制的，特别是交易的限制。北京的限竟房是拿到房本之后，5年之内是不能够上市交易的，也不能做抵押，从交首付倒拿房本还要再需要三年的时间来锁定，这就意味着从一开始买这个房子到你可以交易是要锁定8年的时间，完全是无法做到任何的变现或者是融资的。

我们再来看限价房对购房人来说，未来二次交易是没有任何限制的，所以我们会看到从2017年以来，由现价的城市很多二线城市都严重的一二手倒挂，比如像杭州、苏州、南京、成都，长沙等地，很多人都去摇号抢房，因为摇到就是赚到摇到手就有几十万甚至上百万的价差，但是与之对应的就是我们看到的是北京的限竞房就没有出现这种情况，但是北京的限竞房是有交易限制的，而其他城市目前还没有。

还有一种房子就是共有产权房。

共有产权方的实质是用政府融资，也就是政府有部分的房屋产权和开发商的让利，就是开发商通过现房价竞地价的方式来拍地，然后提前实现那些在现有房价水平和现有借款条件下，没有能力购房的群体来提前实现拥有产权住房的这一种房屋。

共有产权房和正常的商品房的区别在于，商品房是可以充分拥有流动性和完整的收益的，那么共有产权房在变现上是有时间限制的，而且变现的收益是要和政府来分享的，政府要拿走一部分。

直白一点就是说，共有产权房是不能够卖给所有人的，只能卖给具备有购买共有产权资格的人，他是相对一个封闭的市场，那么从投资的角度来说，获得升值的空间是非常低的。

说白了，共有产权房地上就是有部分产权的公租房。

我们今天之所以单独把共有产权房拿出来说，其实是因为在2018年北京出了现转供的一个政策，简单来说就是要求限价房项目的销售价与周边市场的价格的评估价作为对比，然后价差比低于10~50%。项目交由开发商直接作为商品房销售，价差比不低于15%，将收购转化为共有产权房。

这是一个很大的政策。这个政策的目的就是为了压缩毛利的空间，将投资空间大的这种线性房变成公有产权房。

我们举一个例子，比如说某一个陷阱房项目在土拍出让的时候锁定了销售均价是5万/每平米，那么现在评估价是5.5万每平米，两者之间比值90.1%，那项目的价差就低于15%，那么这个项目的房子就可以作为商品房来买卖。

如果说现在评估是7万，这个比值就是71.4%，那么这个价差就高于15%了，这就意味着限行房的毛利空间大，那么这个陷阱房就要变成共有产权房。

我们可以从政策当中看得出来什么？

非常直观，具备正常流通性的商品房在减少，未来会有越来越多不完全产权或者是流通限制的房子出来，现在甚至连安置房都可以进入一个共有产权房了。

我们之前说过政策是需要我们时时刻刻关注的，因为它具有明确的指导作用，代表是未来趋势以及未来的政策。当然目前现行房只有在北京才有，我们大部分人是还没有买或者不买这种困扰，只能说在未来商品房的属性，比如二手房会越来越珍贵这种趋势下，还是要买商品房。

第二种看似便宜买的就是坑的特价全款新房。

这种房产在二线城市非常很多朋友都遇到这种情况，什么7折特价房，75折特价房。

对于这种全款的特价房能不能买呢？

我们单看价格是可以的，我们看过房产的一点也是房产投资的核心原则之一，那就是房子不赚钱，贷款赚钱。简单说我们信用锁定的房子未来的价格，那么随着通货膨胀，债务会被稀释，所以我们就转了。

关于这一点有两句话非常的经典，第一句就是贷到就是赚到。第二句，杠杆和价格同等重要。

通过这两句话我们就明白了，不能贷款的产品没有价值，带不足的资产价值不足，这就是为什么公寓、商铺、写字楼、小产权，绝大多数内购双合同等等，都是要尽量回避或者说尽量不碰的原因。

再来说第三种，买了就亏的房产就是远郊区零首付，0月供低密度的洋房。

当然这个洋房是一个代名词，也可以是别墅小高层，当然主要是洋房为代表。

以前我们说过远郊房是不能买不能碰的，大家都知道了，但如果说碰到零首付0月供，是不是很占便宜？

但是我告诉你的是，凡是这种零首付的房子价格都是没有优势的，甚至更贵，这种套路的核心就是你想要零首付加2000怎么样？你想领月供再长1000怎么样？说直白一点就是我用你的购房资格锁定了未来三年的涨幅，涨幅我拿走，你愿不愿意？

我们且不说远郊都是垃圾，但垃圾中的垃圾就是你用自己珍贵的购房资格锁定了一个垃圾，而亏的不仅仅是被牢牢的套住，同时你还浪费了一个购房资格，现在购房资格比啥都值钱，没有购房资格，你看这钱也赚不了。